TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02166 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UHV3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Février 2026

[U] [W] épouse [F]

[Y] [F]

C/

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e ISSARTEL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 16 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [U] [W] épouse [F], demeurant [Adresse 4]

M. [Y] [F], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Jordane BLONDELLE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jeanne ISSARTEL, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 10 septembre 2004, lla SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné en location à Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F] un immeuble à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 6] à [Localité 2].

Les locataires se plaignent de l’absence d’isolation du logement entraînant une consommation énergétique conséquente à laquelle ils ne peuvent faire face et la présence de moisissures. Un diagnostique énergétique et un nouveau DPE étaient réalisés. Se fondant sur le dernier DPE réalisé, ils sollicitaient la réalisation de travaux d’isolation, ce à quoi le bailleur convenait mais dans des délais plus long que ceux espérés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F] ont fait assigner en référé leur bailleur, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE afin d’obtenir, avec exécution provisoire, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, 834 et 835 du Code de procédure civile, les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

— que soit jugé que le défaut de réalisation de travaux incombant au bailleur constitue un trouble manifestement illicite qu’il y a lieu de faire cesser et le condamner faire cesser le trouble,

— que soit ordonné la réalisation des travaux suivants sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la levée des non conformités :

— procéder à l’isolation des murs par l’extérieur. Si un ravalement de façade est prévu, effectuer une isolation par l’extérieur avec des retours d’isolants au niveau des tableaux de baies quand cela est possible,

— remplacer les fenêtres par des fenêtres à double vitrage à isolation renforcée,

— procéder à l’isolation des plafonds par l’extérieur,

— installer une VMC hygroréglable type B et reprise de l’étanchéité à l’air de l’enveloppe,

— que soit ordonnée la réduction du loyer à hauteur de 40% jusqu’à la réalisaiton effective des travaux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi de 1991 relative à l’aide juridique et aux dépens.

L’affaire après plusieurs renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du

16 décembre 2025.

Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F], valablement représentés, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et s’opposent aux demandes reconventionnelles du bailleur.

Ils expliquent qu’ils ont à leur domicile leurs trois enfants de 27, 19 et 14 ans et rencontrent des problèmes d’isolation et d’humidité dans le logement. Le 18 décembre 2023, un diagnostique de performance énergétique était réalisé et mettait en évidence une très mauvaise isolation du logement qui était classé catégorie F. Malgré ce diagnostique, le bailleur n’a pas fait réaliser de travaux et dès l’hiver 2024, ils constataient que leurs factures de gaz ne cessaient d’augmenter allant jusqu’à 400€ mensuellement et le logement était très humide.

Par courriel du 4 février 2025, Madame [F] écrivait à son bailleur pour connaître la date de réalisation des travaux car les factures de gaz ne cessaient d’augmenter et il lui était difficile de faire face à leur coût. Le 7 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE lui confirmait que des travaux étaient planifiés sans pour autant pouvoir lui fournir de date de réalisation.

Par courrier recommandé du 2 avril 2025, ils sollicitaient la réalisation de travaux dans leur logement. En vain.

Au soutien de leurs prétentions et en réplique aux moyens soulevés par le bailleur, ils font valoir:

— que l’action en référé est parfaitement justifiée :

— d’une part, du fait de l’urgence à intervenir car ils subissent une pression financière extrêmement importante du fait des factures de gaz qu’ils doivent supporter à hauteur de 400€ par mois alors qu’ils sont bénéficiaires d’un logement social réservé aux revenus modestes, que ces factures ont pu atteindre 600€ sans compter les factures d’électricité et le changement de fournisseur n’a pas amélioré la situation. L’audit énergétique réalisé le 28 juillet 2025 met en évidence des fuites de chaleur vers l’extérieur, un phénomène de paroi froide générant de l’inconfort thermique pour les occupants entrainant le besoin d’augmenter la consigne de chauffage provoquant un surcout énergétique. Il s’agit donc d’une urgence économique générant des factures qu’ils ne peuvent plus honorer et des dettes s’accumulent. Ils subissent, en outre, une humidité permanente avec l’apparition de traces de moisissure et cela a été également relevé par l’audit qui souligne le renouvellement d’air insuffisant et non règlementaire, une humidité stagnante et un risque de formation de moisissures. Ils produisent des photographies des traces de moisissures. Or, deux de leurs enfants souffrent d’asthme et ne peuvent demeurer dans un logement avec un tel taux d’humidité qui accentue les problèmes respiratoires. Ils ont demandé une mutation vers un autre logement mais le logement proposé était trop éloigné du lieu de scolarisation de leur fille. Enfin, dès qu’il pleut de manière importante, ils subissent des infiltrations

— d’autre part, il n’existe pas de contestation quant à la nécessité de réaliser les travaux car ils sont décrits dans le diagnostique énergétique et le DPE et ils étaient prévus en 2025 mais ont été reporté au 3ème trimestre 2026 pour se terminer au premier trimestre 2027.

— enfin et à titre subsidiaire, ils font valoir que le juge des référés peut prendre toute mesure qu’il juge nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite et dans le cas présent, le trouble manifestement illicite est constitué par un manquement à l’obligation de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 obligeant le bailleur à délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ce qui n’est pas le cas au regard des anomalies relevées par les diagnostiques réalisés.

— sur la demande de travaux, en application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état et d’effectuer les travaux nécessaires, or dans le cas présent le logement souffre d’une importante problématique d’isolation générant des coûts d’énergie excessifs et génère une humidité importante comme cela résulte des rapports produits. Si le bailleur reconnaît la nécessité de réaliser ces travaux ces derniers sont programmés à une date lointaine et incertaine, annoncés initialement en 2025 et désormais fin 2026 voire 2027. Pour pallier ce retard, la solution proposée était le relogement dans un lieu très éloigné de leur logement actuel, entraînant le changement de scolarisation de leur fille. En outre, le bailleur se prévaut de travaux réguliers mais minimes destinés à pallier les désordres urgents tel que le changement de tuiles du fait d’infiltrations mais aucun travaux d’ampleur. Ils ont également subis une infiltration d’eau par le toit qui a mis du temps à être réparé et les travaux sont insuffisants puisque par forte pluie, de nouvelles infiltrations surviennent. Ils sont donc fondés à demander la réalisation des travaux préconisés ar le DPE.

— Sur la demande de réduction, elle est prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d’indécense du logement et à une réduction en cas de défaut de mise en conformité, ce qui est le cas.

— sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers, ils soulèvent une contestation sérieuse en ce qu’ils demandent une réduction du prix qui viendra en compensation des sommes dues, en outre, ils ont déposé un dossier de surendettement le 11 septembre 2025.

— sur les frais irrépétibles, ils rappellent être bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale et il ne semble pas juste que l’Etat assure les frais de leur action du fait de la faute du bailleur.

En réplique, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, valablement représentée, s’oppose et conclut :

— à titre principal, qu’il n’y a pas lieu a référé car ils ne démontrent pas que les conditions prévues aux articles 834 et 835 du Code de procédure civiles sont remplies en ce qu’aucune urgence n’est démontrée, en outre, il existe une contestation sérieuse quant aux travaux réclamés, aucun dommage imminent n’est caractérisé et ils n’évoquent qu’un trouble manifestement illicite. Or elle conteste avoir violé une quelconque règle de droit. Ils se fondent sur l’indécense du logement du fait qu’il est classé catégorie F or, le carctère indécent pour les logements de cette catégorie n’entrera en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2028, le logement, ne peut sur ce simple DPE, être considéré comme indécent, en l’état de la législation applicable, aucune règle de droit n’est donc violée.Elle a néanmoins valideé le principe des travaux et accepté les honoraire d’un maître d’oeuvre, mais soumise aux règles de la commande plublique, elle va devoir faire des appels d’offre pour chaque corps de métier. Le planning des travaux est prévu et ils débuteront à partir du 3ème trimestre 2026. Concernant la surconsommation de gaz des demandeurs, elle rappelle que le coût de l’énergie a considérablement augmenté et que lors de la visite du logement le 15 décembre 2023, la température programmé sur le thermostat était 23° ce qui est supérieur aux recommandation de l’ADEME et explique la surconsommation d’énergie qui est cohérente avec leur utilisation du chauffage.

— A titre subisidiaire, elle considère que les époux [F] doivent être déboutés de leur demandes car de nombreux travaux ont été réalisés au cours du bail et elle procédé à l’entretien du logement. En tout état de cause, aucune obligaiton légale ne lui impose de procéder à la réfection du logement avant le 1er janvier 2028 puisqu’aucun critère d’indécense ne peut être retenu avant le 1er janvier 2028 et en outre, les travaux sont programmés. Quant à la demande de réduction du loyer, en l’absence de caractérisation de l’indécense du logement sur la seule base du DPE, ils ne peuvent se prévaloir d’une réduction de loyer. Ils produisent des photographies de moisissures sans date et sans constat objectif . Quand aux problèmes de santé de leurs enfants, ils ne produisent qu’une ordonnance de ventoline pour [H] en date du 12 juin 2025. Il n’est donc pas démontré que le logement créé un risque pour la santé de leur famille.

— A titre reconventionnel, elle sollicite le paiement des arriérés de loyer car aucun élément ne justifie qu’ils cessent de le payer, elle produit un décompte actualisé laissant apparaître un solde débiteur de 2.530,64€ au 8 décembre 2025 dont elle demande le paiement ainsi que la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS :

Sur la demande de travaux sous astreinte :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 3] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, la demande des époux [F] se fonde sur les rapports DPE, qui met en évidence de façon incontestable l’insuffisance de l’isolation et des déperditions de chaleur. L’audit énergétique réalisés par le bailleur le 28 juillet 2025, relève des déperditions moins importantes que celle du DPE suite aux travaux d’isolation du plafond du garage situé au dessus du logement et relève un DPE E, il relève les mêmes déperdition de chaleur et une absence de ventilation mécanique etdonc un renouvellement d’air insuffisant et non réglementaire une humidité stagnante et un risque de formation de moisissures. Cependant, il n’est pas constaté pas de moisissures.

Le bailleur justifie de l’entretien du logement par des factures et la réalisation de l’isolation du garage, de l’entretien de la chaudière et de la VMC annuellement, et des reprises de toitures lors de signalement d’infiltration.

Si le DPE est créateur de droit pour les locataires, il ne l’est que dans le cadre de la loi à savoir du 1er janvier 2028. Dès lors, pour obtenir la réalisation de travaux sous astreinte, c’est aux époux [F] de démontrer que le logement est indécent, ce que les diagnostiques ne font pas.

Le trouble manifestement illicite n’est donc pas caractérisé.

Sur l’urgence économique, les projections de consommation établis tans par l’audit énergétique que le DPE mentionnent une consommation oscillant entre 2.910€ et 3970€ pour une température à 19°, or à demi mots, les époux [F] reconnaissent devoir chauffer à une température supérieure pour compenser la sensation de murs froids, ce qui engendre un surcoût énergétique important mais prévisible.L’urgence n’est donc pas constituée puisqu’il leur appartient de régler le thermostat selon les préconisations de l’ADEME à savoir à 19°.

En conséquence, leur demande de réalisation de travaux sous astreinte sera rejetée.

Sur la réduction du loyer :

En l’absence de constat d’indécense du logement ou de manquement du bailleur à ses obligations d’entretien, notamment l’obligation de réaliser les travaux d’isolation avant le

1er janvier 2028, aucune réduction de loyer ne peut être appliquée.

L’article 17-1 de la loi du 9 juillet 1989 applicable au jour de l’audience dispose : “I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. — Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.”

Il résulte de cet article que depuis le 22 août 2022, le loyer ne peut plus être indexé ou révisé pour les logements de la catégorie F, ce qui est destiné à compenser la déperdition énergétique et inciter les bailleur à exécuter les travaux. Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F] bénéficient donc déjà d’une réduction du montant du loyer au regard de l’augmentation annuelle qui serait pratiquée puisqu’il n’est plus augmenté depuis cette date.

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE;

Il est produit un décompte actualisé au 8 décembre 2025 permettant de constater un solde débiteur de 2.530,64€ que Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F] ne contestent pas sérieusement. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme qui sera apurer selon les modalités prévues par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne saisie le 12 septembre 2025.

Sur les frais accessoires :

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chaque partie les frais de sa défense.

Les dépens seront supportés par Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F] .

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par remise au greffe,

Déboute Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F] de leurs demandes,

Condamne Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 2.530,64€ arrêtée au 8 décembre 2025,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [Y] [F] et Madame [U] [W] épouse [F] aux dépens qui seront recouvrés selon les modalités propres à l’aide juridictionnelle,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge