TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04053

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXHT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

S.A. CITE JARDINS

C/

[O] [M] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [M] [B], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 décembre 2022, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à M. [O] [M] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 516,32 euros, provision sur charges incluse.

Par contrat distinct en date du 28 décembre 2022, la S.A CITE JARDINS a donné à bail à M. [O] [M] [B] parking aérien n°15 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A CITE JARDINS a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 10 avril 2025 pour un montant de 5.164,61 € en principal.

La S.A CITE JARDINS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 avril 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 septembre 2025, la S.A CITE JARDINS a ensuite fait assigner M. [O] [M] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [O] [M] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 12.041 euros, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, la S.A CITE JARDINS, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.744,06 euros. Elle précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 70 €, en plus du loyer et des charges courantes.

M. [O] [M] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 70 € par mois en règlement de l’arriéré. Il explique qu’il exerce un emploi en CDI en qualité d’agent d’accueil et perçoit un revenu de 1.400 euros. Il indique accueillir ses deux enfants en résidence alternée et qu’il a une autre enfant de 19 ans qui poursuit des études. Il prévise qu’il a conscience que la dernière mensualité sera conséquente.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.A CITE JARDINS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 28 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 12. Clause résolutoire et clauses pénales) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, le bail relatif au parking a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire et doit en suivre le sort. Ce bail prévoit également une clause résolutoire laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer visant ces deux clauses, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 10 avril 2025 pour la somme en principal de 5.164,61 €, conformément aux clauses résolutoires.

Il ressort toutefois du décompte locatif qu’un SLS a été appliqué pour un montant de 1.113,19 euros en mars 2025, lequel ne doit pas être pris en compte comme étant été régularisé.

M. [O] [M] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 650 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun des baux étaient réunies à la date du 11 mai 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A CITE JARDINS produit un décompte démontrant que M. [O] [M] [B] reste lui devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 5.554,93 € à la date du 23 janvier 2026, incluant la mensualité de décembre 2025, le SLS appliqué antérieurement ayant été régularisé.

M. [O] [M] [B], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à la S.A CITE JARDINS cette somme de 5.554,93 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant M. [O] [M] [B] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 70 €, soit 35 mensualités de 70 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [O] [M] [B] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de M. [O] [M] [B] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [O] [M] [B], et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient toutefois d’attirer son attention sur le fait que la dernière mensualité sera conséquente et qu’il lui appartient de trouver les fonds pour solder la dette, au cas contraire la clause résolutoire reprenant ses effets.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [O] [M] [B] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre et dont le montant sera fixé à celui des loyers de chacun des baux augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [O] [M] [B] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 2] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [O] [M] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDINS, M. [O] [M] [B] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2022 entre la S.A CITE JARDINS et M. [O] [M] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 11 mai 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 décembre 2022 entre la S.A CITE JARDINS et M. [O] [M] [B] concernant le parking n°15 situé au [Adresse 6], accessoire au logement, sont réunies à la date du 11 mai 2025 ;

CONDAMNONS M. [O] [M] [B] à payer à la S.A CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 5.554,93 € (décompte arrêté au 23 janvier 2026, incluant l’échéance de décembre 2025) ;

AUTORISONS M. [O] [M] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [O] [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A CITE JARDINS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [O] [M] [B] soit condamné à payer à la S.A CITE JARDINS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des deux baux, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [O] [M] [B] à payer à la S.A CITE JARDINS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [M] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-présidente