MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/04418 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UPMG

AFFAIRE : SAS L.A. GESTION, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°987 801 636 / Société LE TRAVELER

NAC: 78F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 08 AVRIL 2026

PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé

DEMANDERESSE

SAS L.A. GESTION,

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°987 801 636,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Guillaume GAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 243

DEFENDERESSE

SCI LE TRAVELER,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Mylène WEILL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 608 ; M^e Malcolm MOULDAIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaisant

DEBATS Audience publique du 25 Mars 2026

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Assignation – procédure au fond du 06 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV LE TRAVELER, affiliée au groupe ATRIUM, a réalisé une opération de promotion immobilière sur la commune de [Localité 2], l’opération portant sur la construction de locaux à usage commercial.

Par acte de vente en date du 3 février 2025, la société L.A GESTION a acquis les lots n°41 n°42 et n°43 situés [Adresse 3] à [Localité 2], le lot étant destiné à l’accueil d’une pharmacie.

L’acte de vente prévoyait un paiement en deux fois, soit :

—  1.153.104€ à la signature, paiement effectif et qui n’est pas remis en cause

—  237.955€ après l’accomplissement de quatre conditions :

— la levée des réservs sur les parties communes

— la levée des réserves sur les parties privatives

— l’achèvement de la dalle en béton

— le racordement du totem lumineux.

La société LE TRAVELER estimant que ces conditions étaient réunies, elle a procédé à un appel de fond auprès de la société L.A GESTION, mais sans succès.

En vertu de l’acte de vente du 3 février 2025, par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la société LE TRAVELER a fait diligenter une saisie-attribution sur les comptes de la société LA GESTION tenus dans les livres de BNP PARIBAS, pour un montant de 194.060,15€.

Par assignation en date du 6 octobre 2025, LA GESTION a saisi la présente juridiction en contestation de cette saisie, et sollicitait que :

— la mainlevée de la saisie-attribution soit ordonnée,

— la société LE TRAVELER soit condamnée à 5.000€ de dommages intérêts pour saisie abusive,

— la société LE TRAVELER soit condamnée à 3.000€ de dommages intérêts en remboursement des frais de découvert,

— la société LE TRAVELER soit condamnée à 5.000€ de dommages intérêts pour préjudice moral et d’image,

— la société LE TRAVELER soit condamnée à 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— cette société soit déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Elle faisait valoir en effet que les quatre conditions prévues au contrat de vente n’ont jamais été respectées s’agissant des parties communes et des parties privatives, la société L.A GESTION ne les ayant jamais levées elle-même, et le syndic NEXITY l’ayant fait non seulement à tort, mais surtout alors qu’il n’avait pas mandat pour le faire.

En réplique, la société LE TRAVELER faisait plaider que la société L.A GESTION avait refusé tout dialogue, et que les réserves ont toutes été levées de façon parfaitement régulière.

Elle demandait de :

— débouter la société L.A GESTION de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à 50.000€ de dommages intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à 20.000€ de dommages intérêts au titre du préjudice d’image,

— la condamner à 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIVATION

Sur les conditions de levées des réserves

— sur les réserves communes

Il ressort de la procédure qu’un procès-verbal de livraison a été effectué le 30 octobre 2024, procès-verbal qui précise en substance que la société NEXITY, syndic, et les représentants du conseil syndical reconnaissent que les biens livrés sont conformes aux pescriptions figurant dans le contrat et les pièces annexes et se trouvent en bon état de fonctionnement et d’entretien.

Toutefois, par lettre recommandée avec demande d’avis de reception en date du 26 novembre 2024, le syndic notifiait à la société LE TRAVELER un certain nombre de réserves listées :

— “ mise en service du système de désenfumage + UMC + ASC + Digicode après mise en service par service électricité”

— “traçage parking bandes blanches”

— “terminer bardage escalier ext + nettoyage + éclairage coursive”.

Il était indiqué que la levée de ces réserves se ferait sans procès-verbal et par transmission de justificatifs par le constructeur.

Par courrier du 8 juillet 2025, le syndic transmettait un quitus pour la mise en service de l’ascenseur, et sur le digicode de la porte d’entrée, ainsi que de la climatisation et de l’éclairage des coursives. Il constait que les autres réserves avaient été levées, à l’exception de 5 prises de courant manifestement volées sur le chantier.

Enfin, par courriel du 17 juillet 2025, le syndic de la [Adresse 4] [Adresse 5] exposait que la société LAMY avait été désignée comme syndic de la résidence représentante du syndicat des copropriétaires et qu’il relevait de ses missions de réceptionner les parties communes de la résidence et de lever les réserves, capacité incluses dans le mandat de gestion.

Par ce courriel, la société LE TRAVELER confirmait que l’ensemble des réserves sur la parties communes étaient désormais levées, ce qui n’était contesté par aucun des copropriétaires à l’exception de la société demanderesse.

La société LA GESTION fait plaider que cette levée des réserves n’est pas valable en ce que le syndic n’aurait jamais reçu mandat pour exercer cette faculté.

Cependant, le procès-verbal d’Assemblée Générale en date du 30 septembre 2024 stipule dans sa résolution n°13 “Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorisant l’Assemblée Générale à déléguer ses pouvoirs à une fin déterminée, l’assemblée générale délègue pouvoir au Syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires , aux opérations de livraisons de d parties communes et de recenser les éventuelles réserves qui subsisteraient”.

Cette résolution a été adoptée à la majorité abolue.

Aucun autre copropriétaire n’a contesté ce mandat, et L.A GESTION ne l’a elle-même contesté que le 16 décembre 2025, soit plus de 15 mois après le vote en assemblée générale et cinq mois après le courriel de réception.

S’agissant du constat de commissaire de justice, dressé à la demande de la société LE TRAVELER suite aux travaux engagés par la société LA GESTION et dont la conformité lui causait inquiétude, notamment s’agissant d’une fente sur la dalle de béton du lot n°41, celui-ci ne notait aucun désordre particulier, et les photos incluse dans le constat dont se prévaut la société demanderesse ne démontrent l’existence d’aucune malfaçon.

Seules la page 13 et la page 14 du constat montrent que deux plaques de celles qui recouvrent la coursive sont manquantes, mais sans que ces photographies ne déterminent l’origine de ce défaut.

Ainsi, la société L.A GESTION ne démontre pas que les réserves levées par le syndic l’auraient été à tort.

Le moyen sera rejeté.

— sur les réserves privatives

Il ressort que la société LA GESTION a fait l’acquisition du lot 41 destiné à devenir une pharmacie alors que ce lot était déjà achevé, comme précisé dans l’acte de vente qui stipule “ Le vendeur déclare que l’immeuble (…) se trouve actuellement au stade “achevé” “.

Par ailleurs, l’acte du 3 février 2025 stipule : “Précision étant ici faite que le vendeur et l’acquéreur ont convenu d’ajuster le prix de vente initialement de 1.441.380€ à 1.391.059€, en contrepartie, l’acquéreur fait son affaire personnelle des travaux listés dans le devis ci-annexé du 18 novembre 2024 et à en assumer le coût”.

La société L.A GESTION a donc acquis un lot achevé par acte du 3 février 2025, ce que confirmait le notaire en charge de l’acte par courrier du 21 juillet 2025.

Ainsi, aucune obligation d’achever ne pèse plus sur le vendeur s’agissant des lots privatifs acquis par la société L.A GESTION.

Enfin, au jour de l’audience, la pharmacie est ouverte et reçoit à la fois des employés et du public.

Les quatre conditions sont ainsi parfaitement réalisées, aussi le titre est-il parfaitement exécutoire, et le paiement du solde des sommes prévues au contrat de vente est du par la société L.A GESTION à la société LE TRAVELER.

Sur la saisie-attribution

Au visa des articles L. 211-1 et R. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent.

En l’espèce, la société LE TRAVELER a rencontré des difficultés dans le recouvrement de sa créance, de sorte que la mesure d’exécution forcée querellée, mise en œuvre selon les formes appropriées, apparaît tout à fait régulière.

L’article L211-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “L’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie, disponible entre les mains du tiers ainsi que de tous ses accessoires. Il rend le tiers personnellement débiteur des causes de la saisie dans la limite de son obligation.

La notification ultérieure d’autres saisies ou de toute autre mesure de prélèvement, même émanant de créanciers privilégiés, ainsi que la survenance d’un jugement portant ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ne remettent pas en cause cette attribution.

Toutefois, les actes de saisie notifiés au cours de la même journée entre les mains du même tiers sont réputés faits simultanément. Si les sommes disponibles ne permettent pas de désintéresser la totalité des créanciers ainsi saisissants, ceux-ci viennent en concours.

Lorsqu’une saisie-attribution se trouve privée d’effet, les saisies et prélèvements ultérieurs prennent effet à leur date”.

Compte tenu de l’effet attributif de l’acte de saisie partiellement fructueux, tel qu’énoncé par l’article pré-cité, et dès lors que ni le montant de la créance du saisissant, ni la dette du tiers saisi ne sont sérieusement contestables, du moins à hauteur de la part saisie, la saisie-attribution sera validée.

Ainsi, conformément à l’article R. 211-12 du même code, la banque BNP PARIBAS, tiers saisi, devra payer à titre provisionnel, les sommes d’ores et déjà saisies au profit de la SCCV LE TRAVELER.

Sur les demandes de dommages intérêts

L’article L213-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose : “Le Juge de l’exécution connaît des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable des mesures d’exécution forcées ou des mesures conservatoires.”.

L’article 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose : “Le Juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages intérêts en cas d’abus de saisie”.

L’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose “ Le Juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages intérêts en cas de résistance abusive”.

Dans le cas d’espèce, dans la mesure où il a été donné tort à la société L.A GESTION, ses demandes de dommages intérêts ne seront pas accueillies.

S’agissant des demandes formulées par la société LE TRAVELER, non seulement elles apparaissent excessives dans leur montant, mais la société ne justifie en rien de l’existence de préjudices distincts de la procédure en elle-même, et dont le montant sera examinée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes seront rejetées.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner la société L.A GESTION la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de poursuite.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la société L.A GESTION de sa contestation ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

VALIDE la saisie-attribution pratiquée le 3 septembre 2025, sur le compte bancaire de la société L.A GESTION tenu dans les livres de la banque BNP PARIBAS et dit que cet établissement tiers saisi s’acquitera, des sommes d’ores et déjà saisies au profit de la société LE TRAVELER,

CONDAMNE la société L.A GESTION à la somme de 2.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente en charge des fonctions de Juge de l’exécution, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 8 avril 2026.

Le greffier Le Juge de l’exécution