N° RG 25/01782 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UPMZ

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01782 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UPMZ

NAC: 50Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL URBI & ORBI

à la SELARL AVOCATS-SUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 JUIN 2026

DEMANDEURS

M. [P] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [Q] [T] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [J] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laure SAINT GERMES-LALLEMAND de la SELARL AVOCATS-SUD, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 21 avril 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 20 décembre 2005, Monsieur [P] [B] et Madame [Q] [B] ont acquis auprès de Monsieur [J] [X] un terrain cadastré 000 CY [Cadastre 1], situé [Adresse 3], commune de [Localité 1] (Haute-Garonne).

Le terrain à construire possède une servitude de passage sur le terrain voisin, établie et définie dans l’acte authentique du 20 décembre 2005. A cet acte, était annexé une note qui précisait les travaux que chaque partie devaient réaliser. Le vendeur devait :

réaliser des branchements fluides,réaliser les branchements pour les eaux usées,créer un espace de retournement empiétant sur les deux parcelles à goudronner.

Le 7 septembre 2015, les consorts [B] adressaient une lettre au notaire rédacteur de l’acte, précisant l’absence de mise en conformité de l’évacuation des eaux usées et l’absence de goudronnage comme prévu dans la note annexée à l’acte.

Le 25 octobre 2021, par lettre recommandée avec avis de réception, les consorts [B] et leur voisine Madame [L] [H] ont mis en demeure Monsieur [J] [X] de réaliser les travaux lui incombant et ont décris les conséquences générées par le retard de ces travaux.

Une tentative de conciliation conventionnelle initiée par les consorts [B] a été mise en place le 11 janvier 2023, à laquelle Monsieur [J] [X] ne s’est pas présenté.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 avril 2023 à Monsieur [J] [X] par l’intermédiaire de l’assurance des époux acquéreurs. Il lui est demandé de goudronner le chemin en respect avec l’acte notarié signé par les parties. Cette même démarche a été réitérée le 09 juin 2023 suite au silence gardé par Monsieur [J] [X].

Un procès-verbal de constat a été dressé le 5 février 2025 par commissaire de justice mentionnant l’absence de travaux de goudronnage et le mauvais état du chemin constitutif de la servitude.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, Monsieur [P] [B] et Madame [Q] [B] ont assigné Monsieur [J] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été examinée à l’audience du 21 avril 2026.

Les consorts [B] demandent à la présente juridiction, de :

rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, condamner Monsieur [J] [X] à faire réaliser les travaux de goudronnage du chemin d’accès à la parcelle des époux [B] et de branchement des réseaux d’eaux usées,assortir cette condamnation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,condamner Monsieur [J] [X] à payer aux époux [B] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [J] [X] aux dépens de l’instance.

De son côté, Monsieur [J] [X] demande au juge des référés, de :

À titre principal :

se déclarer incompétent au profit de la juridiction du fond au vu des contestations sérieuses relevées,À titre subsidiaire :

juger que l’action des époux [B] est prescrite depuis 2018,débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes,condamner les époux [B] au paiement de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,condamner les époux [B] au paiement de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation et à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

L’article 686 du même code prévoit par ailleurs que les servitudes ne peuvent être créées au profit d’une personne mais bien « à un fonds et pour un fonds ».

Le caractère réel, et non personnel, de la servitude est donc caractérisé, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans des arrêts du 6 juin 2019 n° 18-14.547 et 18-15.386 l’a également rappelé.

Dès lors, la servitude de passage prévue dans l’acte authentique de vente ne saurait être qualifiée autrement qu’étant un droit réel immobilier.

L’article 2227 du code civil prévoit l’imprescriptibilité du droit de propriété, et que « sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ».

En l’espèce, les époux [B] ont acquis en 2005 auprès de Monsieur [J] [X] un terrain grevé d’une servitude de passage sur laquelle des travaux devaient être faits.

Quelques vingt années plus tard, l’assignation des consorts [B] délivrée par acte du 29 septembre 2025 concernant ces travaux litigieux ne saurait donc être prescrite.

L’exception de prescription soulevée par Monsieur [J] [X] sera donc écartée.

* Sur la demande en injonction judiciaire

Le juge des référés est le juge de l’urgence, de l’évidence et de l’incontestable. Son office est régi par les 834 et 835 du code de procédure civile, de telle sorte qu’il ne saurait se prononcer sur des faits qui relèvent matériellement des magistrats du fond.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que même en présence de contestations sérieuses, le juge des référés a compétence pour prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le litige opposant les parties porte sur la réalisation des travaux sur la servitude. Le vendeur et propriétaire du fonds servant soutient avoir pleinement exécuté son obligation d’effectuer les travaux et apporte des éléments de preuves à l’appui de ses prétentions.

Toutefois les acquéreurs et propriétaires du fonds dominant contestent fermement la valeur probante de ces pièces et font valoir qu’aucune réparation, ni aucun goudronnage n’ont été réalisés sur cette servitude de passage.

Les deux parties apportent des constats de commissaire de justice, l’un prévoyant « ce chemin n’est pas goudronné et qu’il est en mauvais état » et l’autre « des restes d’enrobé », « recouvert d’un enrobé en mauvais état », état justifié par Monsieur [J] [X] par la temporalité et l’usure des travaux effectués selon ses dires en 2005.

Il convient de rappeler aux consorts [B] qu’ils sont titulaires de l’office probatoire que d’avoir à démontrer :

soit que l’état de l’assiette de la servitude est si dégradée qu’elle caractérise un « dommage imminent »,soit qu’elle ne respecte pas sa destination de chemin carrossable goudronnée, ce qui constituerait un trouble manifestement illicite.

Les photographies qui figurent dans les procès-verbaux permettent de se rendre compte que la destination du chemin d’accès par un véhicule léger qui est l’assiette de la servitude de passage semble à l’évidence, être respectée. Le juge des référés ne saurait mettre en doute la véracité des preuves, dès lors qu’elles proviennent pour l’essentiel des constatations des commissaires de justice.

Les époux demandeurs n’apportent pas d’éléments suffisants à caractériser le dommage imminent. Les constats de commissaire de justice contiennent des photos ne démontrant ni danger, ni même la présence d’un risque immédiat, tant pour les piétons que pour les véhicules.

De son côté, le trouble manifestement illicite est défini par l’arrêt de la Cour d’Appel en date du 20 juin 2022, RG n° 21/04444 comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ».

En l’espèce, ces mêmes photos n’alertent pas sur la présence de dégradations manifestes affectant l’enrobé goudronné du chemin d’accès. Certes, celui-ci apparaît usé en surface, mais il semble plat, lisse et dépourvu de nids de poules et de fissures qui mettraient en cause tant le caractère carrossable de ce chemin que sa destination de passage sans difficulté.

Si la servitude de passage ne respecte pas strictement les attentes des époux acquéreurs [B], propriétaires du fonds dominant, au vu des actes authentiques signés entre les parties, il n’empêche que la violation évidente des caractéristiques goudronnées de l’enrobé n’est pas évidente, de même que les perturbations qui en résulteraient.

Il en résulte que les consorts [B], défaillants dans leur office probatoire, seront déboutés de leurs prétentions.

* Sur la procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce la partie défenderesse oppose aux demandeurs, en plus du débouté de l’ensemble de leur demande que ces derniers agissant de mauvaise foi devraient être condamnés au paiement de 2000 euros au titre d’une procédure abusive.

La juridiction des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif des parties à la procédure dont elle est saisie, comme l’a jugé la 2ème chambre civile de la cour de Cassation dans un arrêt du 22 novembre 2001, n° 00-16.969.

Par ailleurs, l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas d’une faute tenant notamment à la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, Monsieur [J] [X] échoue à démontrer une telle faute de la part des consorts [B], la lettre du notaire non signée ne démontrant pas de tels faits. Il n’est en outre pas justifié de la réalité du préjudice invoqué.

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Les consorts [B] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la seule présente instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu la présence de contestations sérieuses :

DEBOUTONS Monsieur [P] [B] et Madame [Q] [B] de leurs les prétentions formulées à l’encontre de Monsieur [J] [X] ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions, y compris les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [B] et Madame [Q] [B] aux entiers dépens, incluant notamment les frais de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 02 juin 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,