TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître LIEU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07479 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SCF

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [V] [D] [S],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [C] [S],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître LIEU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0281

DÉFENDERESSE

Madame [G] [M],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07479 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SCF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 19 octobre 2005, M. [I] [S] a donné à bail à Mme [G] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5]/droitr, outre la cave n°36, à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 950 euros, outre une provision sur charges de 74 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [X] [S] et M. [C] [S], venant aux droits de M. [I] [S], ont fait signifier le 15 mars 2024 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 20985,96 euros, à titre principal, et prévoyant un délai de six semaines pour le règlement de la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, M. [X] [S] et M. [C] [S] ont fait assigner Mme [G] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meubles qu’il plaira aux demandeurs et ce, aux frais, risques et périls de la défenderesse ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [G] [M] à leur payer la somme de 14790,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de juin 2024 incluse, outre la somme de 1479,09 euros de clause pénale ;

— condamner Mme [G] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois le montant du loyer, outre les charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— en tout état de cause, condamner Mme [G] [M] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

M. [X] [S] et M. [C] [S], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à titre provisionnel à la somme de 14554,02 euros. Ils ont précisé qu’un paiement est intervenu en septembre 2024 mais que le paiement du loyer courant n’a pas repris.

Bien que régulièrement assigné à étude, Mme [G] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office la question du caractère abusif de la clause pénale insérée au bail, ce à quoi les demandeurs ont répondu maintenir les demandes exposées dans l’assignation.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [X] [S] et M. [C] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, bien que cette formalité ne soit pas obligatoire pour les bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 octobre 2005 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après le commandement de payer pour régler la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024, pour la somme en principal de 20985,96 euros. Ce commandement précise que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette aprs la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le bail a été conclu à effet au 1er janvier 2006 pour une durée de trois ans, il a ensuite été tacitement reconduit tous les trois ans, et pour la dernière fois le 1er janvier 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. Mme [G] [M] disposait donc d’un délai de six semaines pour régler la dette.

Un unique règlement de 10000 euros est intervenu dans ce délai, somme insuffisante à régler la dette locative, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 avril 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, deux paiements étant seulement intervenus en 2024, le 26 mars et le 4 septembre.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

Mme [G] [M] étant occupante sans droit ni titre depuis le 27 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

M. [X] [S] et M. [C] [S] produisent un décompte démontrant que Mme [G] [M] reste leur devoir la somme de 14554,02 euros à la date du 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande au titre des clauses pénales

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014, applicable suite à la reconduction du bail, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Le contrat de bail conclu le 19 octobre 2005 comprend une clause pénale ainsi rédigée :

“En outre, et sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le locataire s’engage formellement à respecter les deux clauses pénales qui suivent :

1 – tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire en dérogation à l’article 1230 du code civil.

2 – si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur.”

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, ces clauses doivent être réputées non écrites.

Les bailleurs seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Il convient en effet de souligner que la clause prévoyant cette indemnité d’occupation insérée au bail ne peut être qualifiée de clause pénale qu’en ce qu’elle fixe l’indemnité au double du loyer et non sur le principe même de ladite indemnité.

Mme [G] [M] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges et taxes, et ce à compter du 1er décembre 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il sera précisé pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que pour le mois de novembre 2024, le loyer hors charges est de 1249,21 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 mars 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [S] et M. [C] [S] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2005 entre M. [X] [S] et M. [C] [S] et Mme [G] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] droite/droite, outre la cave n°36, à [Localité 7] sont réunies à la date du 26 avril 2024 ;

DIT que M. [X] [S] et M. [C] [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [M] à verser à M. [X] [S] et M. [C] [S] la somme provisionnelle de 14554,02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus;

CONDAMNE Mme [G] [M] à verser à M. [X] [S] et M. [C] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges et taxes, et ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

DEBOUTE M. [X] [S] et M. [C] [S] de leurs demandes au titre des clauses pénales ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

CONDAMNE Mme [G] [M] à verser à M. [X] [S] et M. [C] [S] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 6], le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LA JUGE