TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04086

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXRF

JUGEMENT

N° B

DU : 31 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[E] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e SERDAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mardi 31 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT , l’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE,

Prit en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [X],

demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 mars 2013, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a loué à Madame [E] [X] un appartement sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 565,08€ charges comprises.

Le 28 mars 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [E] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 13 août 2025, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT a finalement assigné Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir de :

— constater la résiliation du bail à la suite de l’expiration du délai de 2 mois mentionné dans le commandement de payer,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [X] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 100€ par jour de retard,

— ordonner la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la séquestration des objets mobiliers aux frais du défendeur,

— condamner Madame [E] [X] au paiement de la somme de 8183,30€ à parfaire à l’audience,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [E] [X] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [E] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commissaire de justice.

A l’audience du 31 mars 2026, l’affaire a été retenue et plaidée.

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 7620,68€. Il indique que les loyers courants sont réglés, mais qu’il maintient l’ensemble de ses demandes au regard du montant de la dette.

Madame [E] [X], comparante, reconnaît la dette, sollicite de rester dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement proposant de verser 100€ par mois pour apurer sa dette. Elle explique avoir arrêté de payer en des dégâts dans son appartement. Elle indique qu’elle a un travail avec un salaire de 1900€ environ et qu’elle a deux enfants à charge a deux enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 25 mars 2013 conclu entre L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT d’une part et Madame [E] [X] d’autre part contient une clause résolutoire (article 4.3).

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 8812,34 € a été signifié le 28 mars 2025 par le bailleur.

A défaut de paiement total de la somme visée dans ce commandement dans le délai de deux mois, ce commandement est donc resté infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2025.

Sur la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit outre le contrat de bail un décompte actualisé au 14 décembre 2025, outre le décompte du 28 janvier 2026 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 7620,68 euros, mensualité de décembre 2025 incluse.

Madame [E] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 7620,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, au regard du fait qu’il est constant et non contesté que Madame [E] [X] a repris le paiement des loyers courants depuis plus d’un an et qu’elle a effectué plusieurs versements en plus du loyer afin d’apurer sa dette depuis quelques mois, de ses ressources, de sa situation et du montant de la dette, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de rester dans les lieux formulée par cette dernière s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Madame [E] [X], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion et la condamnation de Madame [E] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [E] [X] supporte les dépens et des diligences que la demanderesse a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, elle sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2013 entre d’une part entre l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT et d’autre part Madame [E] [X] concernant l’appartement sis [Adresse 7], [Localité 3] sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à verser à la l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT la somme de 7620,68 € selon décompte arrêté au 28 janvier 2026 (loyer de décembre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [E] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [E] [X] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés et ce uniquement sur présentation de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à verser à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT la somme 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La Greffière La vice-présidente