TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03961 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UW3Q

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

S.C.I. LES JARDINS DE RAYMOND

C/

[Y] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES JARDINS DE RAYMOND, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [F], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Kwasigan AGBA, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé le 23 mars 2023, la SCI LES JARDINS DE RAYMOND a donné à bail à Madame [Y] [F] par l’intermédiaire de la société NOVILIS une villa à usage d’habitation, un garage et un parking extérieur situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1009€ et 40€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LES JARDINS DE RAYMOND a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mars 2025, qui a été apuré dans les deux mois puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2025.

Par acte du 27 novembre 2025, la SCI LES JARDINS DE RAYMOND a ensuite fait assigner Madame [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 mars 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a été saisie le 22 août 2024 par Madame [Y] [F] et a déclaré son dossier recevable le 7 novembre 2024. Par courrier du 7 février 2025 la commission a imposé une suspension pendant 24 mois du remboursement de toutes les dettes dont la dette locative d’un montant de 2817,26€. Une contestation de cette décision a été émise par le bailleur et le dossier a été transmis au tribunal. L’affaire a été audiencée au 12 février 2026 puis renvoyée au 18 juin 2026.

LA SCI LES JARDINS DE RAYMOND, représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— débouter Madame [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme injustes et en tout cas mal fondées,

— déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [F] et de pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier si nécessaire avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation au paiement :

* d’une provision de 1617,01€ à titre de provision sur les loyers et charges au 9 mars 2026 (hors dette de la procédure de surendettement), somme à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2025,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux,

* 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [Y] [F], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

Accorder de larges délais de paiement,Prendre acte du versement immédiat de 1000€,L’autoriser à apurer le solde de 1617,01€ par cinq mensualités de 300€ et une sixième correspondant au solde,Subsidiairement lui accorder un échéancier d’apurement par versements mensuels de 100€ en sus du paiement du loyer courant,Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,Dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect de l’échéancier et du paiement du loyer courant,Juger que la résiliation ne produira effet qu’en cas de non-respect de cet échéancier, Débouter le bailleur du surplus de ses demandes,Débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LES JARDINS DE RAYMOND justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 23 mars 2023 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1830,33€ a été signifié le 21 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement partiel à hauteur de 1105€ ayant été effectué, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2025.

Par décision antérieure du 7 novembre 2024, le dossier de surendettement déposé par Madame [Y] [F] a été déclaré recevable et des mesures imposées par décision du 7 février 2025.

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Cependant si la délivrance du commandement de payer intervient après la décision de recevabilité de la commission de surendettement, la clause résolutoire peut être acquise en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

En l’espèce, les sommes visées dans le commandement étant échues postérieurement à la décision de la commission, cette décision n’a aucune incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 22 octobre 2025.

II. SUR LA DETTE LOCATIVE :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La SCI LES JARDINS DE RAYMOND produit outre le contrat de bail un décompte locatif au 5 mars 2026 démontrant que Madame [Y] [F] reste devoir, déduction faite de la créance locative déclarée dans le cadre de la procédure de surendettement, la somme de 1617,01€ mensualité de mars 2026 incluse.

Madame [Y] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel et sous réserve de la décision du juge à la suite de la contestation des mesures prises par la commission de surendettement au paiement de cette somme de 1617,01€ et ce avec intérêts à taux légal à compter de la décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience et de la contestation émise sur la décision de la commission de surendettement par le bailleur, le juge est tenu en vertu des textes précités d’accorder des délais de paiement de sorte que Madame [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et conformément aux propositions d’apurement de la dette faites par cette dernière.

* Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la commission de surendettement de Haute-Garonne a rendu une décision de recevabilité le 7 novembre 2024 et décidé le 7 février 2025 d’imposer une suspension pendant 24 mois du remboursement de toutes les dettes dont la dette locative, décision qui a fait l’objet d’une contestation par le bailleur. En outre, il résulte du décompte locatif que la locataire a repris le paiement des loyers courants et ce depuis plusieurs mois de sorte que le juge est tenu en vertu des textes précités de suspendre les effets de la clause jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [F], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LES JARDINS DE RAYMOND, Madame [Y] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu signé le 23 mars 2023 entre la SCI LES JARDINS DE RAYMOND d’une part et Madame [Y] [F] d’autre part concernant une villa à usage d’habitation, un garage et un parking extérieur situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 22 octobre 2025 ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [Y] [F] le 7 novembre 2024 et décidé le 7 février 2025 d’imposer une suspension pendant 24 mois du remboursement de toutes les dettes dont la dette locative et que cette décision a fait l’objet d’une contestation ;

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

CONDAMNONS Madame [Y] [F] à verser à la SCI LES JARDINS DE RAYMOND à titre provisionnel la somme de 1617,01€ au titre des loyers et des charges impayés (mensualité de mars 2026 incluse) avec intérêts à taux légal à compter de la décision ;

AUTORISONS Madame [Y] [F] à s’acquitter de sa dette en 5 mensualités de 300€, la dernière représentant le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le 10 du mois ;

CONDAMNONS Madame [Y] [F] à verser à la SCI LES JARDINS DE RAYMOND la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Y] [F] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,