Tribunal Judiciaire de Pontoise, 3e chambre civile, 6 juin 2025, n° 23/03365

TJ Pontoise 6 juin 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité contractuelle de la société VES
La cour a jugé que la société VES était responsable des désordres constatés, car le maintien de pression était en panne et relevait de ses obligations contractuelles.
Accepté
Obligation de mise en conformité par la société VES
La cour a constaté que la mise en conformité de la chaufferie était incluse dans les obligations contractuelles de la société VES.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux dysfonctionnements
La cour a reconnu que les problèmes de chauffage avaient entraîné un trouble de jouissance pour les copropriétaires, justifiant ainsi l'indemnisation demandée.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter l'intégralité de ses frais, condamnant la société VES à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, 3e ch. civ., 6 juin 2025, n° 23/03365
Numéro(s) :	23/03365
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Pierre COTTEMarc-Robert HOFFMANN NABOT
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER c/ S.A.S.U. VES

Texte intégral

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

06 Juin 2025

N° RG 23/03365 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NE6R

Code NAC : 56C

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Adresse 7]”

S.A.S.U. VES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Madame UTRERA, lors de l’audience et de Madame CADRAN, lors du délibéré a rendu le 6 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 07 Mars 2025 devant Nawelle BABA-AISSA, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Nawelle BABA-AISSA

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

« [Adresse 7]", SITUÉ [Adresse 4], À [Adresse 6] (95100), représenté par son syndic, la société CABINET CAZALIERES, exploité sous l’enseigne ORALIA CAZALIERES, société par actions simplifiée au capital de 44 960 €, dont le siège social est situé [Adresse 1] Paris [Adresse 5], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 320 407 356, et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège.

représentée par M^e Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et M^e Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

La société VES, société par action simplifiée à associé unique au capital de 104 000 € immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Pontoise sous le numéro 612 008 631 dont le siège social est situé [Adresse 10], à [Adresse 9] (95520), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège.

représentée par M^e Sandy CHIN-NIN, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et M^e Jean-Pierre COTTE, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] (ci-après dénommé le « SDC ») sis [Adresse 3] (95) a confié, par contrat « P2-P3-P4 » en date du 13 juin 2008, la maintenance et l’exploitation de la chaufferie centrale située au sous-sol à la société VIRON devenue VES.

Le dénomination "P2 – P3 – P4" renvoie aux prestations de base (P2), à la garantie totale (P3) et au financement de travaux (P4).

A compter de 2014, puis au cours de l’été 2015, le SDC a signalé des dysfonctionnements de chauffage dans les appartements.

Par lettre recommandée en date du 4 juillet 2018, le SDC a mis en demeure la société VES de procéder à ses frais au remplacement du groupe de pression pneumatex selon devis du 20 avril 2017, de communiquer ses rapports d’activité sur les dix dernières années, d’indemniser un préjudice causé à la copropriété en raison de la consommation de gaz du 25 avril 2018 au 25 mai 2018 et de rembourser à la copropriété les primes P3 et P4 réglées et d’indemniser la copropriété pour les problèmes de chauffage subis par les copropriétaires.

Par courrier en date du 16 juillet 2018, la société VES s’est opposée à ce règlement et a précisé que le devis de remplacement du groupe de pression pneumatex constituait une amélioration de l’installation ne rentrant donc pas dans la mission P4.

Le 1er août 2018, le contrat qui liait le SDC à la société VES n’a pas été renouvelé.

Par exploit en date du 11 février 2020, le SDC a assigné la société VES en référé devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Monsieur [F] a été désigné en cette qualité par ordonnance en date du 18 mars 2020. Son rapport a été rendu le 3 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, le SDC a assigné la société VES devant le présent tribunal.

Aux termes de ses dernières écritures, signifiées par voie électronique le 24 juin 2024, le SDC de l’ensemble sis [Adresse 3] demande, aux visas des articles 1231-1, 1240 et 1792 du code civil de :

Le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ; condamner la société S.A.S VES au paiement des sommes de : ➢ 11 174,80 € TTC pour le changement du maintien de pression ;

➢ 16 470,64 € TTC pour la mise en conformité de la chaufferie ;

condamner la société S.A.S VES au paiement d’une somme de 20 000 € à titre d’indemnisation du trouble de jouissance subi, et ce, depuis la constitution du syndicat des copropriétaires et jusqu’à la réalisation des travaux de réparation, somme à parfaire au jour du jugement ; condamner la société VES à lui verser une somme de 11 445,72 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner la société VES aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire établis à la somme de 19 951,74 € ; rappeler que l’exécution provision du jugement à intervenir est de droit.

Aux termes de ses dernières écritures, signifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, la société VES demande, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :

— la DÉCLARER recevable et bien fondée en ses écritures ;

— PRENDRE ACTE qu’elle accepte de régler la somme de 11 174,80 € TTC au titre du changement du maintien de pression ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble sis [Adresse 2]

de ses demandes au titre :

de la mise en conformité de la chaufferie, valorisé à la somme de 16 470,64 € TTC,du préjudice de trouble de jouissance valorisé à la somme de 20 000 € ;- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble sis [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble sis [Adresse 2] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction auprès de Sandy CHIN NIN au titre de l’article 699 du même code.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024, fixant la date des plaidoiries au 7 mars 2025, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025, prorogé au 6 juin 2025.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement du SDC

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (qui est entrée en vigueur au 1er octobre 2016), dispose que les conventions régulièrement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Au titre du maintien de pression

Il est constant que le maintien de pression, dispositif important de l’installation puisqu’il permet de gérer la dilatation de l’eau dans les installations durant la période de chauffage, est en panne.

Il ressort du rapport d’expertise que l’origine du désordre tient à l’absence de fonctionnement du maintien de pression. L’expert ajoute que le compresseur sélectionné lors de la conclusion du contrat ne correspondait pas à l’installation en ce qu’il n’était pas correctement dimensionné.

Ce poste n’est absolument pas contesté par la société VES qui soutient que le retard de réparation du groupe de maintien de pression est la conséquence de l’absence d’accord donné par le syndic en 2017, ce qui, du point de vue de l’expert, a conduit à une situation de blocage qu’elle a elle-même initiée puisqu’une telle procédure n’était pas prévue par le contrat.

Ce dysfonctionnant entrant dans le champ d’application de la partie « P3 » du contrat, la responsabilité contractuelle de la société VES est engagée d’où il suit qu’il convient de la condamner à verser au SDC la somme de 11.174,80 euros TTC.

Au titre de la mise en conformité de la chaufferie

L’expert relève que la mise en conformité de la chaufferie incombait à la société VES lors de la conclusion du contrat au regard de l’arrêté du 23 juin 1978.

La société VES s’oppose à ce constat, faisant valoir que les travaux de mise en conformité n’entrent pas dans le champ contractuel et qu’elle n’a donc commis aucun manquement.

Or, il ressort du contrat, et notamment de l’annexe I intitulée « matériel pris en charge par le prestataire au titre du P2 et P3 en chaufferie » que la mise en conformité de l’installation de la chaufferie est intégrée dans la garantie « P3 ».

En conséquence, la société VES doit être condamnée à verser au SDC la somme validée par l’expert soit 16.470,64 euros TTC au titre de la mise en conformité de la chaufferie.

Au titre du trouble de jouissance

L’expert estime que le montant sollicité par le SDC est raisonnable dans la mesure où les dysfonctionnements ont duré neuf ans et où le préjudice annuel est de 2.222,22 euros par an pour l’ensemble des copropriétaires.

La société VES conteste ce préjudice à la fois dans son principe et son quantum, exposant que :

l’expert ne s’est pas transporté dans les logements et n’a donc pas pu constater l’inconfort allégué par le SDC,le chiffrage ne repose sur aucun élément précis.Sur ce, il ressort des pièces versées aux débats que les problèmes de chauffage remontent à 2014. Il a été démontré que le maintien de pression ne fonctionnait pas car il n’était pas bien dimensionné, ce qui entraîne nécessairement un inconfort lié à une insuffisance de chauffage d’où un trouble de jouissance évident. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande du SDC en condamnant la société VES à lui régler la somme de 20.000 euros en réparation du trouble de jouissance des copropriétaires.

Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner la société VES aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du SDC l’intégralité de ses frais irrépétibles. La société VES doit donc être condamnée à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la société VES à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société ORALIA CAZALIERES, les sommes de :

11.174,80 euros TTC au titre du changement du maintien de pression,16.470,64 euros TTC au titre de la mise en conformité de la chaufferie,20.000 euros au titre du trouble de jouissance des locataires,6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE la société VES aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le Greffier Le Président

Madame CADRAN Madame LEAUTIER