N° RG 25/00231 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYAY

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [K] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Stéphanie BAHOLET, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 3], et actuellement incarcéré à la Maison d’arrêt de [Localité 5] – [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Avril 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 12 Juin 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e DEZARD

Copie à : DDETS

R.G. N° 25/00231. Jugement du 12 Juin 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 10 février 2023, Mme [K] [I] a donné à bail à M. [J] [L] un local d’habitation meublé avec parking couvert situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 645 euros, outre la somme mensuelle de 25 € au titre de provision sur les charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Mme [K] [I] a fait délivrer à M. [J] [L], pour le 9 février 2025, un congé pour reprise, cet acte ayant été directement remis à M. [J] [L], incarcéré.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Mme [K] [I] a fait assigner M. [J] [L] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

— condamner M. [J] [L] à lui payer la somme de 784,50 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 21 janvier 2025,

— constater que le bail liant les parties a pris fin à la date du 9 février 2025 à minuit par l’effet du congé pour reprise signifiée le 5 novembre 2024,

— constater que M. [J] [L] est donc occupant sans droit ni titre dudit logement depuis le 10 février 2025,

— ordonner la libération des lieux par M. [J] [L] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [J] [L], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [J] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmentée de la provision sur charges de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— condamner M. [J] [L] à lui régler 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 3 avril 2025, Mme [K] [I], représentée par son conseil, a confirmé ses demandes, indiquant que l’arriéré locatif s’élevait désormais à la somme de 2181,74 euros.

Régulièrement assigné en personne, M. [J] [L], incarcéré, n’a pas sollicité son extraction ou la réalisation d’une visioconférence, pas plus qu’il ne s’est fait représenter à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Par notes en délibéré en date des 25 et 29 avril 2025, le juge a sollicité de la demanderesse qu’elle justifie de la transmission à M. [J] [L] de son décompte actualisé et de la demande nouvelle, visée dans les écritures déposées à l’audience, de le voir condamner à lui payer une somme de 78,10 € au titre de l’entretien de la chaudière, à défaut de quoi, la réouverture des débats serait envisagée.

Par courriel reçu le 29 avril 2025, la demanderesse a indiqué que ses demandes se limitaient à celles contenues dans l’acte introductif d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000€ pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice (…)”

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier qu’à l’initiative de son bailleur, M. [J] [L] s’est vu signifier le 5 novembre 2024, soit plus de six mois avant le terme de son bail, directement à personne et par acte de commissaire de justice, un congé pour reprise pour le 9 février 2025.

Conformément aux dispositions ci-dessus, le congé précisait les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, puisqu’il était mentionné que la propriétaire entendait « reprendre lesdits locaux pour son usage personnel, afin d’en faire sa résidence principale ».

M. [L] est né le 24 mars 1960, de sorte qu’il était âgé de 64 ans à la date d’échéance du contrat.

M. [L] n’a pas sollicité sa comparution ni ne s’est fait représenter pour contester le caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Le locataire est donc déchu, de plein droit, de tout titre d’occupation sur le local.

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 10 février 2025, sans qu’il y ait lieu d’ordonner la résiliation du bail, ce dernier n’existant plus au jour de l’audience.

Le locataire est donc déchu, de plein droit, de tout titre d’occupation sur le local.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Si Mme [I] la sollicite que le défendeur soit expulsé sans délai, il n’est pas justifié de supprimer les délais d’expulsion prévus aux articles précités.

Sur la demande financière

Dans le cadre de son assignation, Mme [I] a indiqué que M. [L] ne s’était pas acquitté du paiement de ses entiers loyers et charges et que, selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, le solde locatif était débiteur d’une somme de 784,50 €, loyer de janvier 2025 inclus.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [L] n’a pas comparu pour contester le principe ou le quantum de la dette.

Par conséquent, il convient de condamner M. [L] à payer à Mme [I] la somme de 784,50 €selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [J] [L] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 10 février 2025, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité sera due, en deniers ou quittance, à compter du 10 février 2025 et jusqu’à libération complète des lieux.

Mme [I] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [J] [L] sera condamné aux dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [K] [I] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Constate la validité du congé délivré à effet du 9 février 2025;

Déclare M. [J] [L] déchu de tout titre d’occupation des lieux loués à compter du 10 février 2025 ;

AUTORISE Mme [K] [I], à défaut pour M. [J] [L] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE Mme [K] [I] de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [L] à payer à Mme [K] [I] la somme de 784,50 € selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse ;

CONDAMNE M. [J] [L] à payer à Mme [K] [I] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du 10 février 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour des indemnités à échoir ;

DIT que Mme [K] [I] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

CONDAMNE M. [J] [L] à verser à Mme [K] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE