Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [O]

Logement 13 Rez de Chaussée La Hubonnière

7 Rue des Cerisiers

44880 SAUTRON

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00748 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3D7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [M] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 juillet 2011, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à Madame [M] [O] un logement de type 4 lui appartenant sis, 7 rue des cerisiers, La Hubonnière – rez-de-chaussée – Logement n°013 – 44880 SAUTRON, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 598,60 €, outre une provision sur charges de 21,79 €.

Par un avenant au contrat le bailleur s’est engagé conformément aux termes du protocole passé en application du décret n°90.151 du 16 février 1990 et de la circulaire n°90.27 du 30 mars 1990, à pratiquer une réduction de quittance à hauteur de 37,57 €, cette réduction étant applicable pendant une année à compter de la date d’entrée du locataire.

Par un jugement en date du 5 mars 2015, le bail susvisé a été résilié par le tribunal d’instance de Nantes et Madame [M] [O] condamnée à régler à la SAMO, la somme de 1.464,01 € au titre des loyers impayés.

Par un avenant au bail en date du 11 octobre 2017, la SAMO a renoncé à la clause résolutoire acquise ainsi qu’aux décisions contentieuses et judiciaires s’y afférant et a restauré Madame [M] [K] dans une situation de droit au regard du logement qu’elle occupe sis, 7 rue des cerisiers, 44880 SAUTRON, redonnant ainsi pleine valeur au contrat de bail du 21 juillet 2011.

Le 19 octobre 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.198,10 € au titre des loyers échus et impayés au 4 octobre 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de Commissaire de Justice du 13 février 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 16 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [M] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

À titre principal :

— constater à compter du 19/11/2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 30/11/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ayant pris effet le 21/07/2011 entre les parties ;

À titre subsidiaire :

— prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail ayant pris effet le 21/07/2011 entre les parties ;

Dans tous les cas :

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [O], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [M] [O] à lui payer la somme de 732,20 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29/01/2024 avec intérêts de droit à compter du 19/10/2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Madame [M] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 19/11/2023 ou du 30/11/2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— condamner Madame [M] [O] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société a également actualisé sa créance à la somme de 876,29 € selon le décompte arrêté au 10 septembre 2024.

Régulièrement assignée à personne, Madame [M] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux, reçu le jour de l’audience après les débats, est joint au dossier.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

Madame [M] [O] n’ayant pas comparu lors des débats, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Lors de l’audience, CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 16 février 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier recommandé du 29 septembre 2023 dont il a été accusé réception le 12 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [M] [O] le 19 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.198,10 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que les causes de ce commandement n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023.

Dès lors, Madame [M] [O], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [M] [O] sera par ailleurs condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 876,29€ au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 124,12 € imputée à la locataire, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être déduites les pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social de 7,62 € chacune imputée à la locataire sur la période de janvier à mars 2024 (3 x 7,62 €, soit 22,86 €), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Non comparante, Madame [M] [O] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [M] [O] sera condamnée à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 729,31? € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 octobre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [M] [O] sera condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [M] [O] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 20 décembre 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 7 rue des cerisiers, La Hubonnière – rez-de-chaussée – Logement n°013 – 44880 SAUTRON, et ses accessoires ;

DIT que Madame [M] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [M] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré la société CDC HABITAT SOCIAL les sommes suivantes :

—  729,31 € (SEPT CENT VINGT-NEUF EUROS ET TRENTE-ET-UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 718,76 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [M] [O] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [M] [O] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 19 octobre 2023 ;

DÉBOUTE la société bailleresse de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET