TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AG

N° RG 25/00344

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYJV

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 17 Mars 2026

,

[X], [W],

[U], [V], [A], [J]

C/

Compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC

S.C.I. BATI CONSTRUCTIONS 31, pris en la personne de son représentant légal

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à Maître Anne-Sophie BRUNET

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame, [X], [W]

demeurant, [Adresse 4]

représentée par Maître Anne-Sophie BRUNET, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur, [U], [V], [A], [J] demeurant, [Adresse 5]

représenté par Maître Anne-Sophie BRUNET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Compagnie d’assurance GROUPAMA D’OC, dont le siège social est sis, [Adresse 6]

représentée par la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

S.C.I. BATI CONSTRUCTIONS 31, dont le siège social est sis, [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Corinne DONNADIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 juillet 2022, prenant effet au 1er août 2022, la SCI BATI CONSTRUCTION 31, par le biais de son mandataire la société CAPITAL CONSEIL IMMOBILIER, a donné à bail à Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 720 euros et une provision sur charges mensuelle de 0 euros.

Par téléphone le 7 janvier 2023, puis par courriel le 8 janvier 2023, Monsieur, [U], [A], [J] alertait la société CAPITAL CONSEIL IMMOBILIER de la présence de moisissures dans l’appartement.

Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] ont fait réaliser un constat par commissaire de justice le 18 janvier 2023.

Une expertise amiable était réalisée le 19 janvier 2023 par un expert mandaté par l’assurance de Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J], en présence de la société CAPITAL CONSEIL IMMOBILIER.

Par lettre recommandée du 7 février 2023, Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] ont demandé à la société CAPITAL CONSEIL IMMOBILIER de faire des travaux et remettre en état leur appartement, sous dix jours, et de faire une régulation des loyers d’ici à la remise en état.

Les travaux de remplacement de la VMC défectueuse ont été entrepris le 24 février 2023.

Par courrier du 28 mars 2023, l’assurance de Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] a mis en demeure la société CAPITAL CONSEIL IMMOBILIER de procéder au remboursement de la somme de 2.903,04 euros.

La société GROUPAMA D’OC, assureur de la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31, a indiqué par courrier du 27 juin 2023 que la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 souhaitait résoudre amiablement ce litige, en procédant au règlement de la facture relative au matelas abimé, sous condition que le matelas soit restitué.

Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] ont saisi la commission départementale de la conciliation de la Haute-Garonne le 16 juillet 2023, qui a indiqué ne pas pouvoir organiser de conciliation, compte-tenu du motif du litige.

Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J], par le biais de leur conseil, ont mis en demeure la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 de les indemniser à hauteur de 1.440 euros pour leur préjudice de jouissance et de 2.903,04 euros pour leur préjudice matériel.

La SCI BATI CONSTRUCTIONS 31, par le biais de son conseil, a refusé de procéder à cette indemnisation.

Selon constat du 17 mai 2024, Madame, [X], [W] et la SA GROUPAMA D’OC n’ont pas réussi à s’accorder devant le conciliateur de justice.

Par acte d’huissier en date du 15 avril 2025, Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] ont fait assigner la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir sa condamnation au paiement de 2.903,04 euros au titre du préjudice matériel, 1.440 euros au titre du préjudice de jouissance, 2.000 euros pour le préjudice moral et 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelé à l’audience du 20 février 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 juillet 2025 pour appel en cause de l’assureur de la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31.

Par acte d’huissier en date du 15 avril 2025, Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] ont fait assigner la société GROUPAMA D’OC, afin d’obtenir la reconnaissance de leur action directe comme tiers lésés et la condamnation de la société GROUPAMA D’OC à relever et garantir la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 de toute condamnation prononcée à son encontre.

Après deux renvois à la demande des parties, les dossiers ont été joints et plaidés à l’audience du 15 janvier 2026.

Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J], représentées par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions écrites, par lesquelles ils demandent :

— de déclarer recevable leur demande,

— de reconnaître leur droit d’action directe en tant que tiers lésés contre la société GROUPAMA D’OC, en sa qualité d’assureur de la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31,

— de condamner in solidum la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 et la société GROUPAMA D’OC à leur payer :

—  2.903,04 euros au titre du préjudice matériel,

—  1.440 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  2.000 euros au titre du préjudice moral,

—  1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

Sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] exposent que la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 n’a pas respecté son obligation de leur fournir un logement décent, en raison d’un dysfonctionnement de la VMC ayant entraîné une humidité importante dans le logement et l’apparition de moisissures sur les murs, leurs meubles et leurs vêtements. Ils indiquent qu’ils ont subi un préjudice matériel à hauteur de 2.903,04 euros après application du coefficient de vétusté, constaté par l’expertise amiable et le constat d’huissier, en raison de la dégradation de leur matelas, de leur tête de lit, d’un meuble IKEA, de 2 tables de chevet, de 8 paires de chaussures, de 2 casiers de rangement et d’un sac à langer. Ils ajoutent qu’ils se sont débarrassé du lit en raison des moisissures, raison pour laquelle ils n’ont pu le donner à leur propriétaire.

S’agissant du préjudice de jouissance, ils allèguent que le problème a perduré pendant deux mois, qu’ils ont dû vivre chez les parents de Madame, [X], [W] et qu’ils n’étaient présents lors des travaux que pour permettre que ceux-ci soient réalisés. Ils indiquent que si la VMC a été changée le 24 février 2023, il n’est pas contesté que le logement n’a été remis en état que le 21 mars 2023.

S’agissant du préjudice moral, ils font valoir qu’ils ont été particulièrement affecté par l’attitude de leur bailleur, qui n’a pas fourni les efforts nécessaires pour louer un logement décent, et qu’ils ont dû déménager en raison de l’asthme de Monsieur, [U], [A], [J] et de la présence de leur enfant de 3 ans.

Ils estiment que la société GROUPAMA D’OC doit être condamnée in solidum avec leur bailleur, en application de l’article L124-3 du code des assurances.

La SCI BATI CONSTRUCTIONS 31, représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites et sollicite du juge de :

— débouter Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] de leurs demandes,

— juger, en cas de condamnation, que la société GROUPAMA D’OC devra la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— débouter la société GROUPAMA D’OC de sa demande de mise hors de cause et de sa demande d’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— condamner solidairement Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] de la somme de 1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 expose que Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] ne prouvent pas que les dégradations matérielles proviennent de l’humidité de l’appartement. Elle indique que seuls le matelas et le sommier sont mentionnés dans les meubles dégradés, à l’exception des oreilles, couette, protège-matelas et tête de lit, et que les tâches sur le matelas sont plus anciennes et n’ont pu naître d’une humidité pendant 8 jours. Elle ajoute qu’ils ne démontrent pas avoir racheté un matelas et ont refusé de le lui remettre.

S’agissant du préjudice de jouissance, elle fait valoir qu’ils ne démontrent pas qu’ils n’ont pas pu jouir des lieux, indiquant que les travaux ont été fait en moins de 21 jours en présence constante des locataires, que la reprise des lieux par les preneurs a eu lieu le 20 mars 2023 et que l’attestation des parents de Madame, [X], [W] est de pure complaisance.

Sur les dommages et intérêts, elle explique qu’elle a fait procéder rapidement aux réparations et n’a jamais été négligente ou déloyale vis-à-vis des locataires. Elle ajoute que leur préjudice moral et financier n’est pas démontré.

Sur la garantie de la société GROUPAMA D’OC, elle fait valoir que la garantie est mise en jeu au titre d’un dégât des eaux et que le contrat prévoit l’indemnisation de tous dommages, sans distinction.

La société GROUPAMA D’OC, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites et demande de :

— débouter toutes les parties de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— la mettre hors de cause,

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société GROUPAMA D’OC allègue que le sinistre litigieux n’entre pas dans le champ de la police d’assurance souscrite par la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31, limitée aux incendies, explosions, implosion et dégâts des eaux. Elle note que le sinistre vient d’un dysfonctionnement de la VMC, lequel ne constitue pas un dégât des eaux selon les conditions générales de l’assurance et est expressément exclu de sa garantie, s’agissant de dommages dus à l’humidité et à la condensation.

Elle fait valoir que les garanties du contrat ne sont en tout état de cause pas mobilisables, en l’absence de couverture des dommages matériels et immatériels subis par un tiers lors d’un sinistre survenu à l’intérieur du bâtiment assuré.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est précisé que la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 est en réalité la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 selon son Kbis nom sous lequel elle sera désignée dans la présente décision.

I. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DES LOCATAIRES

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002, qui impose que le logement permette une aération suffisante ; que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur a une obligation continue d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer au locataire un logement ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent (3e Civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438).

En matière de baux d’habitation, les locataires doivent démontrer qu’ils sont dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux pour être dispensé totalement de payer leur loyer (3e Civ., 28 juin 2018, n° 16-27.246 ; 3e Civ., 13 mars 2025, 22-23.406).

En l’espèce, Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] ont signalé l’humidité excessive de leur logement le 7 janvier 2023 par un appel au mandataire de la bailleresse.

Ils produisent un constat de commissaire de justice du 18 janvier 2023, qui relève l’absence d’aspiration au niveau des bouches VMC de la cuisine et de la salle de bain ; la présence de condensation et de gouttelettes d’eau sur les vitres de la porte d’entrée et de la chambre de l’enfant et des traces de moisissures sur la porte d’entrée, sur le carrelage et la plinthe de l’entrée, sur le sol de la salle de bain, sur les plinthes, le papier peint et le bas du cadre de la fenêtre de la chambre de l’enfant et sur le mur, l’intérieur des placards, les plinthes et le carrelage de la chambre du couple, ainsi que sur divers meubles. Le rapport d’expertise amiable réalisé par leur assureur, en présence du mandataire du bailleur, relève qu’il y a un sinistre consécutif à un « phénomène de condensation par le non-fonctionnement de la VMC » et des « dépôts de moisissures en sols carrelés, pied de murs, intérieurs de placard situés en chambre, hall, SDO ».

Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] établissent ainsi que leur logement ne répondait pas aux critères de décence a minima à compter du 7 janvier 2023 et jusqu’à la réparation de la VMC et aux travaux de nettoyage et de repeinte des murs couverts de moisissures, intervenus respectivement le 24 février 2023 et le 21 mars 2023 selon les locataires (le bailleur ne justifiant pas de la date de fin de ces travaux).

S’ils attestent avoir été hébergé par les parents de Madame, [X], [W] du 7 janvier 2023 au 21 mars 2023, il ne peut être retenu que les lieux étaient totalement inhabitables du fait de la condensation et de la présence de moisissures, encore un stade limité au moment du constat du commissaire de justice. Aussi, il convient d’indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 20% du loyer pour la période du 7 janvier 2023 au 21 mars 2023, soit 357,68 euros.

S’agissant du préjudice matériel, le constat de commissaire de justice du 18 janvier 2023 note qu’il y a nombreuses tâches de moisissures sur les murs de la chambre et que « la partie basse de la tête de lit capitonnée présente des taches de moisissures », de sorte que ce dommage apparaît en lien avec l’arrêt de la VMC, le phénomène de condensation. Ils seront donc indemnisés à hauteur de 199 euros (prix du bien déduction faite de la livraison), compte-tenu de l’achat de cette tête de lit moins d’un an avant l’apparition des désordres.

Le constat de commissaire de justice relève également que « le matelas présente également des taches sombres. De même le sommier présente une tâche sombre ayant l’apparence de moisissures » et le rapport d’expertise amiable du 19 janvier 2023 a retenu que les dommages concernaient le matelas et le sommier. Dans la mesure où ce matelas et ce sommier ont été achetés le 2 août 2022 et n’ont manifestement été utilisés qu’au sein de l’appartement (où ils ont d’ailleurs été livrés), où l’humidité et les moisissures affectaient les murs et la tête de lit, il apparaît que ces dommages ont bien été causés par le dysfonctionnement de la VMC et la condensation. Compte-tenu du fait que le prix des différents biens n’est pas listé sur la facture du 2 août 2022, mais qu’ils n’ont été achetés que six mois avant l’apparition des désordres, il sera retenu une somme de 2.000 euros pour l’indemnisation du lit et du sommier.

S’agissant des autres biens, les mentions du constat de commissaire de justice et le rapport d’expertise établissent qu’un meuble de rangement, 2 casiers de rangement, un sac à langer, 8 paires de chaussures et 2 tables de chevet sont affectés par des moisissures. A défaut de factures d’achat, l’indemnisation de ces objets sera limitée à la somme de 200 euros.

Aussi, la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 sera condamnée à les indemniser à hauteur de 2.399 euros pour le préjudice matériel résultant du dysfonctionnement de la VMC et de la condensation dans leur appartement.

S’agissant du préjudice moral et financier, il n’est pas démontré. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

II. SUR LA GARANTIE DE LA SOCIETE GROUPAMA D’OC

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat d’assurance produit n’est pas signé par les parties, mais il n’est contesté par la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 qu’il s’agit du contrat régissant ses relations avec la société GROUPAMA D’OC.

S’agissant de la garantie « responsabilité civile » souscrite par le bailleur non-occupant, elle est prévue pour des cas limitatifs. Or, le défaut de la VMC ne peut s’apparenter à un dégât des eaux et les conditions générales excluent en outre les dommages résultant d’un phénomène de condensation, origine des présents dommages.

Aussi, les demandes de garantie de la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 et de Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] seront rejetées.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI BATI CONSTRUCTIONS 31, partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de condamner la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 à payer à Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 et la société GROUPAMA D’OC seront déboutées de leur demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 à payer à Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] la somme de 357,68 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 à payer à Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] la somme de 2.399 euros au titre de leur préjudice matériel ;

DEBOUTE Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] de leur demande de préjudice moral et financier ;

DEBOUTE Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] et la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 de leur demande de garantie à l’encontre de la société GROUPAMA D’OC ;

CONDAMNE la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 à payer à Madame, [X], [W] et Monsieur, [U], [A], [J] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 et la société GROUPAMA D’OC de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BATI CONSTRUCTIONS 31 aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,