N° RG 25/01352 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJGW

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01352 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJGW

NAC: 30G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à M^e Jean-Gabriel SORBARA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL UZOU, dont le siège social est sis [Adresse 3] et pour signification au [Adresse 4]

représentée par Maître Junaid BUTT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Jean-Gabriel SORBARA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 02 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Emeline LEJUSTE, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 12 janvier 2026 au 16 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SARL UZOU est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Par acte sous seing privé en date du 01 décembre 2021, la SARL UZOU a consenti à la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT un bail commercial d’une durée de neuf années portant sur cet ensemble immobilier à usage de résidence avec services classés 4 étoiles, dénommée « Résidence Zénitude [Localité 9] Aéroport ».

Par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2025, la SARL UZOU a adressé à la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT un commandement d’avoir à payer la somme de 1.156.382,79 euros, correspondant aux loyers impayés jusqu’à juin 2025, plus la taxe foncière 2022-2023, (frais d’acte inclus), lequel vise la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la SARL ZENITUDE TOULOUSE AEROPORT a assigné la SARL UZOU devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été plaidée lors de l’audience du 02 décembre 2025.

La SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT demande au juge des référés, de :

condamner la SARL UZOU, sous astreinte de 800 euros par jour de retard commençant à courir 8 jours après le prononcé de l’ordonnance, à effectuer, au sein des locaux commerciaux sis [Adresse 8] à [Localité 7], loués en exécution du bail commercial sous seing privé en date du 03 décembre 2021, les travaux suivants :mise en conformité des locaux loués conformément aux prescriptions de la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur,mise en conformité des portes coupes-feu,mise en conformité et changement des équipements vétustes de la piscine,reprise intégrale du système de climatisation de la résidence,reprise intégrale du système de chauffage de la résidence,réparations des différents points d’infiltration du bâtiment,mise en conformité du chantier actuellement à l’abandon sur la résidence, reprise des volets cassés,se réserver expressément la possibilité de liquider ladite astreinte,suspendre les effets du commandement de payer signifiés par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2025,ordonner la suspension intégrale du paiement des loyers et charges à compter du mois de juillet 2025 jusqu’au jour de la réalisation des travaux auxquels sera condamnée la SARL UZOU,subsidiairement, ordonner le séquestre des loyers à compter du mois de février 2025, entre les mains de Maître [U] [K], commissaire de justice à la résidence de [Localité 9], dont l’office est situé [Adresse 5] la SARL UZOU au paiement d’une juste somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,débouter la SARL UZOU de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT,condamner la SARL UZOU aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la SARL UZOU demande à la présente juridiction, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

juger que la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT est défaillante dans le paiement des loyers et charges, pour un montant total arrêté au mois de novembre 2025 à 1.578.335,87 euros, somme certaine, liquide et exigible,juger que le commandement de payer délivré le 08 juillet 2025 respecte les conditions de l’article L.145-41 du code de commerce,constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 01 décembre 2021,en conséquence :

constater la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre la SARL UZOU et la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT,ordonner l’expulsion de la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT et de tout occupant de son chef, ainsi que la libération immédiate des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6] et ce, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,juger que la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT devra lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel jusqu’à la restitution effective des lieux,condamner en outre la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT au paiement des charges, taxes et frais accessoires dus en exécution du bail jusqu’à la libération effective des lieux,juger que le comportement fautif et déloyal du preneur exclut toute suspension des effets du commandement, tout séquestre ou toute exception d’inexécution,rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions contraires ou infondées présentées par la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT,condamner à titre principal la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT à lui verser à titre de provision le somme de 1.578.335,87 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2025, et condamner subsidiairement la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT à titre de provision, à lui payer le montant de 687.500 euros correspondant aux loyers entre le mois de février et novembre 2025 et le montant de 149.258,14 euros correspondant à la taxe foncière 2025,condamner la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, les frais d’exécution et de signification.

Une note en délibéré a été autorisée afin de permettre au bailleur de transmettre ses observations sur la pièce n°18 versée tardivement au bordereau des pièces annexées du preneur, relative à une éventuelle fermeture administrative dont pourrait faire l’objet la résidence louée. Par note datée du 08 décembre 2025, la SARL UZOU a transmis ses observations.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, prorogé au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, le contrat souscrit le 01 décembre 2021 contient en son article 20, une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, un protocole transactionnel a été signé entre les parties le 30 novembre 2024. Il y est indiqué en préambule que « suite à des retards de règlement, les parties ont souhaité conclure un accord transactionnel concernant les loyers impayés ». Le bailleur y accepte un abandon de 7 mois de loyers (juin à décembre 2024, pour un montant total de 437.500 euros HT) et un abandon de refacturation de la taxe foncière 2022 et 2023, pour un montant cumulé de 261.256,90 euros « afin de permettre au PRENEUR de reconstituer sa trésorerie ». En contrepartie, la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT s’engage à verser les 3 mois de loyers restant dues de l’année 2024, soit 206.250 TTC et la taxe foncière 2024 refacturée pour un montant de 148.158,14 euros avant le 31 décembre 2024. Il est stipulé qu’en cas d’inexécution, cet accord sera résilié de plein droit.

Le 08 juillet 2025, la SARL UZOU justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 1.156.382,79 euros (correspondant aux loyers impayés de février à juin 2025 inclus + 7 mois de loyers 2024 « réactivés » + la taxe foncière 2022-2023 « réactivée » + les frais d’acte inclus), visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Il s’en déduit que selon la SARL UZOU, la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT n’a pas tenu ses engagements issus du protocole transactionnel.

Conformément aux principes probatoires de l’article 1353 du code civil, la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT ne verse aux débats aucune preuve de quelconque paiements qui viendraient contredire le principe de la dette et les montants réclamées par la SARL UZOU.

Le fait que la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 09 août 2025, devrait en principe traduire la défaillance du preneur débiteur, entraîner la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autoriser que soit ordonnée l’expulsion.

Cependant, la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT soutient que le bailleur a été défaillant dans son obligation de délivrance d’un local commercial conforme à la clause de destination du bail. Elle ajoute qu’elle s’est abstenue de réaliser les travaux indispensables à une exploitation normale du bien, ce qui constitue à ses yeux un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Elle invoque plusieurs griefs :

— le système de sécurité incendie

Elle verse aux débats un procès-verbal de visite daté du 16 janvier 2023, émanant de la sous-commission départementale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public. Ce procès-verbal s’appuie sur le rapport annexé établi par la société SOCOTEC CONSTRUCTION, lequel est également daté du 16 janvier 2023.

Il y est notamment mentionné que « l’établissement est sous avis défavorable depuis 2016, en raison de l’absence de réalisation d’un schéma directeur sollicité depuis 2013 ». Cette sous-commission émet un avis défavorable du fait d’une « absence de réception des travaux visant l’amélioration du niveau de sécurité de l’établissement faisant suite au schéma directeur. Pour mémoire, la réalisation de ce document et des travaux de mise en sécurité correspondants, font suite à une demande récurrente de la commission de sécurité qui a été formulée dans les procès-verbaux des deux dernières visites périodiques de 2013 et 2016 ».

Plus précisément, le risque identifié consiste d’une part, en un « défaut d’accessibilité aux façades » rendant plus compliqué l’intervention des secours et d’autre part, en une absence de « recoupement et désenfumage des circulations desservant les chambres », qui aurait pour conséquence d’exposer davantage le public aux fumées en cas de sinistre.

Par courrier du 25 novembre 2025, la ville de [Localité 6] constate que les travaux d’ « ampleur » préconisés, et notamment « la construction d’escaliers extérieurs permettant la création de nouvelles issues de secours depuis les étages », bien qu’autorisés par un permis de construire du 21 mars 2025, n’ont toujours pas été réalisés et ne le seront pas dans le délai fixé par la sous-commission. Devant le constat que « la sécurité des clients de l’établissement ne pourra toujours pas être assurée de manière satisfaisant en cas d’incendie », elle prendra un arrêté municipal prononçant « la fermeture de votre établissement le 05 janvier 2026 ».

Bien qu’autorisées par note en délibéré, les parties n’ont pas versé aux débats de décision de l’autorité municipale qui serait venue prononcer cette fermeture administrative.

— des dégâts des eaux

Par ailleurs, est également produit aux débats des correspondances en lien avec des dégâts des eaux intervenus en novembre 2023, en décembre 2024 et février 2025, respectivement dans la cage d’escalier, au niveau de la sortie de secours du côté séminaire et dans le restaurant de l’hôtel. Il est demandé au bailleur de déclarer ces sinistres à son assureur.

Le preneur ne justifie pas le sort réservé à ces demandes, ni si les assurances ont offert leur garantie.

— la présence d’échafaudage

La SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT produit aux débats un procès-verbal de constat dressé le 01 mars 2024. Le commissaire de justice y constate la présence d’échafaudages extérieurs en lien avec des travaux sur façades à l’arrêt, engagés par le bailleur, possiblement sur les volets. Il semble que cela ait entraîné le dysfonctionnement d’une dizaine de volets.

Le preneur ne justifie pas si les volets ont été réparés, alors que les échafaudages semblent avoir été retirés.

— le système de climatisation/chauffage

Par ailleurs, le preneur se plaint également d’un dysfonctionnement majeur du système de climatisation/chauffage de l’hôtel. Deux procès-verbaux de constat datés respectivement des 17 juin et 14 octobre 2025 sont versés aux débats. Le commissaire de justice y constate que, si des travaux de rénovation du système de climatisation ont été récemment réalisés au sein des chambres de l’hôtel, il n’en demeure pas moins que la climatisation et le chauffage ne fonctionnent plus au sein de l’ensemble des chambres testées sur l’ensemble de la période estivale. Selon un chiffrage et une prise en compte de critères qu’elle n’explique pas, la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT estime avoir été privée d’un manque à gagner de 41.452,22 euros pour des réservations annulées ou non-concrétisées en lien avec cette climatisation hors service, et ce, en l’espace de quelques semaines entre les mois de juin et juillet 2025. Des devis et des factures datés de l’automne 2025 démontrent que le preneur a été lui-même contraint de faire réaliser des travaux en lien avec le système de climatisation/chauffage pour remédier aux dysfonctionnements précédemment évoqués.

Au final, il résulte de ces pièces justificatives que le bailleur a commis certains manquements à son obligation de délivrance.

La défaillance du système de sécurité incendie du bâtiment est ancienne. Elle ne peut être reprochée, ni imputée au preneur comme tente de le faire maladroitement la SARL UZOU dans sa note en délibéré. Cette absence partielle de prise en compte des avis de la sous-commission est particulièrement préoccupant. Cette inertie à agir dans les délais fait encourir un sérieux risque de fermeture administrative. Il pourrait entraîner l’arrêt imminent de l’exploitation des locaux commerciaux au préjudice du preneur à bail.

Cette relative carence à agir de la SARL UZOU se manifeste également à travers les dysfonctionnements du système de climatisation/chauffage durant un laps de temps trop important pour imputer cette difficulté à des simples circonstances aléatoires générés par l’imprévision habituelle de travaux d’ampleur.

Face à ces difficultés, la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT a choisi de retenir le versement des loyers. En effet, depuis plusieurs mois, le paiement de l’intégralité du montant du loyer a été suspendu. Il est malaisé d’en comprendre les causes réelles entre d’une part, des difficultés économiques avérées, qui ressortent de la lecture du protocole transactionnel, et d’autre part, une prise de position radicale vis à vis de son bailleur, destinée à le faire réagir.

En tout état de cause et de son côté, la SARL UZOU a choisi de mettre fin à la relation contractuelle et de délivrer un commandement de payer.

Par application de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». L’article 835 de ce même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

A l’exception des hypothèses de prévention d’un dommage imminent ou de cessation d’un trouble manifestement illicite, le juge des référés ne peut prendre des mesures que si elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

La question soumise à la présente juridiction consiste donc à déterminer si des contestations sérieuses peuvent s’opposer à la mise en œuvre de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire sollicitée par la SARL UZOU.

Le fait pour le preneur à bail de s’abstenir volontairement de payer une partie ou l’intégralité du loyer, sans avoir été judiciairement autorisé à le faire, en réaction à une supposée abstention du bailleur à faire les réparations utiles pour mettre le local loué aux normes de façon à ce qu’il réponde aux exigences du local conforme, s’apparente à l’invocation du principe juridique de l’exception d’inexécution.

L’article 1219 du code civil prévoit qu’ « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’exception d’inexécution soulevée par un preneur à bail commercial à usage commercial n’est admise que lorsque l’impossibilité complète d’user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée. Par ailleurs, s’agissant d’un bail commercial, l’exception d’inexécution soulevée par un preneur n’est admise que lorsque l’impossibilité complète d’user les lieux conformément à la destination prévue au bail est constatée ou bien que le bailleur manque gravement à l’exécution de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il est constant que le bailleur est tenu aux grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil qui affectent les systèmes de sécurité incendie et de climatisation/chauffage.

Si la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT a su verser aux débats des éléments probants qui permettent de démontrer que les locaux loués présentent une non- conformité non traitée depuis 2016 en matière de sécurité incendie, ainsi qu’une défaillance partielle récente du système de climatisation/incendie, ces mêmes documents montrent également que la SARL UZOU n’a pas été inactive pour autant.

Le courrier du 25 novembre 2025 émanant de la Ville de [Localité 6] permet de constater qu’une installation d’un système de sécurité incendie (SSI de catégorie A) a pu être réceptionnée en août 2023 et que la problématique des escaliers extérieurs a conduit le propriétaire a obtenir un permis de construire n° 3106924C0028 du 21 mars 2025.

En outre, les dysfonctionnements résultant du système de climatisation et de chauffage, résultent eux-même de travaux justifiés par la SARL UZOU sur ce système et d’installation de nouveaux thermostats. Cela démontre a minima que la volonté initiale a été de rénover et de moderniser ce système de chauffage réversible et le problème semble davantage avoir résidé dans une mauvaise exécution provisoire de ce marché privé.

Surtout, la question centrale qui se pose à la présente juridiction consiste moins à savoir si ces dysfonctionnements imputables au bailleur caractérisent un trouble manifestement illicite qu’il conviendrait de faire cesser, que de déterminer si ces problématiques rencontrées par le preneur à bail l’ont placé dans l’impossibilité complète d’ exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail.

En effet et schématiquement, d’un côté il pourrait être reproché à la SARL UZOU de s’être partiellement abstenue d’avoir été complètement diligente dans la mise en œuvre rapide et conforme de travaux nécessaires. Néanmoins, ce grief formulée par la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT ne l’a manifestement pas empêchée d’exploiter l’hôtel dans des conditions à peu près normales. Tout au plus, cela n’a pu être la cause que de simples perturbations, qu’elle invoque notamment en matière de manque à gagner. Cela ne permet juridiquement pas de caractériser une absence de délivrance conforme à la destination des locaux commerciaux.

D’un autre côté, face à ce constat, la réaction du preneur ne peut pas consister à s’abstenir de régler unilatéralement l’intégralité des loyers, des charges et des taxes. Cela est d’autant plus vrai que la radicalité de cette décision est bien antérieure aux difficultés rencontrées sur le système de climatisation/chauffage, qui, seuls, sont présentés comme lui causant un préjudice économique de perte d’exploitation. Il n’est pas démontré que ce grief serait également imputable aux problématiques rencontrées sur le système de sécurité incendie qui aurait conduit les clients de l’établissement hôtelier à s’en détourner.

Si le bailleur est défaillant dans la mise en œuvre de certaines de ses obligations, qui ne provoquent néanmoins pas une impossibilité d’exploiter les locaux commerciaux mis à bail, le preneur lui, manque gravement à l’exécution de ses obligations contractuelles, en s’abstenant de régler, sur la durée, l’ensemble de ses engagements financiers et ce, malgré une mise en demeure, un commandement de payer et désormais une assignation.

Au jour de l’audience, la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT n’est pas placée dans l’impossibilité d’exploiter dans des conditions acceptables son local commercial. Elle ne peut donc pas se prévaloir de l’exception d’inexécution comme venant caractériser une contestation sérieuse à la prétention reconventionnelle formulée par la SARL UZOU. De même, sa propre prétention initiale en lien avec un potentiel trouble manifestement illicite devient accessoire dès lors que le sort du contrat de bail prédomine à l’une de ses difficulté d’exécution.

Enfin, la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT n’a pas eu la prudence d’entreprendre une démarche préalable aux fins d’être judiciairement autorisée à s’abstenir du paiement des loyers ou d’obtenir leur consignation totale ou partielle. Elle s’est donc exposée au risque d’acquisition de la clause résolutoire, lui conférant le statut d’occupante sans droit ni titre si elle devait être accueillie. Or, le fait d’être sans droit ni titre et de perdre le droit au bail, ne lui permettent plus d’être recevable ni bien fondée à invoquer être victime d’un trouble manifestement illicite consistant à une délivrance troublée du bien précédemment loué.

C’est bien la raison pour laquelle, le juge des référés se devait de statuer préalablement sur la problématique juridique de l’acquisition de la clause résolutoire, à laquelle il sera fait droit.

La SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT ne conteste pas être redevable du loyer. Elle ne formule pas à titre subsidiaire de demande de délai de grâce qui l’aurait amenée à solliciter la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le fait est que le solde locatif débiteur progresse sans que la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT ne soit en mesure de contenir l’accroissement de la dette. Ses difficultés économiques semblent irréversibles dès lors qu’elle n’a pas été en mesure de profiter des faveurs financières accordées par le bailleur dans le cadre du protocole transactionnel, à une période où elle ne pouvait se targuer d’un préjudice d’exploitation. Aujourd’hui, le solde locatif débiteur s’élève à une somme considérable qui ne permet malheureusement plus une issue amiable, comme les parties avaient pourtant su la trouver il n’y a que quelques mois avec la signature de ce protocole mutuellement profitable.

Alors que la SARL UZOU n’aura pas d’autre choix que procéder à des indispensables et dispendieux travaux de mise aux normes et de mise en fonction des systèmes défaillants pour espérer relouer son bien immobilier dans de bonnes conditions, dans un secteur d’activité dans lequel les candidats à l’exploitation d’un bâtiment à destination d’hôtel peuvent ne pas être nombreux, elle a néanmoins choisi la voix contentieuse consistant à rompre définitivement les relations avec son partenaire contractuel.

Cette situation traduit l’impossibilité pour la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT d’honorer ses obligations locatives. Il s’en déduit que sa situation économique ne lui permet pas de tenir ses engagements périodiques, ni d’honorer le paiement du loyer aux échéances contractuelles.

La SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT ne démontrant pas être en mesure de s’acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, ces circonstances justifient qu’il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement, par ailleurs non sollicité.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 08 août 2025,dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,rejeter les prétentions formulées par l’occupante sans droit ni titre, faute d’être recevable et bien-fondée à les solliciter,fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles sans majoration, au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SARL UZOU.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial fixe le loyer annuel à la somme de 62.500 euros HT par mois. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci mensuellement.

La SARL UZOU verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,une lettre de mise en demeure datée du 12 mai 2025,le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 08 juillet 2025,une attestation d’un expert-comptable selon laquelle la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT serait redevable de la somme de 1.578.335,87 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Si l’on ajoute les 7 loyers impayés de 2024 réactivés, plus les 10 loyers de 2025, plus les taxes foncières 2022 et 2023, pour lesquelles le bailleur applique curieusement une TVA, la somme surpasse le montant sollicité. C’est d’autant plus le cas avec la taxe foncière 2025.

Il est regrettable que ce montant actualisé, attesté par un expert-comptable ne soit pas explicité. Il est du coup sérieusement contestable.

La reconstitution des pièces permet de considérer que la SARL ZENITUDE [Localité 9] serait redevable des sommes suivantes :

les loyers impayés de juin à décembre 2024 inclus, soit 7 mois x 62.500 euros HT = 437.500 euros HT + TVA à 10 %, soit 43.750 euros = 481.250 euros TTC,les loyers impayés de février à novembre 2025 inclus, soit 10 mois x 62.500 euros HT = 625.000 euros HT + TVA à 10 %, soit 62.500 euros = 687.500 euros TTC,la taxe foncière 2022 = 133.852,43 euros,la taxe foncière 2023 = 127.404,47 eurosdéduction à faire d’une potentielle perte d’exploitation à hauteur de 41.452,22 euros sérieusement contestables,soit au total la somme de 1.388.554,68 euros TTC

Il résulte de ces documents que la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT sera condamnée à la somme provisionnelle de 1.388.554,68 euros TTC (échéance du mois de novembre 2025 inclus).

Ce montant, qui est non sérieusement contestable, doit donc être payé par la partie défenderesse au bailleur.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 08 août 2025, du bail commercial en date du 01 décembre 2021, consenti par la SARL UZOU à la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT, portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT à payer à la SARL UZOU une somme provisionnelle de 1.388.554,68 euros TTC (UN MILLION TROIS CENT QUATRE VINGT HUIT MILLE CINQ CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 01 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 comprise, hors taxe foncière 2025, déduction faite d’une potentielle perte d’exploitation) ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, sans majoration (soit la somme de 68.750 euros TTC par mois hors taxe foncière), au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SARL UZOU ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT à payer à la SARL UZOU la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris l’ensemble des prétentions formées par la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL ZENITUDE [Localité 9] AEROPORT aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 16 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,