Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 25 avril 2024, n° 24/00367

TJ Bobigny 25 avril 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant demeuré infructueux.
Accepté
Inexécution contractuelle grave
La cour a jugé que le manquement au paiement des loyers justifiait la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il ne pouvait rester dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a condamné le locataire à payer les arriérés de loyer, ayant été prouvé qu'il devait une somme précise.
Accepté
Maintien dans les lieux sans droit
La cour a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, considérant que le locataire devait compenser le préjudice subi par le bailleur.
Accepté
Frais de justice engagés par le demandeur
La cour a condamné le locataire à payer une somme au titre de l'article 700, considérant que le demandeur ne succombait pas dans la procédure.
Accepté
Responsabilité du défendeur dans les dépens
La cour a condamné le locataire au paiement des dépens, considérant qu'il succombait dans la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 25 avr. 2024, n° 24/00367
Numéro(s) :	24/00367
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 janvier 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle HUGUES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/00367

N° Portalis DB3S-W-B7H-YVSJ

Minute : 462/24

Madame [E] [X] [V]

Représentant : M^e Isabelle HUGUES, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : D0872

Monsieur [D] [W] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Isabelle HUGUES

Copie délivrée à :

M. [F]

Le 5 Juin 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [E] [X] [V], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Halima SLIMANI, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Isabelle HUGUES, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [W] [F], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 décembre 2022, Mme [E] [V] a donné à bail à M. [D] [W] [F] un logement et un emplacement de stationnement n°52 situés [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 750,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [E] [V] a fait signifier à M. [D] [W] [F], par exploit de commissaire de justice du 17 août 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 550,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, Mme [E] [V] a fait assigner M. [D] [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Mme [E] [V], comparante, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

oà titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

oen tout état de cause :

?ordonner l’expulsion de M. [D] [W] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

?ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [D] [W] [F] ;

?condamner M. [D] [W] [F] à payer :

?la somme de 4 462,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance d’octobre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

?une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

?une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

one pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 22 décembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [D] [W] [F] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Il ajoute que l’arriéré des loyers doit être actualisé à la somme de 4 462,00 € à la date du //////////////

M. [D] [W] [F], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [D] [W] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [D] [W] [F], assigné à à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 décembre 2022 que M. [D] [W] [F] doit payer un loyer d’un montant de 750,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 100,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [D] [W] [F] restait devoir la somme de 4 462,00 € euros à la date du 01 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

En conséquence, y a lieu de condamner M. [D] [W] [F] au paiement d’une somme de 4 462,00 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date de l’assignation.

oSur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 17 août 2023 pour la somme en principal de 2 550,00 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2023.

L’expulsion de M. [D] [W] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade hypothétiques.

oSur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [D] [W] [F] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 octobre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 22 décembre 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [W] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 novembre 2023, terme de novembre 2023 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 18 octobre 2023, 00 heure, au 31 octobre 2023,

24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2022 entre Mme [E] [V] et M. [D] [W] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°52 situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;

CONDAMNE M. [D] [W] [F] à verser à Mme [E] [V] la somme de 4 462,00 €, au titre de l’arriéré du loyer et des charges arrêtés au 01 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date de l’assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [D] [W] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [D] [W] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [D] [W] [F] à payer à Mme [E] [V] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 novembre 2023, terme de novembre 2023, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [D] [W] [F] à payer à Mme [E] [V] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [W] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION