TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01790

N° Portalis DBX4-W-B7J-UE2N

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[C] [F] [Z] [M]

[O] [M]

[I] [M]

C/

[X] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à M^e Marie-Victoire CHAZEAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [C] [F] [Z] [M]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [M]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [U]

demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 décembre 2022, prenant effet au 5 décembre 2022, Monsieur [S] [M] a donné à bail à Monsieur [X] [U] un appartement à usage d’habitation (n°10) situé [Adresse 2] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 610 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Le 10 janvier 2025, Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M] ont fait signifier à Monsieur [X] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.404,06 euros, représentant les arriérés de charges, de loyers et d’indemnité d’occupation échus au 15 avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025.

A l’audience du 10 juillet 2025, Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M], représentées par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 28 avril 2025, Monsieur [X] [U] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Par ordonnance du 16 septembre 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé et avant-dire droit, a réouvert les débats, afin de permettre au demandeur de produire l’acte de propriété ou toute pièce permettant de justifier de leur qualité à agir.

À l’audience du 17 octobre 2025, Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M], représentées par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et versent aux débats une attestation de propriété.

Monsieur [X] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter,

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur l’absence du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Monsieur [X] [U], assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M] ne justifient pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Néanmoins, cette condition n’est pas obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en présence d’un bailleur, personne physique.

L’attestation de propriété du 11 février 2023, versée aux débats, établie par un notaire et signifiée le 02 octobre 2025 à Monsieur [X] [U], fait état d’une indivision entre les demanderesses, chacune propriétaire en personne d’une part du bien, de sorte que la saisine de la CCAPEX n’était pas obligatoire préalablement à l’introduction de l’action en justice.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Il ressort des dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 06 décembre 2022 à effet au 05 décembre 2022 contient une clause résolutoire stipulant notamment que le contrat « sera résilié immédiatement et en plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, (…) à défaut de paiement aux termes de tout ou partie du loyer et des charges ».

Cette clause, non équivoque, fixe un délai d’acquisition de la clause résolutoire inférieur à celui prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de sorte qu’elle est contraire à l’ordre public de protection mis en place par cette loi.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à la régularité de la clause résolutoire, de sorte que le juge des référés n’a pas le pouvoir de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, peu importe que le commandement de payer ait prévu un délai de deux mois donné au défendeur pour régulariser sa dette locative.

Subséquemment, les demandes formées par la Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M] tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [X] [U] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

— Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M] le bail, un commandement de payer du 10 janvier 2025, ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [X] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et intérêts de retard, la somme de 4.404,06 euros à la date du 15 avril 2025 (mois d’avril 2025 inclus).

Faute de comparaître, Monsieur [X] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, qui n’apparaît ici pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera condamné au paiement de la somme de 4.404,06 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 15 avril 2025 – échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [X] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût de l’assignation en justice et du commandement de payer, à l’exception de la dénonce de l’assignation à la préfecture, en raison de ce qu’il a été déclaré n’y avoir lieu à statuer sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail.

Monsieur [X] [U] supportera également une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives formée par Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M] ;

CONSTATONS que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à payer à Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M] à titre provisionnel la somme de 4.404,06 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges locatives dus à la date du 15 avril 2025, échéance d’avril 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 28 avril 2025 et le coût du commandement de payer du 10 janvier 2025, à l’exception de la notification de l’assignation à la préfecture du 29 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] à payer à Madame [C] [F] [Z] [M], Madame [O] [M] et Madame [I] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION