TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00163 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T5Y

MINUTE N°2025/ 380

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

S.A. 3F OCCITANIE,

c/

[B] [N], [H] [N]

Copie délivrée à

Monsieur [B] [N]

Madame [H] [N]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Rémy SAGARD

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. 3F OCCITANIE

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 716 820 410

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Rémy SAGARD de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant en personne

Madame [H] [N]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Monsieur [B] [N], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail sous seing privé en date du 29 janvier 2021 avec prise d’effet au 5 février 2021, LA SA 3F OCCITANIE a donné en location à M. [N] [B] et Mme [N] [H] (ci-après dénommés LES CONSORTS [N]) un bien à usage d’habitation sis [Adresse 10] pour un loyer initial mensuel de 409.92 €, provision sur charges non spécifiée, et un parking pour un montant mensuel de 27.94 €

Des loyers étant demeurés impayés, LA SA 3F OCCITANIE, selon acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 a fait signifier aux CONSORTS [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code pour un montant total de 2288.10 € dont 2030.34 € en principal au titre des arriérés locatifs avec sommation d’avoir à justifier l’occupation du logement..

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SA 3F OCCITANIE a assigné LES CONSORTS [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail en cause intervenue de plein droit du fait du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des CONSORTS [N] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement LES CONSORTS [N] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2302.43 € dont 2127.04 €, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

— condamner LES CONSORTS [N] à payer à LA SA 3F OCCITANIE la somme de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner LES CONSORTS [N] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que la dette locative serait due à des difficultés budgétaires et de santé. Afin de solder cette dette, un FSL maintien pourrait être instruit. Un plan d’apurement aurait été conclu avec le bailleur à hauteur de 65.00 € par mois mais qui après contact n’aurait pas été respecté comme d’autres plans précédemment. M. [N] serait en recherche active d’emploi et aurait obtenu une qualification pour être chauffeur de bus. La famille souhaite se maintenir dans le logement. M. [N] se serait engagé à reprendre le paiement du loyer résiduel et en apporterait le justificatif le jour de l’audience.

A l’audience du 20 mai 2025, le conseil de LA SA 3F OCCITANIE actualise la dette locative à la somme de 2069.43 € au 16 mai 2025 et fait part d’un paiement de 137.00 € le 7 mai 2025. Il maintient les demandes de la requérante.

M. [N] [B], comparant et dûment muni d’un pouvoir pour représenter Mme [N] [H], fait part de son accord sur le montant de la dette locative. Il expose qu’il reprend le paiement des loyers, qu’un dossier FSL est en cours, que son épouse n’a aucune ressource, qu’il perçoit le RSA à hauteur de 614.00 € et 411.00 € au titre de l’APL. Il sollicite des délais de paiement et affirme qu’il comptait payer l’échéancier qui avait été mis en place à hauteur de 65.00 € par mois en sus de la part résiduel du loyer. Il indique enfin qu’il a une promesse d’embauche pour le 30 juin 2025 en tant que chauffeur de bus.

Une note en délibéré est autorisée afin que LA SA 3F OCCITANIE produise à l’instance un extrait KBIS de la société.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 10 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LA SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 4 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LA SA 3F OCCITANIE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail sous seing privé en date du 29 janvier 2021 avec prise d’effet au 5 février 2021 contient une clause résolutoire (article 9) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement a été signifié aux CONSORTS [N] le 3 septembre 2024 pour la somme de 2288.10 € dont en principal 2030.34 € au titre des arriérés locatifs impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 4 novembre 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et la solidarité :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs en application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 1313 du même code stipule que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres.

LA SA 3F OCCITANIE produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que LES CONSORTS [N] restent lui devoir la somme de 2069.43 € à la date du 16 mai 2025 au titre des arriérés locatifs impayés.

M. [N] [B], présent à l’audience et représentant son épouse Mme [N] [H], ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs en l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité (article 13) entre les locataires. Elle sera dès lors ordonnée.

En conséquence, LES CONSORTS [N] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2069.43 € au titre des arriérés locatifs dus.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [N] lors des débats sollicite l’octroi de délais de paiement. Il fait valoir qu’il a une promesse d’embauche en qualité de chauffeur de bus au 30 juin 2025, qu’il a repris le paiement du loyer résiduel du mois courant, qu’il perçoit le RSA à hauteur de 614.00 € et 411.00 € d’APL , qu’un dossier FSL est en cours. Il propose de consentir un effort de 65.00 € par mois en sus du loyer résiduel.

Le conseil de LA SA 3F OCCITANIE confirme un versement de 137.00 € le 7 mai 2025 et ne formule pas d’observations quant à la demande de délais de paiement.

Dès lors, considérant les éléments du débat qui précèdent et des pièces du litige, notamment les éléments sur la situation financière et familiale des CONSORTS [N] tels qu’ils ressortent du DSF transmis à la juridiction de céans, les deux paiements du loyer résiduel le 6 et 7 mai 2025 pour un montant de 137.39 € chacun attestés par le décompte produit par le demandeur, l’effort financier proposé par ceux-ci, la promesse d’embauche en qualité de chauffeur de bus dont M. [N] [B] se prévaut, l’absence d’observations du conseil de la requérante, il y a lieu d’accorder les délais de paiement sollicités dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours des délais accordés afin de permettre le maintien dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

LES CONSORTS [N] pourront alors être expulsés et devront également s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

LES CONSORTS [N], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière des CONSORTS [N] et de l’octroi de délais de paiement afin de leur permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sous seing privé en date du 29 janvier 2021 avec prise d’effet au 5 février 2021, entre d’une part LA SA 3F OCCITANIE et d’autre part LES CONSORTS [N] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 10] sont réunies à la date du 4 novembre 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel LES CONSORTS [N] à payer à LA SA 3F OCCITANIE la somme de 2069.43 € (deux mille soixante-neuf euros et quarante-trois centimes) arrêtée au 16 mai 2025 au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISONS LES CONSORTS [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 65.00 € chacune et une 32ème mensualité de 54.43 € qui soldera la dette en principal ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour LES CONSORTS [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, LA SA 3 F OCCITANIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que LES CONSORTS [N] soient condamnés à payer à LA SA 3F OCCITANIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS solidairement LES CONSORTS [N] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS LA SA 3F OCCITANIE du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge solidaire des CONSORTS [N] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,