TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00596 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVZ7

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

Etablissement public CENTRE COMMUNAL D’ACTION SOCIALE, représenté : M. [Z] [H] muni d’un pouvoir

C /

Monsieur [C] [D], rep/assistant : M^e Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : CENTRE COMMUNAL D’ACTION SOCIALE

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Anne LAMBERT

CENTRE COMMUNAL D’ACTION SOCIALE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public CENTRE COMMUNAL D’ACTION SOCIALE, pris en la personne de son représentant légal, sis 1 rue Saint Vincent, CS 50478, 63013 CLERMONT-FERRAND CEDEX 1

représentée par M. [Z] [H] muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D], demeurant 4 rue Neyron, Appt n°5, 2ème étage, 63000 CLERMONT- FERRAND

représenté par M^e Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 31 mars 2022, le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand, selon convention avec l’OPHIS, a donné selon contrat de sous-location temporaire avec accompagnement social à Monsieur [C] [D] un logement situé 4 Rue Neyron – Appt n°5 – 2ème étage – 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 318,69 euros, provision sur charges comprise pour une durée de 12 mois. Monsieur [C] [D] n’a payé qu’un seul loyer.

Le 08 janvier 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.815,46 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [D] le 15 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand a fait assigner Monsieur [C] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [C] [D] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.778,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 inclus,

* 324,05 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, outre la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juillet 2024.

Lors de l’audience, le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand représenté par Monsieur [Z] [H] maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 21 janvier 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7.908,05 euros. Il expose en outre que Monsieur [C] [D] ne s’est jamais présenté aux cinq rendez-vous proposés pour la remise des clés, que le logement serait toujours squatté et qu’ils ont proposé un acompagnement du locataire pour aller porter plainte au commissariat mais n’ont jamais eu de réponse. Il s’oppose enfin à la demande de dommages et intérêts du locataire.

Monsieur [C] [D], représenté par son conseil, demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— débouter le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

à titre reconventionnel,

— condamner le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand à lui verser des dommages et intérêts à hauteur de 8.960 euros pour manquement à l’obligation de délivrance,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif, si des sommes restaient dues à sa charge, outre statuer ce que de droit s’agissant des dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [C] [D] fait valoir qu’après être parti résider chez sa compagne, il a perdu les clefs de son logement et a constaté que ce dernier était occupé par des tiers qui ont confirmé louer l’appartement à une personne en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel. Il expose en outre qu’il a informé le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand en vain et avait sollicité son accompagnement pour déposer plainte. Il est persuadé qu’on lui a pris ses clés et que des personnes détiennent son logement qu’il décrit comme étant agressives. De surcroit, il estime que face à la perte d’accès à son logement, le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand a manqué à son obligation de délivrance lui a causant un préjudice qui doit être réparé par le bailleur à hauteur de 8.960 euros.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

Le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [C] [D].

Monsieur [C] [D] a précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [C] [D] étant représenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la loi applicable

L’article 8, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location”.

Or, le contrat de sous-location conclu le 31 mars 2022 stipule : “La présente sous-location est conclue en application des articles L.442-8-1, L.442-8-2 et L.442-8-3-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Elle est soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée à l’exeption des articles suivants : les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 (sauf les alinéas 13 à 23 concernant le congé donné par le locataire) à 18, le 1° de l’article 20, les 5 premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 […]”.

En conséquence, il convient d’appliquer la loi du 6 juillet 1989 à l’exception des dispositions non applicables.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand justifie avoir régulièrement signifié le 08 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2.815,46 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 08 mars 2024.

Monsieur [C] [D] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand produit un décompte arrêté au 21 janvier 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7.908,05 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [C] [D] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement au locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand que Monsieur [C] [D] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celui-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [C] [D] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand, soit la somme mensuelle de 324 euros.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [C] [D]

L’article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement contractuel n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut, notamment, demander réparation des conséquences de l’inexécution. L’article 1231-1 du même Code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En ce sens, l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] soutient que la situation lui a occasionné un préjudice du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance du logement qu’il louait. Cependant, Monsieur [C] [D] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un tel préjudice. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [C] [D], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 mars 2022 entre le Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand et Monsieur [C] [D] à compter du 08 mars 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [C] [D] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 4 Rue Neyron – Appt n°5 – 2ème étage – 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à payer au Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand la somme de 7.908,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [C] [D] à la somme mensuelle de 324 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser au Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE Monsieur [C] [D] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [C] [D] à payer au Centre Communal d’Action Sociale de Clermont-Ferrand la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, celui du commandement de payer du 08 janvier 2024 ainsi que le coût de sa notification à la CCAPEX,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection