MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 24/01852 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SZUB

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 23 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [E] [W] [S] [O]

né le 03 Septembre 1961 à [Localité 1] (31), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 361

DEFENDERESSES

S.A.R.L. GROUPE [I], RCS [Localité 1] 449 863 349, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

S.A. CIC SUD OUEST, RCS [Localité 2] 456 204 809, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent ROBERT de la SELARL DESARNAUTS ROBERT DESPIERRES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 217

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2021, M. [E] [O] a promis de vendre à la Sarl Groupe [I] un immeuble bâti sis à [Localité 1] [Adresse 4] d’une contenance de 28 ares 96 centiares au prix de 1 950 000 euros sous différentes conditions suspensives.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 8 décembre 2021. L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation de 97 500 euros, dont le versement était garanti par la remise au notaire d’un engagement de caution d’un établissement financier.

Le 10 août 2022, la Sa Banque Cic Sud Ouest s’est engagée en qualité de caution solidaire envers M. [O], du paiement par la Sarl Groupe [I] de la somme de 97 500 euros.

Plusieurs avenants ont porté la duré de la promesse au 8 juin 2023.

Le 8 juin 2023, invoquant le rapport d’étude géotechnique d’avant projet G2 établi le jour même par la société Asco Ingénierie, la Sarl Groupe [I] a informé M. [O] de la caducité de la promesse pour non-réalisation de la condition suspensive d’absence de sujétions particulières du sous-sol nécessitant des fondations spéciales.

Le 19 juin 2023, M. [O] a sollicité de la Sarl Groupe [I] la transmission de l’étude de sol réalisée dans le cadre du dépôt de permis de construire (PC 12) et de l’étude de sol du 8 juin 2023. Il a indiqué contester la défaillance de la condition suspensive et signalé que l’indemnité d’immobilisation était due. Il a encore demandé à la Sarl Groupe [I] de déposer sans délai la demande de transfert du permis de construire à son nom.

Par lettre du 12 juillet 2023, la Sarl Groupe [I] a contesté devoir l’indemnité d’immobilisation.

Le 26 juillet 2023, M. [O] a, par la voie de son conseil, de nouveau sollicité de la Sarl Groupe [I] la transmission des études de sol et lui a rappelé qu’il entendait bénéficier du transfert du permis de construire.

Par arrêté du 6 décembre 2023, le maire de [Localité 1] a transféré à M. [O] le permis de construire valant permis de démolir accordé le 18 janvier 2023 à la Sarl Groupe [I].

Procédure

Par actes du 3 avril 2024, M. [O] a fait assigner la Sarl Groupe [I] et la Sa Cic Sud Ouest devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 97 500 euros en exécution de leurs engagements.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 2 mars 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 18 septembre 2025.

L’affaire a été avancée à l’audience du 23 février 2026 tenue à juge unique.

Prétentions des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 8 janvier 2025 (n°1), M. [O] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil ;

— condamner solidairement la Sarl Groupe [I] et la Sa Cic Sud Ouest au paiement d’une somme de 97 500 euros majorée des intérêts de droit à compter de la demande initiale du 19 juin 2023 ;

— condamner la Sarl Groupe [I] et la Sa Cic Sud Ouest au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 17 mars 2025 (n°2), la Sarl Groupe [I] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1304-6 et suivants du code civil

A titre principal,

— débouter M. [O] de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner M. [O] à régler à la Sarl Groupe [I], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Pour sa part, suivant conclusions signifiées le 19 novembre 2024, la Sa Cic Sud Ouest demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants, 2288 et suivants du code civil

A titre principal,

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter M. [O] de ses demandes de condamnations solidaires en tant que dirigées à l’encontre de la Sa Cic Sud Ouest en vertu de l’acte de cautionnement du 10 août 2022 ;

En toute hypothèse,

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

— Sur la défaillance de la condition suspensive

Au terme de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En application de l’alinéa 3 de l’article 1304-6 du même code, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Au cas présent, la promesse unilatérale de vente du 8 juillet 2021 était conclue notamment sous la condition suspensive “que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radier, etc…), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), ne relèvent pas de pollution particulière nécessitant des traitements travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagées”.

La Sarl Groupe [I] a déposé une demande de permis de construire le 29 juillet 2022.

L’étude géotechnique dont la Sarl Groupe [I] précise que l’architecte [H] a attesté de la réalisation auprès des services de l’urbanisme lors du dépôt de la demande de permis n’est pas versée aux débats.

Est, en revanche, produit le rapport du 8 juin 2023 de l’étude géotechnique G2 AVP réalisée par la société Asco Ingénierie.

En lecture de ce rapport, le géotechnicien conclut :

— s’agissant des fondations périphériques (5.1.1) :

les terrassements seront réalisés à l’abri d’une paroi périphérique de pieux sécants ancrés dans les marnes compactes (hors passages sableux) les parois périphériques auront également une fonction structurelle (parois porteuses) ;

— s’agissant des fondations en fond de fouille :

— soit (5.2.1) il est envisageable de réaliser des fondations superficielles isolées ou filantes ancrées dans la molasse compacte (1,20 à 1,70 m de profondeur + 0,20 m d’ancrage), précision faite que toutes les venues d’eau nécessiteront un pompage préalable au bétonnage

— soit (5.2.2) afin de s’affranchir des pompages il est conseillé de réaliser des fondations sur pieux courts forés à la tarière creuse (réalisés à partir du fonds de fouille ou recépés depuis le terrain actuel). Les pieux ancrés d’un minimum de 3 diamètres dans les marnes. L’ancrage de trois diamètres est un minimum et ne garantit pas dans tous les cas l’adéquation au projet ;

— s’agissant des fondations hors emprise du sous-sol (5.3) :

les parois périphériques et celles en fond de fouille étant ancrées dans les marnes, les fondations en-dehors de l’emprise du sous-sol seront traitées, afin d’éviter les tassements différentiels importants, en fondations sur pieux forés à la tarière creuse ancrés dans les marnes ;

— s’agissant des dallages (6) : il est conseillé de réaliser les dallages en planchers portés, qui pourront être exécutés sur terre foisonnée.

Ces conclusions de l’étude géotechnique ne sont pas techniquement remises en question par le demandeur. Les parties s’opposent en revanche sur leurs conséquences, la Sarl Groupe [I] soutenant que l’étude décrit des techniques de fondations profondes, parois de soutènement et amélioration des sols imposant une mise en œuvre par des entreprises spécialisées dans le domaine des fondations spéciales, ce qui implique la défaillance de la condition suspensive, tandis que M. [O] soutient à l’inverse que la réalisation de pompage et de semelles isolées ainsi que la mise en place de pieux et d’un dallage en plancher porté sont tout à fait classiques lorsqu’il s’agit de la réalisation d’un collectif.

Contrairement à ce que soutient la Sarl Groupe [I], à qui incombe la charge de la preuve, il n’est pas démontré qu’un pompage préalable au bétonnage (en complément de fondations superficielles isolées ou filantes, qui relèvent de la technique courante peu important leur caractère contraignant selon le géotechnicien) entraînerait la défaillance de la condition suspensive, ne s’agissant absolument pas d’un ouvrage de protection contre l’eau de type cuvelage.

La Sarl Groupe [I] ne prouve pas plus qu’un dallage en plancher porté relève des techniques spéciales.

Enfin, les pieux courts correspondant à la solution 5.2.2 ne peuvent être utilement invoqués par la Sarl Groupe [I] pour soutenir la nécessité de fondations spéciales dès lors qu’une alternative existe.

En revanche, les pieux sécants ancrés dans les marnes compactes du 5.1.1 et les pieux forés à la tarière creuse ancrés dans les marnes du 5.3 relèvent bien des fondations spéciales mentionnées au sens de la clause et sont de nature à entraîner la défaillance de la condition suspensive.

M. [O] verse aux débats une attestation du 21 mars 2024 du gérant de la société Asco Ingenierie (pièce 6 du demandeur) indiquant que :

“les résultats des essais de l’étude que vous nous avez confiée sont tout à fait [conformes] aux résultats que l’on peut attendre dans le secteur.

Par ailleurs, compte tenu du grand nombre de résidences construites dans le secteur, les professionnels intervenants dans ce genre de dossier ont pour la plupart déjà réalisé des opérations à proximité.

Les conclusions de notre étude ne devraient donc pas interpeller les personnes en charge des montages d’opération”.

Cette attestation n’est toutefois pas opérante dès lors que :

— le fait que les résultats de l’étude soient conformes à ce qui était attendu n’enlève en rien aux pieux sécants et aux pieux forés leur caractère de fondations spéciales,

— il n’est démontré par aucun élément que la Sarl Groupe [I] avait déjà réalisé, au moment de la signature de la promesse de vente, un programme immobilier dans ce secteur et savait ou aurait dû savoir que des fondations spéciales étaient nécessaires.

Enfin, le fait que le rapport de l’étude géotechnique ayant dû être réalisée au stade du dépôt de permis de construire n’a pas été versé aux débats est sans influence sur la solution du litige, dès lors que les conclusions de l’étude G2 ne sont pas utilement contestées.

La condition suspensive insérée à l’acte et tenant à l’absence de sujétions particulières a donc défailli, sans que cela soit imputable à la Sarl Groupe [I].

Le sort de l’indemnité d’immobilisation

La convention, que M. [O] a acceptée et qui fait la loi des parties, stipule en page 14 que le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant (…) :

a) elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise,

b) elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives visées aux présentes et auxquelles le bénéficiaire n’aurait pas renoncé ;

c) elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

La condition suspensive tenant à l’absence de sujétions particulières ayant défailli sans faute de la Sarl Groupe [I], il résulte de la convention que l’indemnité d’immobilisation ne lui est pas due.

M. [O] sera donc débouté de sa demande en paiement.

2. Sur les frais du procès

M. [O], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Sarl Groupe [I] et la Sa Cic Sud Ouest la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. En conséquence, M. [O] sera condamné à verser à chacun la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sera débouté de sa prétention au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [E] [O] de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne M. [E] [O] aux dépens,

Condamne M. [E] [O] à verser à la Sarl Groupe [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [O] à verser à la Sa Cic Sud Ouest la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [E] [O] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,