Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01371 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756X4

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[V] [J]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

Jugement rendu le 27 Mai 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [J],

demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 27 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01371 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756X4 et plaidée à l’audience publique du 27 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2023, la société civile immobilière ECHIKR a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [J] sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 2 du mois de 470,00 euros et d’une provision pour charges de 30,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 13 janvier 2023, la société civile immobilière ECHIKR a souscrit auprès de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10238845630 en garantie des loyers et des charges de Mme [V] [J].

Suite au non-paiement par Mme [V] [J] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par la société civile immobilière ECHIKR, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1316,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [V] [J] le 25 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite assigné Mme [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs de la défenderesse ;

ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner la défenderesse au paiement :

*de la somme de 2349,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1316,40 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 mars 2025.

À cette audience, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, s’en réfère oralement aux termes de l’assignation, valant conclusions et actualise la demande principale en paiement à la somme de 2564,46 euros au 26 mars 2025.

Elle s’en rapporte quant au paiement reconnu effectué par la locataire et à l’octroi de délais de paiement.

Elle précise que la locataire effectue parfois des paiements en fin de mois et non le 2 du mois. Elle indique la locataire a effectué un remboursement de 1065,00 euros en février 2025.

Mme [V] [J] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose d’apurer sa dette sur 18 mois.

Elle conteste le montant de la dette et reconnait devoir la somme de 1649,20 euros au jour de l’audience. Elle explique qu’elle a été parfois payée en fin de mois, d’où ses paiements en retard. Elle précise qu’elle devrait obtenir prochainement un contrat de travail à durée indéterminée et qu’un congé pour vente lui a été délivré pour septembre.

Le juge autorise la défenderesse à produire ses relevés de compte bancaire pour l’année 2024 sous un mois. Des relevés de compte bancaire ont été reçus par mails datés du 17 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits de la bailleresse :

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par la société civile immobilière ECHIKR et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière ECHIKR.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l’alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement n°A10238845630 souscrit par la société civile immobilière ECHIKR en garantie des loyers et des charges de Mme [J] auprès de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES stipule à son article intitulé « Paiement par la Caution et Subrogation » : « Après instruction de la demande de prise en charge des impayés de loyer, la Caution mettra à disposition du Bailleur dans son espace personnel un projet de Quittance subrogative précisant le montant des sommes à lui régler. (…) Pour obtenir le règlement de ces sommes, le Bailleur devra dans un délai de 30 jours calendaires valider en ligne le projet de Quittance Subrogative en cliquant sur le bouton prévu à cet effet. Le Bailleur disposera alors de sa Quittance Subrogative définitive, signée par la Caution, dans son espace personnel et pourra l’imprimer ou la télécharger pour la conserver. Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code Civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle (…) ».

De plus, ce contrat définit les quittances subrogatives de la façon suivante : « Quittances Subrogative : désigne, conformément aux termes de l’article 2309 du Code civil, le document par lequel la Caution est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de Bailleur ou du mandataire du Bailleur à l’encontre du ou des Locataires défaillants (…) ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 26 mars 2025, Mme [J] lui devait la somme de 2564,46 euros, se décomposant comme suit :

compensé

encaissé

solde

date

janv-24

Loyer et charges

400

févr-24

Loyer et charges

400

juin-24

Loyer et charges

516,4

juil-24

Loyer et charges

516,4

août-24

Loyer et charges

516,4

sept-24

Loyer et charges

516,4

oct-24

Loyer et charges

516,4

nov-24

Loyer et charges

516,4

déc-24

Loyer et charges

516,4

Versement bailleur

1032,8

10/01/2025

Versement bailleur

1032,8

14/01/2025

févr-25

Loyer et charges

2582

Versement bailleur

271,8

27/02/2025

Versement bailleur

2065,6

15/03/2025

Versement locataire

29,34

2564,46

23/03/2025

Au vu de la dernière quittance subrogative n°8 en date du 12 décembre 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la bailleresse la somme totale de 4414,80 euros de janvier 2024 à décembre 2024 inclus, tel que cela est repris dans le décompte du 26 mars 2025.

Toutefois, aucune quittance subrogative n’est versée pour la somme de 2582 euros que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES soutient avoir versé à la bailleresse en février 2025, de sorte qu’elle ne peut prétendre obtenir le paiement de cette somme.

Mme [J] conteste le montant de la dette locative et reconnait devoir la somme de 1649,20 euros. Elle fait valoir à ce titre qu’elle a effectué des versements à la bailleresse qui n’ont pas été pris en compte dans le décompte locataire (virements au profit de la société civile immobilière ECHIKR). Cette reconnaissance de l’existence d’une dette locative n’a aucune incidence sur la présente créance dont la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le paiement. En effet, la locataire reconnait devoir 1649,20 euros à la bailleresse et non à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, cette dernière se doit donc de justifier du caractère certain, liquide et exigible de sa créance.

De plus, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES reconnait avoir reçu la somme totale de 4403 euros par la bailleresse et la somme de 29,34 euros par la locataire.

Dès lors, le calcul est le suivant : 4414,80 – (4403+29,34) = -17,54 euros.

Le solde locataire dû à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES étant créditeur, la demande de condamnation au paiement de la dette locative sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 juin 2024. Ce commandement visait un délai de deux mois et une somme de 1316,40 euros. Au vu de la quittance subrogative jointe au commandement et datée du 4 juin 2024, la somme de 1316,40 euros se décomposait comme suit :

janvier 2024 : 400 euros ; février 2024 : 400 euros ; juin 2024 : 516,40 euros.

Ainsi, Mme [J] devait régler à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1316,40 euros avant le 22 août 2024.

Mme [J] conteste le montant de la somme en soutenant avoir effectué d’autres paiements à la bailleresse. Toutefois, il lui appartenait alors d’appeler la bailleresse dans la cause afin de contester le cas échéant l’actionnement du cautionnement par la bailleresse. De même, convient-il de rappeler qu’au vu de l’acte de cautionnement, il appartenait à la locataire de régler sa dette auprès de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES et non auprès de la bailleresse.

Il ressort des pièces versées que la locataire n’a pas réglé les causes du commandement à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES pendant le délai imparti de deux mois.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 août 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire sollicite la suspension des effets de la résiliation du bail à l’audience.

Il ressort des pièces produites que la locataire a repris le paiement des loyers courants à l’audience, celle-ci ayant réglé la somme de 750 euros en mars 2025 suivant le décompte établi par la bailleresse et communiqué par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES.

Au regard de l’absence de preuve d’un impayé locatif, de la situation de la défenderesse ressortant des propos tenus à l’audience et durant la réalisation du diagnostic social et financier, il sera accordé des délais de paiement avec effet rétroactif entre le 22 août 2024 et le 27 mai 2025.

En effet, le législateur n’a pas pu placer le locataire n’ayant plus d’impayés locatifs au jour de l’audience dans une situation moins favorable que celle du locataire ayant toujours un arriéré locatif au jour de l’audience.

Il sera dit que pendant l’octroi de ses délais de paiement avec effet rétroactif les effets de la clause résolutoire étaient suspendus.

Il sera dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué, dès lors que Mme [J] a respecté les modalités des délais de paiement avec effet rétroactif.

Par conséquent, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande d’expulsion de Mme [J], de sa demande de condamnation de Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière ECHIKR ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée au titre de la dette locative ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 13 janvier 2023 entre la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et Mme [V] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], sont réunies depuis le 22 août 2024 ;

AUTORISE de manière rétroactive Mme [V] [J], en plus du loyer courant, à s’acquitter de sa dette locative, avant la date du 27 mai 2025 ;

SUSPEND de manière rétroactive les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [J] ;

DIT que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise, dès lors que les délais accordés ont été entièrement respectés ;

DEBOUTE la société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande d’expulsion de Mme [V] [J] et de condamnation de Mme [V] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 5 septembre 2024 et de la notification à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,