TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02433 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UKUT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Janvier 2026

E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[N] [V] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Janvier 2026

à [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 27 Janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU,Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représenté par Mme [Z] [R] munie d’un pouvoir de représentation

ET

DÉFENDEUR

M. [N] [V] [F], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 18 février 2014, à effet du même jour, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [F] [N] [V] et Madame [C] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 304,66 euros et une provision sur charges mensuelle de 80,15 euros.

Madame [H] [C] étant décédée le 12 décembre 2022, Monsieur [F] [N] [V] est désormais le seul titulaire du bail susmentionné.

Par acte du 10 avril 2024, L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE a donné à bail à Monsieur [F] [N] [V] un garage indépendant situé [Adresse 7]) pour un loyer mensuel de 38,71 euros et une provision pour charges de 3,09 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE a lui fait signifier le 27 janvier 2025, un commandement de payer, se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE a ensuite fait assigner Monsieur [F] [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé, à l’audience du 21 octobre 2025, en lui demandant de:

— constater la résiliation des baux et prononcer en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

— le condamner par provision à la somme de 1.037,70 euros, y ajouter les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

– le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

– le condamner au paiement de la somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 octobre 2025.

Lors des débats, L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, régulièrement représentée, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 785,71 euros, mensualité de septembre incluse.

Il précise que Monsieur [F] [N] [V] a réalisé un virement de 50 euros le 08 octore 2025 et qu’un prélèvement de 192,69 euros a été effectué le 13 octobre 2025, correspondant au loyer résiduel courant d’octobre 2025.

Il indique qu’un accord avec le défendeur a été trouvé sur des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, pour une durée de 14 mois à concurrence de 60 euros par mois, dans le cadre d’un plan d’apurement de la dette en date du 14 octobre 2025 et sollicite que soit constater cet accord.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE.

Monsieur [F] [N] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative.

Il demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder ces délais de paiement et de suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit pour lui permettre de rester dans les lieux.

Il indique percevoir des revenus mensuels de 1.022 euros.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier;

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 août 2024, reçue le 30 suivant, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Le bail accessoire portant sur la location du garage conclu le 10 avril 2024 contient également une clause résolutoire, laissant un délai de huit jours après une sommation de payer les sommes dues.

Or, cette clause résolutoire n’apparaissant pas conforme à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 précité, le bail portant sur la location du garage étant un accessoire au bail d’habitation, il convient d’appliquer le délai de 2 mois prévu dans la clause résolutoire du bail principal d’habitation.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 706,60 euros a été signifié le 27 janvier 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 27 mars 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE produit un décompte du 21 octobre 2025 mentionnant que Monsieur [F] [N] [V] reste devoir la somme de 785,71 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Elle rapporte également l’accord trouvé avec Monsieur [F] [N] [V] pour un échéancier sur 14 mois à hauteur de 60 euros par mois.

Monsieur [F] [N] [V] qui ne forme pas de contestation quant au montant de cette dette et qui manifeste son accord avec le plan d’apurement précité, doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 785,71 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ressort des débats que les parties ont trouvé un accord amiable pour un échéancier de paiement, suspensif des effets de la clause résolutoire, qu’il convient par conséquent de constater, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [F] [N] [V] pourra être poursuivie et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convie de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges, à la somme de 494,56 €.

— Sur les mesures accessoires :

Monsieur [F] [N] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, Monsieur [F] [N] [V] sera

condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à la date du 27 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2014 liant L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE et Monsieur [F] [N] [V] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ([Adresse 3]);

CONSTATONS à la date du 27 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2024 liant L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE et Monsieur [F] [N] [V] concernant un garage indépendant situé [Adresse 6]) ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] [V] à verser à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE à titre provisionnel la somme de 785,71 euros (décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [F] [N] [V] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 60 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois (terme échu) et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

* les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;

* le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [F] [N] [V] sera tenu de payer à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 494,56 €, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [N] [V] à payer à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE