TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01945 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5YO

Minute : 24/

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [U] [J]

Madame [O] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffière audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS

Monsieur [U] [J]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [O] [Z]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2001, la SA D’HLM BATIGERE ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] un logement situé [Adresse 2], [Localité 8] (local n°1, référence n°12876N), pour un loyer mensuel de 339,51 euros, et 127,99 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a fait signifier à Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4475,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 6 décembre 2023 reçue le 18 décembre 2023 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

concilier les parties si faire se peut et à défaut,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions de l’article du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3749,79 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 23 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2023 sur le montant de 4475,47 euros et à compter de l’assignation en date du 27 février 2024 pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés au demandeur et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par Huissier de justice), la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 février 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4838,24 euros arrêtée au 2 octobre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle s’en rapporte au tribunal s’agissant de la demande de délais de paiement.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 décembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM BATIGERE HABITAT souligne que le dernier versement date du 30 août 2024 et qu’il correspond au montant du loyer et des charges.

Monsieur [U] [J] ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 110 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [J] explique que la dette représente environ 2 mois de loyer et les charges et que les charges liées au chauffage ont augmenté pendant la période de crise sanitaire, pour lesquelles il a demandé des explications. Il précise qu’une contestation a été faite et que la mairie instruit un dossier. Il indique percevoir 2900 euros, avoir deux enfants, et que Madame [O] [Z] n’a pas de ressources.

Madame [O] [Z], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 novembre 2001, du commandement de payer délivré le 20 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 octobre 2024 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 375,42 euros (155,90 euros, 181,42 euros et cinq fois 7,62 euros) imputée pour des frais.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4462,82 euros, au titre des sommes dues au 2 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 2 novembre 2021 pour une durée de 3 mois à effet au 1er novembre 2021 et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 31 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 novembre 2001 à compter du 1er février 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [J], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Les locataires sont donc en mesure de régler la dette locative.

Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges de manière régulière. En effet, si le prélèvement du mois de septembre 2024 est revenu impayé, les prélèvements ont été régulièrement honorés depuis plusieurs mois avec le paiement de deux échéances le 30 août 2024. Ces éléments caractérisent la reprise du paiement intégral avant l’audience.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 novembre 2001 entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], [Localité 8], sont réunies à la date du 1er février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4462,82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] ainsi que de tout occupant de leurchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [O] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA D’HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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