TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/03128

N° Portalis DBX4-W-B7J-UP4H

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [M] [O]

C/

[B] [Z] épouse [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à M^e Isabelle DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [M] [O], domicilié en cette qualité au dit siège

représentée par Maître Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Z] épouse [X]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 mai 2019, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [B] [Z] épouse [X] un appartement à usage d’habitation (Etage 1, n°145) situé [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 514,46 euros.

Le 28 février 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [B] [Z] épouse [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [B] [Z] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.195,37 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 3 juin 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juin 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.144,46 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’au 12 novembre 2025.

Elle précise qu’il n’y a pas d’accord avec la défenderesse.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 10 juin 2025, Madame [B] [Z] épouse [X] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 mai 2019 contient une clause résolutoire (article Article 10 : Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.872,61 euros a été signifié le 28 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte versé en procédure que dans le délai de deux mois, Madame [B] [Z] épouse [X] a réglé la somme totale de 1.922,75 euros (200 euros par chèque le 28/02/2025, 661,38 euros par prélèvement le 07/03/2025, 400 euros par chèque le 31/03/2025 et 661,38 euros par prélèvement le 07/04/2025).

Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

Madame [B] [Z] épouse [X] n’ayant pas donné d’instructions particulières d’imputation pour ces règlements, il convient d’imputer lesdits paiements sur la dette qu’elle avait le plus intérêt à payer, à savoir les impayés figurant sur le commandement de payer du 28 février 2025 puisque cela permettait de régulariser l’ensemble des termes du commandement de payer et donc de paralyser le jeu de la clause résolutoire.

Par conséquent, la SA ALTEAL sera déboutée de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire et de sa demande subséquente en expulsion et en indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 12 novembre 2025 démontrant que Madame [B] [Z] épouse [X] reste devoir la somme de 1.436,18 euros, jusqu’au 4 août 2025, déduction faite des frais non justifiés (7,62 euros x 12).

Par ailleurs, il résulte de ce décompte qu’une somme totale de 616,84 euros (607,84 + 4 + 5) est sollicitée au titre des réparations locatives.

Cette demande qui n’apparaît pas dans l’assignation mais a été formulée implicitement au sein du décompte doit être considérée comme une demande additionnelle.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

En l’espèce, compte tenu du fait que la demande faite au titre des réparations locatives n’apparaissait pas dans l’assignation délivrée à la locataire et du fait que la locataire n’a pas pu s’exprimer sur ces dégradations que lui impute le bailleur, il y a lieu de considérer que l’obligation pour laquelle le demandeur sollicite, à titre de provision, la condamnation de la défenderesse au titre des dégradations locatives ne saurait être considérée comme non sérieusement contestable et qu’il n’y a donc lieu à référé sur cette question.

Madame [B] [Z] épouse [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.436,18 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [Z] épouse [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [B] [Z] épouse [X] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 28 février 2025 ;

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande d’expulsion de Madame [B] [Z] épouse [X] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] épouse [X] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 1.436,18 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2025, comprenant les loyers, charges impayés jusqu’au 4 août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande au titre des réparations locatives ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] épouse [X] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] épouse [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge,