N° RG 25/01488 – N° Portalis DBX4-W-B7J-ULZK

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01488 – N° Portalis DBX4-W-B7J-ULZK

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DUCAP

à M^e Christophe MARCIANO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1] SISE [Adresse 1] représentée par son syndic en exercice, la société CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélien DUCAP de la SELARL DUCAP, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [A] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe MARCIANO, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [G] est locataire au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, à savoir la résidence [Adresse 1], sise [Adresse 1].

La SAS Crédit Agricole Immobilier est le syndic en exercice de ladite copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER, a assigné Monsieur [A] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2026.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER, sollicite :

Sur ses demandes principales :

Enjoindre à Monsieur [G] de supprimer les occultants posés sur son balcon et, plus généralement, tout aménagement ou décoration, dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [G] :

Constater que les demandes de Monsieur [G] excèdent les pouvoirs du juge des référés ;Dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de ses demandes ;Débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes.En tout état de cause :

Condamner Monsieur [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris les frais de constats de commissaire de justice.

De son côté, Monsieur [A] [G] sollicite, dans ses dernières écritures :

À titre principal :

Dire et juger que les conditions prévues par l’article 835 du Code de procédure civile ne sont pas réunies ;Dire en conséquence qu’il n’y a pas lieu à référé ;Dire que l’installation litigieuse ne constitue ni un trouble manifestement illicite, ni un dommage imminent ;Dire que l’urgence alléguée n’est pas caractérisée ;En conséquence,

Rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires comme étant injustifiées, infondées ou, en tout état de cause, mal fondées.À titre subsidiaire :

Dire et juger que l’installation reprochée à Monsieur [G] ne méconnaît pas le règlement de copropriété ;Dire et juger qu’aucune rupture de l’harmonie de l’immeuble n’est établie ;Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a appliqué le règlement de copropriété de manière sélective et discriminatoire.En tout état de cause :

Dire et juger que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires procède d’un abus de droit ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.Sur les frais :

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;Dire que les frais de constat exposés par Monsieur [G], et notamment le constat du 19 novembre 2025, resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs conclusions respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur l’obligation de remise en état pour cause de trouble manifestement illicite

Suivant les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs, suivant les dispositions de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte de ces dispositions que le juge des référés est compétent pour prescrire toute mesure ayant pour finalité la remise en état d’un bien lorsque, même en présence d’une contestation sérieuse, demeure caractérisé un trouble manifestement illicite. Il est constant que ce dernier se caractérise par la violation évidente d’une règle de droit ou par le non-respect de stipulations contractuelles dépourvues d’ambiguïté et ne prêtant pas à interprétation.

À ce titre, un copropriétaire, et par voie de conséquence son locataire, est tenu de respecter le règlement de copropriété en vigueur dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, le non-respect de ces dispositions, et notamment la violation du règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

C’est en ce sens que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé ce raisonnement, notamment dans son arrêt du 18 janvier 2023 (n° 21-23.119).

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces produites que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1] prévoit, en page 83, à son article 2.1.2.4 « Harmonie de l’immeuble », une interdiction de toute apposition d’aménagement sur les balcons de la résidence :

« Bien que constituant des parties privatives, les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiées, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La pose des stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles proposées par le syndic de la copropriété et approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’immeuble. L’installation de canisses sera interdite. »

Par ailleurs, par une assemblée générale en date du 19 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a inscrit à l’ordre du jour une résolution visant à préciser de manière particulièrement explicite les seuls dispositifs d’occultation des balcons autorisés par le règlement de copropriété au sein de la résidence.

Cette résolution n° 26 a été adoptée à la majorité requise par la loi. Elle prévoit que seuls les brise-vues : « demi ouverts de type treillis PVC blanc extensible à hauteur des garde-corps des balcons (…) » peuvent être installés par les copropriétaires, et par voie de conséquence, par les locataires, dans la résidence.

Or, il s’avère que Monsieur [A] [G], locataire dans cette résidence, a installé sur son balcon un dispositif d’occultation qui ne respecte manifestement ni les prescriptions du règlement de copropriété, ni celles issues de la décision d’assemblée générale précitée.

En effet, tel que cela ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 09 juillet 2025, le dispositif d’occultation installé par Monsieur [A] [G] ne correspond en aucune manière à ceux expressément autorisés par la copropriété.

Dès lors, en ce que cette contravention au règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite, même du faible ampleur, il y a lieu d’enjoindre à Monsieur [A] [G] de procéder au retrait de cet aménagement.

* Sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

Suivant les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Par ailleurs, suivant les dispositions de l’article 1353 du Code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Enfin, suivant les dispositions de l’article 1240 du Code civil :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge des référés est en mesure de condamner un plaideur pour procédure abusive dès lors que l’acharnement procédural de ce dernier est établi et qu’il en résulte un préjudice pour le défendeur.

Toutefois, il est constant que la preuve de cet abus incombe à celui qui s’en prévaut, et que la procédure prétendument abusive doit être à la fois manifestement mal fondée et avoir causé un préjudice distinct.

En l’espèce, outre le fait que Monsieur [A] [G] ne démontre nullement l’existence du préjudice que la présente procédure lui aurait causé, il apparaît, au surplus, que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires est manifestement fondée, dès lors qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé.

Dès lors, en l’absence tant de démonstration d’un préjudice que de caractérisation d’une faute constitutive d’un abus du droit d’ester en justice, la demande de Monsieur [A] [G] au titre de la procédure abusive sera purement et simplement rejetée.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [A] [G], partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice, et en particulier les frais afférents aux constats dressés par Maître [L], tels que visés dans les écritures du demandeur.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, (…) dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

Il résulte de ces dispositions, telles qu’interprétées par une jurisprudence constante, que la juridiction n’est nullement tenue de condamner la partie perdante, au sens de l’article 696 du code de procédure civile, au paiement des frais irrépétibles exposés par son adversaire.

En l’espèce, l’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

En effet, s’il est constant qu’un copropriétaire, membre d’un ensemble de copropriétaires, est tenu de respecter le règlement de copropriété auquel il a vocation à participer par le biais des assemblées générales, force est de constater que tel n’est pas le cas du locataire.

Ce dernier est certes tenu de se conformer aux règles issues du règlement de copropriété, mais sans participer à leur élaboration ni à leur adoption, contrairement aux copropriétaires. Il en résulte nécessairement que, en cours de bail, de nouvelles obligations peuvent lui être imposées dès leur entrée en vigueur, sans qu’il ait été associé ni même nécessairement informé du processus décisionnel ayant conduit à leur adoption.

Tel est précisément le cas en l’espèce s’agissant de la résolution litigieuse.

Cette dernière n’a pas été directement acceptée par Monsieur [A] [G], lequel se trouve néanmoins tenu de s’y conformer, au même titre que les copropriétaires qui, eux, ont participé à son adoption majoritaire.

Or, il ne peut être ignoré que l’interdiction générale d’apposition de tout aménagement sur les balcons de la résidence présente un caractère particulièrement restrictif, notamment au regard de l’impératif de protection de l’intimité personnelle des habitants.

Elle est susceptible d’être regardée comme portant potentiellement une atteinte disproportionnée à la vie privée et familiale, telle que protégée par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en ce qu’elle empêche notamment un occupant de se soustraire aux regards extérieurs depuis son logement.

Si le juge des référés ne statue qu’en droit, et non en équité, sauf à y avoir été invité par les parties, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, il n’en demeure pas moins que la solution retenue, bien que juridiquement fondée, conduit en l’espèce à une situation objectivement peu équitable pour le défendeur.

Dès lors, l’équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

ORDONNONS à Monsieur [A] [G] de retirer l’occultant qu’il a apposé sur son balcon, en violation du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1], tel que précisé par le procès-verbal d’assemblée générale du 19 janvier 2023, résolution n° 26, et plus généralement tout système d’occultation non conforme ;

DISONS que cette injonction devra être exécutée dans un délai de QUINZE (15) jours calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut d’exécution dans ce délai, Monsieur [A] [G] sera condamné au paiement d’une astreinte provisoire de 20 euros (VINGT EUROS) par jour calendaire de retard, à compter du seizième jour suivant la signification de la présente ordonnance, et ce pendant une durée maximale de TROIS (3) mois ;

DISONS que l’astreinte sera liquidée, le cas échéant, par le juge de l’exécution, lequel pourra, s’il y a lieu, en ordonner la prolongation ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [G] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice et en particulier les frais afférents aux constats dressés par Maître [L] ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Crédit Agricole Immobilier ;

REJETONS le surplus des demandes de Monsieur [A] [G] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 10 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,