Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 19 Mars 2026

__________________________________________

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame, [Z], [U], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame, [J], [L]

Logement 16 Etage 3

7 Rue de Koufra

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 février 2026

date des débats : 12 février 2026

délibéré au : 19 mars 2026

RG N° N° RG 25/04311 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OHTQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame, [J], [L] + préfecture

Copie dossier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 29 mai 2012, la société Nantes Métropole Habitat a donné à bail à Madame, [J], [L], un logement de type 3, n°16, situé 7 Rue de la Koufra, NANTES (44300).

Par jugement définitif en date du 27 février 2014, le bail a été résilié en raison du non-paiement des loyers.

La locataire a soldé l’intégralité de sa dette de sorte qu’un nouveau bail portant sur les mêmes locaux a été signé en date du 29 mai 2018, à effet au 1er juin 2018, pour un loyer mensuel de 246,14 €, outre une provision sur charge de 83,72 €.

Depuis août 2021, des loyers restent impayés. Le 30 mars 2023 a obtenu une décision de justice condamnant Mme, [J], [L] au paiement de la somme de 2945.02 euros. Cette décision n’a cependant pas été exécutée suite au dépôt d’un dossier de surendettement le 14 février 2023. Un moratoire de deux ans a été décidé par la commission le 3 avril 2024. A l’issue, les paiements du loyer courant n’ont pas repris, engendrant une nouvelle dette.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la société Nantes Métropole Habitat a fait signifier à Madame, [J], [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 12 avril 2022, la société Nantes Métropole Habitat a saisi la Caisse d’Allocations Familiales de Loire-Atlantique qui en a accusé réception le 15 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2025, la société Nantes Métropole Habitat a assigné Madame, [J], [L], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

ordonner l’expulsion de Madame, [J], [L] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi,

autoriser le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et le transfert au garde-meuble aux frais et risques de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

condamner Madame, [J], [L], au paiement des sommes suivantes:* la somme de 5 249,96 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

* une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 279,36 euros augmentée des charges locatives en cours à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

* la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 15 septembre 2025 à la préfecture.

A l’audience du 12 février 2026, la société Nantes Métropole Habitat, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 10 698,57 euros arrêtée selon décompte du 10 février 2026. Elle a précisé qu’un seul règlement des loyers a eu lieu en février 2025 et qu’aucun supplément de loyer solidarité n’avait été appliqué.

Régulièrement assigné à étude, Madame, [J], [L] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été portée à la connaissance du bailleur.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, la décision étant susceptible d’appel, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF par la société Nantes Métropole Habitat le 15 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à Madame, [J], [L] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 8 607,64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 mai 2018 à compter du 28 juillet 2025.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame, [J], [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mai 2018, du commandement de payer délivré le 27 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 février 2026, que la société Nantes Métropole Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 10 698,57 euros, déduction faite des 7,62 euros de frais d’enquête OPS appliqués en janvier 2026 et des frais de procédure (635,05 euros) lesquels relèvent des dépens.

Cette somme comprend d’une part 3526,71 euros correspondant aux loyers dus pendant la période du moratoire (non-réclamés au moment de l’assignation), ainsi que 7164,24 euros correspondant aux loyers dus ultérieurement à cette date. Ces deux sommes cumulées matérialisent la totalité de l’arriéré locatif découlant du contrat de location et actualisé au jour de l’audience, de sorte que le bailleur est légitime à en demander le paiement.

La créance étant justifiée pour un montant de 10 690,95 euros, il convient en conséquence de condamner Madame, [J], [L] au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juillet 2025, Madame, [J], [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer en cours, soit 282,20 euros par mois, augmentée des charges locatives, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2026 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet pour le mois de février 2026.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [J], [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 mai 2025, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Nantes Métropole Habitat fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Nantes Métropole Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mai 2018 entre la société Nantes Métropole Habitat d’une part, et Madame, [J], [L] d’autre part, concernant les locaux 7 Rue de la Koufra, NANTES (44300), sont réunies à la date du 28 juillet 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame, [J], [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame, [J], [L] à payer à la société Nantes Métropole Habitat la somme de 10 690,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 février 2026, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame, [J], [L] à payer à la société Nantes Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 282,20 euros par mois, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, à compter de l’échéance de février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

CONDAMNE Madame, [J], [L] aux dépens en ce compris le commandement de payer de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

REJETTE la demande de la société Nantes Métropole Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 19 mars 2026.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS N. CLERGEAU