TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/163

AFFAIRE N° RG 22/01263 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2UJ5

Jugement Rendu le 16 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES AGASSES

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 412 763 856

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Vanessa ARSLAN ARIKAN de la SELARL VAA AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

S.C.I. [H] [S]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 789 794 625

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Loïc GERARD, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 octobre 2025, différée dans ses effets au 05 Janvier 2026 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 19 Janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Mars 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 15 octobre 2021 la SCI LES AGASSES a vendu à la SCI [H] [S], un ensemble immobilier sis au [Adresse 3] pour un prix total de 400 000 €. Ce bien à usage d’habitation dispose de plusieurs dépendances et d’une piscine.

L’acte de vente stipulait notamment :

«PAIEMENT DU PRIX

PARTIE PAYEE COMPTANT

La somme de DEUX CENT MILLE EUROS (200 000,00 EUR) formant partie du prix a été payée comptant ce jour, par l’ACQUEREUR au VENDEUR qui le reconnaît et lui en consent bonne et valable quittance.

DONT QUITTANCE D’AUTANT PARTIE PAYABLE A TERME

Quant au solde du prix soit la somme de DEUX CENT MILLE EUROS (200 000,00 EUR), l’ACQUEREUR s’oblige à payer au VENDEUR ou pour lui à son mandataire, porteur de la copie exécutoire des présentes, ou à ses créanciers inscrits au profit desquels il est fait toutes délégations et indications de paiement nécessaires,

Au plus tard dans le délai de trois années, à compter des présentes, sans intérêt, payables mensuellement et d’avance et pour la première fois à compter du mois suivant les présentes, par échéances de 5.555,55 euros chacune, pour les 35 premières échéances et pour la somme de 5.555,75 euros, pour la dernière échéance.

Il demeure convenu entre les parties :

1)Que tous paiements auront lieu au siège de la société venderesse ou tout autre endroit à la liberté du VENDEUR.

2)Que l’ACQUEREUR pourra se libérer par anticipation.

3)Qu’à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal ou des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigible sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.

Qu’au surplus, à défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus,

et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du Code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le VENDEUR de son intention de profiter de la présente clause.

Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du VENDEUR à tous dommages et intérêts. (…) »

L’acte de vente indiquait aussi :

« 1-) ETAT-MITOYENNETE-DESIGNATION-CONTENANCE

L’IMMEUBLE est vendu dans son état actuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celle réelle, même supérieure à un vingtième, devant faire le profit ou la perte de L’ACQUEREUR.

Sauf application d’une disposition légale spécifique, Le VENDEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. »

Il était encore précisé :

« PROPRIETE JOUISSANCE

L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour.

Il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le BIEN est entièrement libre de location ou occupation. »

L’acquéreur déclare que, en opposition aux stipulations formelles de l’acte de vente, le vendeur s’est refusé à quitter les lieux, qu’il a continué à occuper l’appartement du rez-de-chaussée de la partie habitable de l’immeuble litigieux puis qu’il a changé les serrures de toutes les entrées et bloqué tout accès au terrain ce qui l’empêchait désormais à accéder au véhicule qu’il avait commencé à entreposer dans les locaux.

La SCI [H] [S] a délivré le 05/01/2022 un commandement aux fins d’expulsion à la SCI LES AGASSES puis devant le refus de s’exécuter l’a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers.

La SCI LES AGASSES déclare quant à elle s’être rendue compte après la vente que la valeur du bien avait été très largement sous-estimée et qu’elle avait donc été lésée.

Par assignation du 22 mai 2022, la SCI LES AGASSES a entamé une procédure de rescision pour lésion à l’encontre de la Société [H] [S] s’agissant de la vente du 21 octobre 2021 avec la nomination, avant dire droit, d’un collège de trois experts, lesquels doivent se prononcer sur l’existence d’une lésion ou non.

Selon ordonnance du juge de la mise en état en date du 02/02/2023, la mesure d’expertise a été ordonnée, à la charge de la SCI LES AGASSES.

En cours d’expertise, la SCI [H] [S] a cessé de verser les mensualités du prix d’achat prévues à l’acte authentique . En date du 13 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré pour une somme de 27 777,75 € correspondant aux échéances impayées suivantes : mai et juin 2023 , novembre et décembre 2023, janvier 2024.

La demanderesse déclare qu’aucune somme n’a été versée et que la dette s’est étendue de la valeur des mensualités prévues pour la période allant de février 2024 en juin 2025, soit une somme totale de 94 444,35 € au titre de la vente litigieuse.

Le juge des contentieux de la protection a décidé de surseoir à statuer sur toute mesure d’expulsion dans l’attente de la décision sur l’action en rescision pour lésion.

Le rapport d’expertise définitif a été déposé le 30 avril 2024.

Le collège d’experts a donné l’avis suivant :

« Sur la base de l’évaluation établie par le collège d’experts de la valeur vénale au moment de la vente intervenue entre la SCI LES AGASSES et la SCI [H] [S], le 10 février 2021, et authentifié par acte notarié du 15 octobre 2021, le seuil lésionnaire se situant à 489 000 € [ par rapport à l’estimation la plus basse de 1 175 991 € ], le prix porté dans l’acte étant de 400 000 €, on peut donc considérer qu’il y a lésion des 7/12èmes. ».

Par ordonnance du 3 avril 2025 le juge de la mise en état a rejeté la demande de complément d’expertise présentée par la SCI [H] [S].

Par ses dernières conclusions au fond la SCI LES AGASSES a demandé au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1674 et suivants du Code civil, 143 et suivants du Code de procédure civile,

A titre principal :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’acte de vente du 15 octobre 2021 signé entre la SCI LES AGASSES et la SCI [H] [S]. – DIRE ET JUGER que les parties sont remises dans leur état initial d’avant la vente du 21 octobre 2021.

— DONNER ACTE à la SCI LES AGASSES de ce que qu’elle remboursera à la SCI [H] [S] l’intégralité des sommes encaissées au titre de cette vente, déduction faite des dommages-intérêts sollicités dans les présentes, et de toute autre somme à laquelle la SCI [H] [S] serait condamnée à lui payer, lesquelles viendront en compensation légale.

— CONDAMNER la SCI [H] [S] à verser à la SCI LES AGASSES les dommages-intérêts suivants :

7760 euros : frais d’expertise

194.85 euros : frais du commandement de payer du 26 janvier 2022

218.87 + 19.85 : frais du commandement de payer du 13 mars 2024.

— ORDONNER la compensation légale des dettes réciproques.

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que la SCI [Adresse 4] AGASSES a été lésée de plus de 7/12 lors de la vente de la propriété sis au [Adresse 5],

DIRE ET JUGER que la vente intervenue le 14/10/2021 entre la SCI [H] [S] et la SCI LES AGASSES est nulle et de nul effet pour cause de lésion.

Par conséquent,

— ORDONNER la mise des parties dans leur état initial avant la vente du 14/10/2021.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCI [H] [S] à verser à la SCI LES AGASSES les dommages-intérêts suivants :

7 760 euros : frais d’expertise

194.85 euros : frais du commandement de payer du 26 janvier 2022

218.87 + 19.85 : frais du commandement de payer du 13 mars 2024.

— ORDONNER la compensation légale des dettes réciproques.

— DEBOUTER la SCI [H] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris celle reconventionnelle.

— CONDAMNER la SCI [H] [S] à payer à la SCI LES AGASSES la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais d’Expertise.

Par ses dernières conclusions récapitulatives en réponse la SCI [H] [S] a demandé au tribunal de :

Vu les articles 1675, 1219 et suivants du Code civil,

Vu les articles 143, 232, 236, 245, 278, 278-1, 279, 4° et 5° de l’article 789, 791 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées, notamment le rapport d’expertise déposé et ses annexes comprenant l’accédit n°1,

— DÉBOUTER la SCI LES AGASSES de toute demande de constatation de la résolution de plein droit de la vente, ou encore de résiliation judiciaire sous invocation de défaut de paiement, en présence d’une grave exception d’inexécution du vendeur,

— JUGER que tenant l’omission de plusieurs éléments de dévalorisation de l’ensemble immobilier, la vente a été effectuée en dehors de toute considération de lésion,

Ce faisant,

— JUGER que la vente du 15 octobre 2021 a été effectuée sans lésion,

— DÉBOUTER la SCI LES AGASSES de toute demande de rescision de la vente pour lésion,

Reconventionnellement,

— JUGER que la SCI LES AGASSES a procédé à l’établissement de plusieurs faux, dont production fût effectuée en justice et caractérisant une tentative d’escroquerie au jugement,

— CONDAMNER la SCI LES AGASSES au paiement d’une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts au profit de la SCI [H] [S],

— DÉBOUTER la SCI LES AGASSES de toutes ses demandes plus amples et contraires,

— DÉBOUTER la SCI LES AGASSES de sa demande de condamnation de la SCI [H] [S] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI LES AGASSES aux entiers dépens outre au paiement au profit de la SCI [H] [S], au paiement de la somme de 10.000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 octobre 2025 la clôture de l’instruction était fixée au 5 janvier 2025 pour renvoi à l’audience de plaidoirie à juge rapporteur du 19 janvier 2026.

MOTIVATION

1) La demande de résolution de la vente

En droit :

* D’une part :

– Selon l’article 1103 du Code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

– Selon les deux premiers alinéas de l’article 1129 du code civil :

« La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

– L’acte de vente authentique stipule notamment : « A défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du Code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le VENDEUR de son intention de profiter de la présente clause.

Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du VENDEUR à tous dommages et intérêts. »

* D’autre part :

– L’article 1219 du Code civil dispose : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Au cas particulier, le tribunal constatera que :

– d’une part le commandement de payer délivré à l’acquéreur le 13/3/2024 pour non paiement de 5 échéances mensuelles rappelle la mention de la clause résolutoire insérée dans l’acte notarié.

– d’autre part l’acte authentique de vente dispose que l’acquéreur est propriétaire du bien à compter du jour de la vente et qu’il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les parties déclarant que le bien est entièrement libre de location ou occupation.

Il sera constaté encore que le maintien de l’occupation des lieux après la vente par M. [E], gérant de la SCI LES AGASSES, est avéré mais ne résulte ni d’une autorisation judiciaire, le jugement du 3/3/2023 se bornant à surseoir à statuer dans l’attente de la présente décision sur la validité de la vente, ni d’une mention de l’acte de vente, ni d’une autorisation par acte séparé qui est simplement mentionnée dans les conclusions de la demanderesse mais qui n’a pas été transmise par celle-ci selon son dernier bordereau de communication de pièces et qui est de plus arguée de faux par les défendeurs.

Dès lors l’occupation des lieux par le vendeur sera considérée comme illicite.

L’inexécution de l’obligation contractuelle de libérer l’immeuble par le vendeur est suffisamment grave pour justifier le refus d’exécuter l’obligation réciproque de paiement du complément de prix resté à la charge de l’acheteur en application des dispositions de l’article 1219 du Code civil précité.

Il en résulte le rejet de la demande de constatation de la résolution de plein droit de la vente.

2) La rescision pour lésion

– article 1674 du code civil : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

– article 1681 du code civil : « Dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

Le tiers possesseur a le même droit, sauf sa garantie contre son vendeur. »

– article 1682 du code civil : «  Si l’acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l’article précédent, il doit l’intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision.

S’il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande.

L’intérêt du prix qu’il a payé lui est aussi compté du jour de la même demande, ou du jour du paiement, s’il n’a touché aucuns fruits. »

Au cas particulier le rapport définitif déposé par le collège des trois experts nommés conclut à l’unanimité à l’existence d’une lésion des 7/12èmes dans la vente litigieuse.

En effet, la valeur du bien a été estimée par le collège d’experts entre 1 175 991 € et 1 207 169 €, ce qui donne par pondération une valeur à 1 191 580 €.

Le calcul du seuil lésionnaire est le suivant : 1191 580 € / 12 x 5 = 496 298,33 €

Afin qu’il ne puisse y avoir lésion, il aurait fallu que l’immeuble soit vendu à un prix minimal de 496 298,33 €, or le prix de vente a été fixé à la somme de 400 000 € qui est nettement lésionnaire.

Le tribunal observera que les 3 experts judiciaires ont procédé à un examen complet et approfondi de l’immeuble et ont répondu point par point aux dires qui lui ont été adressés ; l’avis rapporté quant à l’existence d’une lésion de plus de 7/12èmes est unanime et suffisamment argumenté pour servir de base à l’appréciation de la licéité de la vente par le tribunal, sauf à examiner les contestations élevées par les parties.

La SCI [H] [S] procède à une critique systématique du rapport d’expertise tenant principalement à la non prise en compte, quant à la valeur de l’immeuble, des conséquences de son état dégradé et de sa situation en zone inondable.

Le tribunal constatera, à l’instar du juge de la mise en état, que les experts ont procédé à un examen complet et approfondi de la situation de l’immeuble litigieux, que les opérations d’expertise ont été réalisées contradictoirement en présence des parties et de leurs conseils, que la SCI [H] [S] a eu le temps nécessaire pour adresser aux experts toute contestation utile, le délai de réponse au pré-rapport expédié aux parties ayant été prorogé en raison du changement de conseil de ladite SCI, mais que, pour autant, aucun dire de cette partie reprenant les contestations adressées ensuite au juge de la mise en état puis au tribunal statuant au fond n’a été d’abord adressé aux experts, que, enfin, les experts ont procédé à deux accédits sur le lieu même d’implantation de l’immeuble litigieux et ainsi qu’il a nécessairement été tenu compte de l’implantation géographique et de l’état de vétusté dudit immeuble.

De plus il sera rappelé que l’immeuble a été acquis « en l’état » et que le montant des travaux à réaliser n’a pas à être pris en compte pour déterminer sa valeur lors de la vente telle qu’elle est intervenue.

Enfin il sera retenu qu’ont été versées au dossier les évaluations réalisées par deux professionnels de l’immobilier indépendants qui ont abouti à des valeurs similaires à celles fixées par les experts.

Il résulte du tout que les conclusions expertales quant à l’existence d’une rescision pour lésion seront confirmées par le tribunal.

Contrairement aux demandes présentées, l’admission de la lésion de plus de 7/12èmes n’emporte pas la nullité de la vente intervenue mais, en application de l’article 1681 du Code civil précité, le choix donné à l’acquéreur de rendre le bien après restitution par le vendeur du prix payé ou de garder le bien en payant le supplément du juste prix avec déduction du 10ème du prix total, le juste prix ayant été fixé en l’espèce selon le rapport des experts à la somme de 1 191 580 €.

3) La demande reconventionnelle

La SCI [H] [S] sollicite reconventionnellement la condamnation de la SCI [Adresse 4] AGASSES au paiement d’une somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts pour une série de raisons de nature à entraîner pour elle un préjudice économique et moral.

Le tribunal constatera cependant que, d’une part, les fautes indiquées ne sont pas établies qu’il s’agisse des faux allégués ou de l’origine du redressement fiscal dont fait état la SCI [H] [S] et d’autre part qu’aucun des éléments communiqués ne permet d’évaluer le préjudice économique et moral qui aurait été subi par la société.

Dès lors cette demande sera rejetée.

4) Les demandes annexes

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la SCI [H] [S], succombante, à payer à la SCI LES AGASSES la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles engagés pour la présente instance en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, à l’exception des frais de commandement de payer en conséquence de l’exception d’inexécution relevée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE la SCI LES AGASSES de sa demande de constatation de la résolution de la vente,

DIT ET JUGE que la SCI LES AGASSES a été lésée de plus de 7/12 lors de la vente de la propriété sis au [Adresse 5],

REJETTE la demande d’annulation de la vente pour cause de lésion,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1681 du Code civil précité, le choix doit être donné à l’acquéreur soit de rendre le bien après restitution par le vendeur du prix payé, soit de garder le bien en payant le supplément du juste prix avec déduction du 10ème du prix total, le juste prix de l’immeuble vendu ayant été fixé selon le rapport des experts judiciaires à la somme de 1 191 580 €,

RAPPELLE que les formalités de publication au fichier immobilier sont à la charge des parties,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI [H] [S] à payer à la SCI LES AGASSES la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Mars 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Joël CATHALA

Copie à M^e Loïc GERARD, Maître Vanessa ARSLAN ARIKAN de la SELARL VAA AVOCATS