TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00735

N° Portalis DBX4-W-B7J-U5BT

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mai 2026

S.A. [Adresse 4] [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[Z] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et de Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Z] [I],demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2010, la SA [Adresse 7] a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [Z] [I] pour un appartement situé [Adresse 8], [Localité 3], moyennant un loyer initial de 323,32 euros, provision sur charges comprises.

Un état des lieux de sortie contradictoire était réalisé le 30 août 2023.

Le 21 novembre 2023, le conciliateur de justice saisi par la SA HLM [Localité 2] a dressé un procès-verbal de carence.

En raison d’impayés de loyers et de charges, la SA [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], par exploit de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  2.825,45 euros au titre des loyers et charges impayés ;

—  800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 10 mars 2026, la SA HLM [Localité 2] maintient l’ensemble de ses demandes.

Elle précise que le litige porte pour partie sur le montant des charges d’eau, lesquelles étaient réglées auparavant par les locataires directement au service PROX- HYDRO et n’étaient pas incluses dans les provisions sur charges mais que, suite à protocole d’accord conclu en 2022, la SA [Adresse 7] a repris la gestion des consommations d’eau ainsi que les créances impayées de PROX-HYDRO. Elle affirme que le locataire est également redevable de loyers impayés puisque la dette PROX-HYDRO est inférieure au montant réclamé.

Monsieur [Z] [I], présent, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de la SA [Adresse 7]. Il conteste la dette affirmant que le coût demandé par m3 est exorbitant (de 2 à 9 euros). Il reconnait ne pas avoir réglé les sommes réclamées au titre des consommations d’eau mais il affirme avoir réglé ses loyers.

La date du délibéré a été fixée au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DE CHARGES

Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification de contre partie:

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement,

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve d’apporter la justification du montant et du caractère récupérable des charges réclamées pèse sur le bailleur. Il lui appartient alors notamment de tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives de la régularisation réclamées ainsi que de communiquer à chacun des locataires le mode de répartition des charges. Pour autant l’article 23 ne stipulant pas de sanction, le bailleur est admis à produire, même en cours d’instance, les pièces justificatives des charges appelées.

En l’espèce, dans le cadre de la présente instance, la bailleresse a versé aux débats le bail, signé le 10 décembre 2010 ainsi qu’un avenant au contrat de location, entretien, facture et relevé des compteurs d’eau des logement signé entre la SA HLM [Localité 2] et PROX-HYDRO le 02 décembre 2021. Cet avenant prévoit les conditions de reprise des prestations de facturation et encaissement par la SA [Adresse 4] [Localité 2] concernant l’eau chaude et froide de certaines résidences. Il prévoit également la reprise des dettes de ses locataires vis à vis de PROX-HYDRO par la SA [Adresse 4] [Localité 2] pour les années 2015 jusqu’au 1er trimestre 2021, sous certaines conditions, PROX-HYDRO s’engageant pour sa part à réviser à la baisse la facturation des prestations postérieures au 1er avril 2021. La résidence dans laquelle se situait le logement occupé par Monsieur [Z] [I] est concernée par cet avenant.

Il est également justifié d’un courrier envoyé par la SA [Adresse 7] à Monsieur [Z] [I] le 26 mars 2021 concernant la mise en oeuvre de ce protocole à son encontre, d’une part pour les provisions à venir (5 euros pour l’eau froide et 4 euros pour l’eau chaude) et d’autre part pour les montants dus au titre des consommations antérieures au mois d’avril 2021, ce courrier comportant, par ailleurs, un tableau de reprise des soldes dûs pour les années 2015 à 2021 pour un montant total de 1.792,74 euros.

Il est en outre justifié d’un courrier envoyé par PROX-HYDRO à Monsieur [Z] [I] le 07 avril 2021 expliquant les nouvelles modalités.

Le 30 juillet 2021, PROX-HYDRO a donné quittance subrogative à la SA [Adresse 7] au titre des factures impayées d’eau à hauteur de 1.792,74 euros se décomposant comme suit:

—  2015 : 445,73 euros

—  2016 : 374,55 euros

—  2017 : 398,57 euros,

—  2018 : 299,23 euros,

—  2019 : 110, 84 euros,

—  2020 : 126,56 euros,

—  2021 : 37,25 euros.

Il ressort du décompte locatif produit que, le 13 avril 2021, il a été porté au débit du compte locatif de Monsieur [Z] [I] cette somme de 1.792,74 euros et qu’au 16 septembre 2025, Monsieur [Z] [I] est redevable de la somme de 2.825,45 euros, après régularisation des charges, et déduction du montant du dépôt de garantie.

Si Monsieur [Z] [I] conteste les sommes au motif d’un coût excessif du prix du M3 d’eau, par mail du 23 mars 2023, la SA HLM [Localité 2] a étudié le coût des m3 d’eau froide et chaude (3,064 €/m3 pour l’eau froide et 8,984 euros/m3 pour l’eau chaude en 2021) et précisé que les prix étaient dans la norme.

Pour autant, seules sont versées aux débats, les factures émises par PROX-HYDRO concernant l’année 2015 à hauteur de 445,73 euros et 2019 à hauteur de 110,84 euros. Concernant l’année 2018 il est uniquement justifé d’une somme de 32,64 €, pour l’année 2020, il est justifié de la somme à hauteur de 92,01 euros et pour l’année 2021 à hauteur de 37,26 euros. Il n’est produit aucune facturation concernant les années 2016 et 2017.

En conséquence, il n’est justifié que d’une somme totale de 718,48 euros sur la somme de 1792,74 euros réclamée à Monsieur [Z] [I], soit la somme de 1.074,26 euros non justifiée.

En conséquence, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 1.751,19 euros (2.825,45 -1.074,26).

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [I], partie perdante, supportera donc la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SA HLM [Localité 2], Monsieur [Z] [I] sera condamné à lui verser la somme de 250€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à verser la somme de 1.751,19 euros à la SA [Adresse 7] au titre des arriérés de loyers et charges ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à verser à la SA HLM [Localité 2] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente