TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03672

N° Portalis DBX4-W-B7J-UUE2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

S.A. D’HLM MESOLIA

C/

[E] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à la S.A. D’HLM MESOLIA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. MESOLIA, représentée par son président directeur général en exercice agissant poursuites et diligences, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par [G] [S] [V], responsable du pôle de gestion préventive et sociale des impayés de la SA MESOLIA HABITAT, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [P]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 avril 2022, la SA D’HLM MESOLIA a donné à bail à Madame [E] [P] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment C, Entrée C3, n°038148) situé [Adresse 10] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 428,18 euros et une provision sur charges mensuelle de 54,60 euros.

Par contrat distinct du 19 avril 2022, la SA D’HLM MESOLIA a donné à bail à Madame [E] [P] un emplacement de stationnement situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 25,87 euros et 0,27 euro de provision sur charges.

Le 16 juin 2025, la SA D’HLM MESOLIA a fait signifier à Madame [E] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2025, la SA D’HLM MESOLIA a ensuite fait assigner Madame [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.673,69 euros, mensualité de septembre 2025 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 octobre 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, la SA [Adresse 11], valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.695,14 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise. Elle indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant et qu’elle a proposé de régler la dette par le biais de mensualités à hauteur de 60 euros, ce à quoi elle exprime son accord, outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire remis à étude le 7 octobre 2025, Madame [E] [P] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA D’HLM MESOLIA justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 14 mai 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 27 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 10.1 – Défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, le bail relatif au parking a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors l’accessoire et doit en suivre le sort. Ce bail prévoit également une clause résolutoire laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance d’une mise en demeure par LRAR.

Un commandement de payer visant ces clauses et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 890,32 euros a été signifié le 16 juin 2025, conformément à la clause résolutoire des contrats.

Madame [E] [P] n’a pas réglé la somme demandée dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 17 août 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA D’HLM MESOLIA produit un décompte du 6 décembre 2025 démontrant que Madame [E] [P] reste devoir la somme de 1.695,14 euros, mensualité de novembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (109,97 euros).

Madame [E] [P], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.695,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que Madame [E] [P] a repris le paiement intégral de son loyer courant pour le mois de novembre 2025, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, lesquels sont demandés par la bailleresse en l’absence de la locataire. Elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier compte tenu du montant de celle-ci.

Madame [E] [P] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 27 mensualités de 60 euros chacune et d’une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Par suite, conformément à la demande de la SA [Adresse 11], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [E] [P] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles concernant chacun des baux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

La SA D’HLM MESOLIA sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 12] MESOLIA, Madame [E] [P] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 19 avril 2022 et 27 avril 2022 entre la SA [Adresse 13] et Madame [E] [P] concernant un emplacement de stationnement et un appartement à usage d’habitation (Bâtiment C, Entrée C3, n°038148) situés [Adresse 10] à [Localité 3] sont réunies à la date du 17 août 2022;

CONDAMNONS Madame [E] [P] à verser à la SA D’HLM MESOLIA à titre provisionnel la somme de 1.695,14 euros (décompte arrêté au 6 décembre 2025, incluant une dernière facture de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [E] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 60 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 11] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [E] [P] soit condamnée à verser à la SA D’HLM MESOLIA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

DEBOUTONS la SA [Adresse 11] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières;

CONDAMNONS Madame [E] [P] à verser à la SA D’HLM MESOLIA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente