TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04052

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXHR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

S.C.I. [L] PLS

C/

[W] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [L] PLS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [W] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 19 septembre 2023, la SCI [L] PLS a donné à bail à Madame [W] [V] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 6] situé [Adresse 7] à TOULOUSE (31400) pour un loyer mensuel de 684,51 euros, provision sur charges mensuelle comprise.

Le 6 mai 2025, la SCI [L] PLS a fait signifier à Madame [W] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la SCI [L] PLS a ensuite fait assigner Madame [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location au 19 septembre 2023,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [W] [V] et de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner provisionnellement Madame [W] [V] au règlement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à libération effective du logement, outre le paiement de la somme de 5.988,29 euros correspondant aux loyers et charges arrérages arrêtés au 6 août 2025, quittancement du mois d’août non compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamner aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement ainsi qu’au règlement d’une indemnité de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, la SCI [L] PLS, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 9.500,06 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 24 septembre 2024, Madame [W] [V] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI [L] PLS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 décembre 2023, la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [W] [V], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu par signature électronique le 19 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 12. "Clause résolutoire et clauses pénales’ ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.932,75 euros a été signifié le 6 mai 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [W] [V] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 7 juillet 2025 et Madame [W] [V] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [W] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas alléguée ni établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [W] [V] pour organiser son départ et assurer son relogement. La demande de la SCI [L] PLS à ce titre sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la SCI [L] PLS produit un décompte du 23 janvier 2026 démontrant que Madame [W] [V] reste devoir la somme de 9.500,06 euros, mensualité de décembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (156,68 euros).

Madame [W] [V], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.500,06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Madame [W] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 7 juillet 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SCI [L] PLS, Madame [W] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 19 septembre 2023 entre la SCI [L] PLS et Madame [W] [V] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 8]) situé [Adresse 7] à TOULOUSE (31400) sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI [L] PLS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS la S.A CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [W] [V] à verser à la SCI [L] PLS à titre provisionnel la somme de 9.500,06 euros (décompte arrêté au 23 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [W] [V] à payer à la SCI [L] PLS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [W] [V] à verser à la SCI [L] PLS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge