Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 2, 25 mars 2026, n° 22/03843

TJ Toulouse 25 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 2, 25 mars 2026, n° 22/03843
Numéro(s) :	22/03843
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence GRACIE-DEDIEUYves REGNIER
Parties :	Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 22/03843 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RG3T

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 25 Mars 2026

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M^me DURAND-SEGUR,

DEBATS

à l’audience publique du 03 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à la date du 11 février 2026, puis prorogé au 11 mars 2026 et au 25 mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDEUR

M., [Y], [B]

né le 17 Mars 1956 à, [Localité 1],

demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Yves REGNIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 323

DÉFENDEURS

M., [Q], [N],

demeurant, [Adresse 2]

représenté par M^e Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 51

Syndicat des copropriétaires, [Adresse 3] représenté par son syndic M., [Q], [N] demeurant à, [Adresse 4] ,([Adresse 5], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 51

EXPOSÉ DU LITIGE

M., [Y], [B] est propriétaire d’un lot à usage d’habitation au sein de la copropriété située, [Adresse 6] à, [Localité 2], dont M., [Q], [N] exerce les fonctions de syndic bénévole.

Par actes d’huissier de justice en date du 20 septembre 2022, M., [Y], [B] a fait assigner M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2022 et de condamnation de M., [Q], [N] à verser, à lui et au syndicat des copropriétaires, des dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant des fautes que celui-là aurait commises dans l’exercice de sa fonction de syndic.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, M., [Y], [B] demande au tribunal de :

— annuler la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 25 juin 2022 et toutes les décisions prises lors de cette assemblée générale,

— condamner solidairement M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 302,48 euros au titre des travaux non dus,

— condamner solidairement M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 331,69 euros au titre des millièmes qui lui ont été ajoutés à tort,

— condamner solidairement M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 668,80 euros correspondant aux millièmes versés au titre de la rémunération indue de M., [Q], [N],

— condamner M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires à lui régler chacun la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires demandent au tribunal de :

— débouter M., [Y], [B] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner M., [Y], [B] à leur verser chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M., [Y], [B] à verser à M., [Q], [N] la somme de 5 000 euros pour procédure abusive,

— écarter l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et juger que M., [Y], [B] participera à la charge commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires,

— condamner M., [Y], [B] aux dépens.

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction, initialement fixée au 13 novembre 2025, a été différée au 3 décembre 2025, date de l’audience de plaidoirie à juge unique.

L’affaire a été mise en délibéré, à l’issue de cette audience, par mise à disposition au greffe à la date du 11 février 2026, délibéré prorogé au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 25 juin 2022 :

En application de l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2022 que la résolution n°13 modifiant la répartition des charges a été adoptée à la majorité absolue, et non à l’unanimité des copropriétaires.

Si M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires invoquent l’exception prévue « lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi », il ressort des pièces versées aux débats que les travaux de modification de la fenêtre en porte-fenêtre et d’agrandissement du bas de la petite-fenêtre effectués par M., [Y], [B] ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2020, soit plus de deux ans auparavant, sans que cette assemblée n’ait jugé nécessaire, à l’époque, de modifier la répartition des charges.

Par ailleurs, M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires n’expliquent pas en quoi ces travaux, qui ont seulement modifié l’aspect extérieur de l’immeuble sans affecter les parties communes ni l’étendue des différents lots, rendaient nécessaire une modification de la répartition des charges. Il ressort au contraire du procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 25 juin 2022 que la modification de la répartition des charges litigieuse n’était motivée que par le sentiment de jalousie d’un copropriétaire, M., [Z], qui « estime que son lot va subir une dépréciation au profit du lot de M., [B] ».

Dès lors, la résolution n°13 a été adoptée en méconnaissance des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M., [Y], [B] d’annuler cette résolution.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 juin 2022 :

Aux termes de l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020 : « Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. / Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic ».

M., [Q], [N] reconnaît, en page 10 de ses dernières écritures, qu’il a perdu la qualité de propriétaire le 29 novembre 2011.

Par suite, en application des dispositions précitées, en vigueur depuis le 1er juin 2020, il n’avait pas qualité pour être désigné syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 juin 2020, qui devait désigner un nouveau syndic.

Dès lors, les convocations à l’assemblée générale du 25 juin 2022, effectuées le 3 juin 2022, l’ont été par une personne sans qualité, étant sans incidence la circonstance que l’assemblée générale du 13 juin 2020 ayant désigné M., [Q], [N] syndic n’avait pas été contestée.

Si M., [Q], [N] fait valoir qu’il a recouvré sa qualité de copropriétaire par l’achat d’un cellier correspondant au lot n°26 de la copropriété le 10 juin 2022, il n’a pas pour autant, de ce fait, recouvré sa qualité de syndic, en l’absence de désignation par l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement convoquée à cet effet.

Au demeurant, cet évènement est postérieur aux convocations du 3 juin 2022.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M., [Y], [B] tendant à l’annulation de l’ensemble des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2022.

Sur les demandes indemnitaires de M., [Y], [B] :

M., [Y], [B] demande, en premier lieu, la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 302,48 euros au titre des travaux qu’il estime non dus, concernant les garde-corps et balcons de la copropriété, dès lors que ces travaux n’ont pas été autorisés.

M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires font valoir que ces travaux ont été régulièrement autorisés par la résolution n° 10 « choix du devis PRO RENOV pour la rénovation des balcons » adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2019, qui n’a pas été contestée.

Toutefois, il ressort de cette résolution que l’assemblée générale des copropriétaires s’est bornée, le 6 avril 2019, à sélectionner l’entreprise Pro Renov pour rénover les balcons « sous réserve que cette dernière refasse un devis plus détaillé en mentionnant : / – la passivation de l’acier / – le traitement de l’intérieur des balcons ».

Compte tenu de sa formulation, cette décision ne peut être regardée comme impliquant la décision de procéder aux travaux.

Par ailleurs, il ressort de cette résolution, qui se borne à viser l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans préciser s’il s’agit de travaux visés au b) de cet article (« L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ») ou au n) (« L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration »), que les copropriétaires ne se sont pas prononcés sur les modalités de prise en charge de ces travaux, qui diffèrent selon que ceux-ci sont effectués sur des parties communes ou des parties privatives.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’était pas fondé à appeler la somme de 302,48 euros au titre de la quote-part de M., [Y], [B] dans le règlement de ces travaux.

Par suite, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser cette somme.

M., [Y], [B] demande, en deuxième lieu, la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 331,69 euros au titre des millièmes qui lui ont été ajoutés à tort pour les exercices 2023, 2024 et 2025.

Le présent jugement annule la résolution n°13 du 25 juin 2022 ayant modifié la répartition des charges en passant le lot de M., [Y], [B] de 38 à 43 millièmes.

Par voie de conséquence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser à M., [Y], [B] les sommes indûment appelées au titre des exercices 2023, 2024 et 2025 correspondant à ces 5 millièmes ajoutés à tort, soit la somme de 331,69 euros.

M., [Y], [B] demande, en troisième lieu, la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 668,80 euros correspondant à sa quote-part de la rémunération indue de M., [Q], [N] de 2016 à 2023.

Si la caducité du mandat de syndic du fait de la perte de qualité de copropriétaire a été introduite à l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, entrée en vigueur le 1er juin 2020, cet article, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové entrée en vigueur le 27 mars 2014, disposait déjà que « Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer ».

Il en résulte que, dès l’année 2016, M., [Q], [N] n’avait pas la qualité requise pour exercer les fonctions de syndic non professionnel.

Dès lors, M., [Y], [B] est fondé à obtenir le remboursement de sa quote-part, soit 38/1000 èmes, de la somme de 17 600 euros versée par le syndicat des copropriétaires à M., [Q], [N] à titre de rémunération pour les années 2016 à 2023, soit 668,80 euros.

Par suite, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser cette somme à M., [Y], [B].

M., [Y], [B] demande, en quatrième lieu, la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et les préjudices liés aux tracas incessants dans la jouissance de son bien (voiture rayée, panneau nominatif de parking supprimé…).

Toutefois, ni la réalité de ces préjudices, ni leur lien de causalité avec une faute de M., [Q], [N] ou du syndicat des copropriétaires ne sont établis.

Par suite, il y a lieu de débouter M., [Y], [B] de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de M., [Q], [N] :

M., [Y], [B], dont la plupart des prétentions sont fondées, ne peut être regardé comme ayant abusivement engagé la présente procédure.

Dès lors, il y a lieu de débouter M., [Q], [N] de sa demande tendant à la condamnation de M., [Y], [B] à lui verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires, qui sont la partie perdante, à la moitié des dépens chacun.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires à verser chacun à M., [Y], [B] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de débouter les défendeurs de leurs demandes présentées au même titre.

Enfin, en application de l’alinéa 6 de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Tel sera le cas de M., [Y], [B].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

ANNULE la résolution n°13 et l’ensemble des décisions de l’assemblée générale du 25 juin 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 6] à, [Localité 3] à verser à M., [Y], [B] la somme de 302,48 euros au titre des travaux non dus, concernant les garde-corps et balcons de la copropriété,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 6] à, [Localité 3] à verser à M., [Y], [B] la somme de 331,69 euros au titre des millièmes ajoutés à tort pour les exercices 2023 à 2025,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires, [Adresse 6] à, [Localité 3] à verser à M., [Y], [B] la somme de 668,80 euros correspondant à sa quote-part de la rémunération indue de M., [Q], [N] de 2016 à 2023,

DÉBOUTE M., [Y], [B] de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 5 000 euros,

DÉBOUTE M., [Q], [N] de sa demande tendant à la condamnation de M., [Y], [B] à lui verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive,

CONDAMNE M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires à verser chacun à M., [Y], [B] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les défendeurs de leur demande présentée au même titre,

CONDAMNE M., [Q], [N] et le syndicat des copropriétaires à la moitié des dépens chacun,

RAPPELLE que M., [Y], [B] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT