TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02244

N° Portalis DBX4-W-B7J-UIYG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 15 Janvier 2026

S.A. [Adresse 8]

C/

[B] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 15 Janvier 2026

à la SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 15 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son président directeur général

représentée par Madame [V] [Z], chargée de recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [R]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 12 décembre 2023, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [B] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 503,88€ provision sur charges comprise.

Le 3 avril 2025, la SA [Adresse 8] a fait signifier à Monsieur [B] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de bien, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1884,53€, représentant les arriérés de charges et de loyers mensualité de mai 2025 incluse à parfaire à l’audience avec les intérêts de droit,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexable et avec intérêts, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA [Adresse 8], représentée par Madame [V] [Z], régulièrement munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2786,96€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise, indique être d’accord pour des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants.

Monsieur [B] [R], comparant, reconnaît la dette, sollicite de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier d’un échéancier de paiement avec des mensualités de 100€ en plus du loyer pour apurer la dette. Il indique qu’il avait perdu son travail en 2024 et qu’il travaille à nouveau et perçoit 600 à 700€ de salaire, qu’il a deux enfants pendant les vacances et qu’il n’a pas d’autres dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 4 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 23 mai 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs des locataires, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1584,63€ a été signifié le 3 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [R] a effectué un règlement partiel dans le délai de deux mois à hauteur de 374,95€. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juin 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 8] produit un décompte du 17 novembre 2025 démontrant que Monsieur [B] [R] reste devoir la somme de 2789,69€ mensualité d’octobre 2025 comprise. Cependant la juridiction est tenue dans le cadre d’une procédure orale par la somme sollicitée par le demandeur à l’audience soit la somme de 2786,96€, montant repris dans les dernières demandes écrites versées à l’audience.

Monsieur [B] [R] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2786,96€ avec les intérêts au taux légal à compter de la décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des ressources de Monsieur [B] [R], des versements réalisés afin d’apurer la dette et de l’accord du bailleur à l’audience, il apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande du locataire et de la SA HLM DES CHALETS, et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [B] [R] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [R] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Monsieur [B] [R], qui succombe sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 8], Monsieur [B] [R] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2023 entre la SA HLM DES CHALETS d’une part et Monsieur [B] [R] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à verser à la SA [Adresse 8] à titre provisionnel la somme de 2786,96 € (décompte arrêté au 17 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

AUTORISONS Monsieur [B] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 100 € chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM DES CHALETS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [B] [R] soit condamné à verser à la SA [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,