TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03701

N° Portalis DBX4-W-B7J-UUOG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

S.A. ALTEAL

C/

[B] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A SOCIETE ALTEAL ANCIENNEMENT DENOMMEE SA [Localité 2] HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [A]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 juillet 2023, la S.A ALTEAL a donné à bail à M. [B] [A] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 270,52 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A ALTEAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 avril 2025 pour un montant en principal de 800,21 € et aux fins de justifier d’une assurance locative.

La S.A ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 03 juillet 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner M. [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [B] [A] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 836,61 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels ;

outre une somme de 765 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2025.

A l’audience du 09 décembre 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 997,27 €.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 03 juillet 2025, M. [B] [A] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l’absence de souscription d’une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d’un justificatif dans les délais d’un commandement d’avoir à le produire.

Ainsi si le locataire ne justifie pas dans le délai imparti qu’il a souscrit une assurance, mais qu’il s’avère a posteriori qu’il était effectivement assuré pour les risques locatifs, la clause résolutoire ne peut pas jouer (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 15-28.869).

Le bail conclu le 04 juillet 2023 contient une clause résolutoire (10.1 et 10.2) reprenant les modalités de ces articles et laissant un délai de deux mois pour payer la dette et d’un mois pour justifier de l’assurance locative après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai d’un mois pour justifier de l’assurance locative et de deux mois pour régler la somme en principal de 800,21€, a été signifié le 22 avril 2025 conformément à la clause résolutoire.

M. [B] [A] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Non comparant, il ne justifie pas plus qu’il était bien assuré pour tous risques locatifs afférents au logement pour la période visée au commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 23 mai 2025.

En tout état de cause la clause résolutoire était également acquise pour loyers impayés, le locataire n’ayant pas apuré en totalité les causes du commandement de payer dans les deux mois. La clause résolutoire acquise sur le défaut d’assurance prévaut cependant sur les loyers impayés compte tenu de son délai plus court.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la S.A ALTEAL produit un décompte démontrant que M. [B] [A] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 997,27 € à la date du 27 novembre 2025, incluant une dernière facture d’octobre 2025.

M. [B] [A], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 997,27 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, M. [B] [A], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 octobre 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,M. [B] [A] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er novembre 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M. [B] [A] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, M. [B] [A] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juillet 2023 entre la S.A ALTEAL et M. [B] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [B] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [B] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS M. [B] [A] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 997,27 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 27 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [B] [A] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 23 mai 2025 et le 31 octobre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS M. [B] [A] à payer à la S.A ALTEAL une somme de 150 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente