TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03971

N°Portalis DBX4-W-B7J-UW46

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Mai 2026

[R] [H] [T] [E]

C/

[J] [G] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mai 2026

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO

Copie certifiée conforme délivrée le 28/05/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 26 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [H], [T] [E]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [G] [U]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par Maître Elodie BAYER, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 02 mai 2025, Monsieur [R] [H] [T] [E] a, par l’intermédiaire de son mandataire, donné à bail à Monsieur [J] [G] [U] un appartement à usage d’habitation (n°B32) situé [Adresse 8] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 394,59 euros et une provision sur charges mensuelle de 48 euros.

Le 18 juillet 2025, Monsieur [R] [H] [T] [E] a fait signifier à Monsieur [J] [G] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [R] [H] [T] [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, Monsieur [R] [H] [T] [E] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.283,13 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 01 octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2025.

Après renvois contradictoires, à l’audience du 20 mars 2026, Monsieur [R] [H] [T] [E], représenté par son conseil, se rapporte à ses conclusions déposées aux termes desquelles ajoutant à ses demandes initiales il sollicite de rejeter les prétentions et moyens adverses, et actualise sa demande en paiement à la somme de 3.603,49 euros, à révaluer au jour de l’audience.

Monsieur [J] [G] [U], représenté par son conseil, a sollicité, aux termes de ses conclusions responsives déposées, de :

A titre liminaire :

— juger que le commandement de payer du 18 juillet 2025 est entaché de nullité, avec toute conséquence de droit,

— à défaut, juger qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de l’arriéré sollicité, de se déclare incompétent et renvoyer le bailleur à mieux se pourvoir,

A défaut, au fond :

— juger y avoir lieu de suspendre l’effet de la clause résolutoire,

— constater sa particulière bonne foi dans sa recherche d’une solution de financement et de relogement,

— octroyer un délai de 12 mois afin de lui permettre de retrouver un logement,

— octroyer 24 mois de délais de paiement aux fins d’apurement de la dette de Monsieur [U],

— rejeter purement et simplement, ou à tout le moins réduire symboliquement les demandes présentées au visa de l’article 700 du CPC compte tenu de sa situation financière,

— réserver les frais et dépens.

A l’appui de sa demande de nullité du commandement de payer, il soutient que celui-ci vise un montant insuffisamment détaillé et qu’il comptabilise un honoraire de location d’un montant de 352,04 €, montant qui ne permet pas d’actionner la clause résolutoire. Il estime qu’à défaut de déclarer nul le commandement de payer, il existe une contestation sérieuse justifiant que le juge de l’évidence se déclare incompétent au profit du juge du fond.

Il soutient avoir repris le paiement des loyers avec l’aide de sa fille et d’une amie, qu’il ne peut actuellement assumer seul. Il précise se trouver dans l’incapacité de retrouver un appartement dans le parc privé compte tenu de sa situation d’arrêt de travail et avoir déposé une demande dans le parc social en 2024 qui n’a pas aboutie. Il justifie de plusieurs dettes dont certaines relèvent de dettes ménagères non connues lors de son divorce en 2019 et ne faisant donc l’objet d’aucune modalité de liquidation dans le jugement. Il ajoute avoir déposé un dossier de surendettement mais déclare ne pas recevoir le récépissé du dépôt du dossier avant plusieurs semaines. Egalement, il indique avoir déposé un dossier auprès de la MDPH dans le cadre de son congé maladie. Il déclare qu’il va avoir droit aux APL et avoir un rendez-vous avec une assistance sociale.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [R] [H] [T] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur la nullité du commandement de payer:

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa,

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résiliation du bail, mais l’appréciation de la nullité d’un commandement de payer relève de l’appréciation du juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé concernant la demande de nullité dudit commandement.

3. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il sera également rappelé qu’il est de jurisprudence constante qu’un commandement de payer fait pour une somme supérieure à la somme réellement due n’est pas nul pour autant et qu’il demeure valable pour la dette non contestée ou non sérieusement contestable donc pour les sommes réellement exigibles.

Le bail conclu le 02 mai 2025 contient une clause résolutoire (article VII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 895,66 euros a été signifié le 18 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Si Monsieur [J] [G] [U] fait valoir qu’il n’a pas été annexé à l’acte un décompte arrêté au 17 juillet 2025, ce qui ne lui permettait pas de vérifier la dette, ce commandement indique expressément qu’un décompte détaillé en date du 17 juillet 2025 est annexé au présent acte. Par ailleurs le nombre de pages indiqué sur la dernière feuille “modalité de remise à l’étude”, à savoir “3" s’entend “en dehors de la page considérée”. Il est donc bien établi que ce décompte a été produit avec le commandement de payer.

Dès lors, il ne saurait être retenu que le commandement de payer du 18 juillet 2025 vise un montant insuffisamment détaillé qui pourrait être considéré comme pouvant faire l’objet d’une contestation sérieuse, le locataire étant parfaitement en mesure de connaître l’étendue et le détail de sa dette locative.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de retrancher la somme de 352,04 euros qui correspond aux honoraires de l’agence du montant réclamé. En effet, au 22 mai 2025, soit antérieurement au commandement délivré, après prise en compte de ce montant en débit du compte, le solde était créditeur d'1,77 euros. La dette visée par le commandement de payer est donc bien relative aux loyers et charges impayés.

Il n’existe donc pas de contestation sérieuse pouvant faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [J] [G] [U] n’ayant réglé aucune somme dans le délai de six semaines, à défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [R] [H] [T] [E] produit un décompte du 11 février 2026 démontrant que Monsieur [J] [G] [U] reste devoir la somme de 2.081,54 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais de taxe des ordures ménagères pour l’année 2025 non justifiés (59,70 €) et des frais de rejet de prélèvement non justifiés (12.25 €).

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.081,54 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Si le défendeur sollicite l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, dès lors qu’il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire, la loi du 06 juillet 1989, qu’il vise dans le dispositif de ses conclusions, s’applique en premier lieu. La demande d’octroi de délai de paiement fondée sur l’article 1343-5 du code civil est analysée comme une demande subsidiaire.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et ce, depuis le mois de janvier 2026 et des propositions de règlements formulées par Monsieur [J] [G] [U], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 87 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [J] [G] [U], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [J] [G] [U] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [H] [T] [E], Monsieur [J] [G] [U] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé quant à demande de nullité du commandement de payer délivré le 18 juillet 2025 ;

DISONS qu’il n’existe pas de contestation sérieuse concernant le commandement de payer en date du 18 juillet 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mai 2025 entre Monsieur [R] [H] [T] [E] et Monsieur [J] [G] [U] concernant un appartement à usage d’habitation (n°B32) situé [Adresse 8] à [Localité 4] sont réunies à la date du 30 août 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [U] à verser à Monsieur [R] [H] [T] [E] à titre provisionnel la somme de 2.081,54 euros (décompte arrêté au 11 février 2026, incluant une dernière facture de février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [J] [G] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 87 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le de chaque mois et pour la première fois avant le du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [H] [T] [E] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [J] [G] [U] soit condamné à verser à Monsieur [R] [H] [T] [E] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS en conséquence Monsieur [G] [U] de l’ensemble de ses demandes subsidiaires tendant à constater sa particulière bonne foi dans une solution de financement et de relogement, à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ainsi que de délais pour se reloger ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [U] à verser à Monsieur [R] [H] [T] [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [G] [U] de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente