Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 20 janvier 2026, n° 25/04667

TJ Toulouse 20 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [B] n'a pas contesté la créance et qu'il est tenu de s'acquitter des charges dues, ce qui justifie la condamnation au paiement des sommes réclamées.
Rejeté
Préjudice subi par le syndicat
La cour a estimé qu'aucun préjudice personnel, direct et certain n'a été démontré, justifiant ainsi le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir les droits du syndicat
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [B] à rembourser les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a confirmé que Monsieur [B], en tant que partie perdante, doit supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 20 janv. 2026, n° 25/04667
Numéro(s) :	25/04667
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence REMAURY-FONTAN
Cabinet(s) :	SCP G.DAUMASRAFFIN ET ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ 3 ] SIS [ Adresse 1 ] À [ Localité 4 ]

Texte intégral

N° RG 25/04667 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQQC

MINUTE N° : 26/

DOSSIER N° : N° RG 25/04667 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UQQC

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [3] SIS [Adresse 1] À [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ADL IMMOBILIER, SAS agissant poursuites et diligences par son gérant, M. [G] [V], ès qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [P] [B], demeurant résidence [3], [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [B] est propriétaire des lots n° 0013 et 0073 dans un immeuble situé [Adresse 1], au sein d’une copropriété soumise au statut de la copropriété, dénommée résidence [3], sise [Adresse 1].

La SAS ADL IMMOBILIER est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS ADL IMMOBILIER, a assigné Monsieur [P] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir :

Juger la demande recevable et bien fondée,En conséquence :

Condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 2.615,71 €, arrêtée au 24 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal pour chaque échéance arriérée et, subsidiairement, au plus tard à compter de la mise en demeure du 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ;Condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, augmentée, s’il y a lieu, des frais et honoraires du syndic ;Condamner Monsieur [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer (128,77 €).

L’affaire a été évoquée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

Monsieur [P] [B], bien que régulièrement assigné par procès-verbal de signification remis à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de noter que l’obligation de règlement amiable des différends, suivant les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, a valablement été purgée par le demandeur vis-à-vis du défendeur, de sorte que son action en procédure accélérée au fond est recevable.

* Sur les charges de copropriété et frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

L’article 1353 du code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est établi que Monsieur [P] [B] est propriétaire de lots de copropriété dépendant de l’ensemble immobilier de la résidence [3], sise [Adresse 1].

À ce titre, et comme tout copropriétaire, il est tenu de s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il ressort du décompte arrêté au 24 septembre 2025 (appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus) que Monsieur [P] [B] demeure redevable de la somme de 2.561,00 € au titre des arriérés de charges de copropriété, incluant les frais de relance et de mise en demeure relevant du régime de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La partie demanderesse rapporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre du défendeur. Il appartenait dès lors à ce dernier de démontrer qu’il s’était acquitté de ses obligations ou que les sommes réclamées ne lui étaient pas dues.

En s’abstenant de comparaître, Monsieur [P] [B] est réputé ne pas contester cette dette, tant dans son principe que dans son montant.

Il est toutefois relevé que le syndicat des copropriétaires a produit un décompte actualisé au 08 décembre 2025. Ce décompte n’ayant pas été communiqué de manière contradictoire au défendeur, non comparant, il y a lieu de l’écarter des débats.

En outre, si le juge statuant selon la procédure accélérée au fond peut condamner un copropriétaire défaillant à une somme à échoir, encore faut-il que celle-ci corresponde à des charges approuvées ou légalement exigibles.

Or, en l’espèce, les sommes supplémentaires invoquées correspondent à des frais de médiation, lesquels ne constituent ni des charges approuvées par l’assemblée générale ni des sommes entrant dans le champ des provisions à échoir. Ces frais ont vocation à intégrer les dépens de l’instance.

Il en résulte que Monsieur [P] [B] est redevable de la somme de 2.561,00 € au titre des charges échues arrêtées au 24 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de cette somme, soit depuis le 01 juillet 2025.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur sollicite la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts, sans développer d’argumentation spécifique à l’appui de cette demande.

En l’absence de démonstration d’un préjudice personnel, direct et certain, imputable à une faute du débiteur, aucune indemnisation ne saurait être allouée.

La défaillance de paiement des charges de copropriété par un copropriétaire n’est pas abusive en soi, sauf à démontrer que sa récurrence procède d’une intention dolosive et porte atteinte à la trésorerie de la copropriété.

Cette demande sera donc rejetée.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens (…) ».

Monsieur [P] [B], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice et la sommation de payer d’un montant de 128,77 €, ainsi que les frais de médiation.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) ».

L’équité commande de condamner Monsieur [P] [B] à payer la somme de 1.000,00€ au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], pris en la personne de son syndic.

Le syndicat a en effet été contraint d’exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de faire supporter à l’ensemble des autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS ADL IMMOBILIER, la somme de 2.561,00 € (DEUX MILLE CINQ CENT SOIXANTE-ET-UN EUROS) au titre des charges échues arrêtées au 24 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS ADL IMMOBILIER, la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles exposés pour l’exercice de ses droits et non compris dans les dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux dépens de l’instance, y compris les frais de commissaire de justice, et notamment les frais de sommation de payer à hauteur de 128,77 € (CENT VINGT-HUIT EUROS ET SOIXANTE-DIX-SEPT CENTIMES), ainsi que les frais de médiation ;

REJETTE au surplus les autres demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [3], sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS ADL IMMOBILIER ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,