TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00756 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QECM

JUGEMENT

DU : 07 Février 2025

S.A. [Adresse 10]

C/

Mme [S] [M] épouse [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 07 Février 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. HLM LOGIREP

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [S] [M] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante à l’audience du 13/06/2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 5 Décembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e CHRETIENNOT

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 24/02/1998 et avenant du 3/09/2010, Mme [S] [M] épouse [E] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 11], et appartenant à la société LOGIREP.

Par acte du 22/11/2023, la société LOGIREP a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5.190,50 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 27/10/2023.

Par acte en date du 13/03/2024, la société LOGIREP a fait assigner Mme [S] [M] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9]-[Localité 8] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire et ordonner l’expulsion du locataire,

— condamner le locataire à payer la somme de 9.217,15 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, et après un report, la société LOGIREP, représentée par son conseil, réactualise, selon note en délibéré autorisée, sa créance à la somme de 33.109,03 euros sans frais, au titre des loyers échus à la date du 2/12/2024, terme de novembre 2024 inclus, et à la somme de 2299,13 euros hors frais (300,23 euros) et hors supplément de loyer de solidarité 2024. Elle précise ne poursuivre que le règlement du surloyer en 2024 (enquête 2024 sur revenus 2022), précisant que celui de 2023 a fait l’objet d’une annulation après remise de ses justificatifs de revenus par la locataire.

Cité par acte délivré à personne, Mme [S] [M] épouse [E], et après avoir comparu à l’audience du 13/06/2024, précisant ne pas avoir de revenus et être dans l’attente du versement de sa retraite, ne s’est pas présenté à l’audience du 5/12/2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 7/02/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’article 469 du code de procédure civile dispose que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 2/12/2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société LOGIREP verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu que conformément à l’article L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que des articles R.441-19 et suivants du même code, le loyer modéré est appliqué en fonction des ressources des locataires. Si ces ressources dépassent d’au moins 20 % du plafond fixé, le bailleur social a l’obligation de réclamer le supplément de loyer solidarité ; que l’appréciation du dépassement du plafond de ressources est basé sur l’enquête annuelle que doivent remplir les locataires dans le délai d’un mois à compter de leur réception avec copie de l’avis d’imposition de chacun des occupants ; qu’en l’absence de réponse du locataire à l’enquête, une mise en demeure et un nouveau délai de 15 jours sont applicables, à la suite de quoi, le bailleur calcule le montant du surloyer fixé forfaitairement en tenant compte de la surface habitable du logement, du coefficient de dépassement des ressources d’attribution d’un logement social et du montant mensuel du supplément du loyer, fixé en fonction de la zone géographique ;

Qu’en application des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ;

Attendu qu’en outre, une indemnité de frais de dossier de 25 euros est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai de 15 jours, à une mise en demeure de répondre à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur ;

Qu’en l’espèce, la société LOGIREP ne fournit pas les justificatifs complets de l’enquête 2024 sur les revenus 2022 ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 2/12/2024, la dette s’élève à la somme de 2.136,60 euros sans frais au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aucun élément ne permet de retenir que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative dans un délai de trois ans et il ne peut donc lui être accordé des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 20/03/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 5/12/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX par courrier du 3/11/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 22/11/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22/01/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que Mme [S] [M] épouse [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [S] [M] épouse [E] à verser à la société LOGIREP la somme de 2.136,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 2/12/2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22/11/2023 ;

Constate la résiliation à compter du 22/01/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de Mme [S] [M] épouse [E], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [S] [M] épouse [E] à verser à la société LOGIREP une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/12/2024 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [M] épouse [E] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,