N° RG 26/00187 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UY2S

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 26/00187 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UY2S

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ATHEMYS

à M^e Beyza BAYDUR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant, la SAS PAPPA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Eric DARDENNE de la SELARL ATHEMYS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS JSM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Beyza BAYDUR, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 31 mars 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 05 octobre 2011, renouvelé suivant acte notarié le 30 juin 2023, la SCI [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société AUX CAVES DE LA NOTTE, aux droits de laquelle vient la société JSM, un local situé au rez-de-chaussée à droite en regardant la façade, magasin et arrière-magasin situés [Adresse 1] à Toulouse (lot n°14).

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 août 1994, renouvelé suivant acte notarié le 30 juin 2023, Monsieur [P] [D], aux droits duquel vient la SCI [Adresse 1], a donné à bail commercial, à la SARL LA SARRASINE, aux droits de laquelle vient la société JSM, des locaux situés [Adresse 1] à Toulouse constitués d’un local au à gauche du couloir de l’immeuble, ainsi que la totalité de la cave située sous les deux établissements (lot n°13).

Estimant que le compte locatif de la société JSM était débitrice, la SCI [Adresse 1] lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur le lot 13, daté du 14 novembre 2025, pour un montant de 5.303,52 euros.

La SCI [Adresse 1] lui a également fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur le lot 14, daté du 14 novembre 2025, pour un montant de 3.808 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026, la SCI [Adresse 1] a assigné la société JSM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit des baux commerciaux du fait du jeu de la clause résolutoire.

La présente affaire a été évoquée à l’audience du 31 mars 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la SCI [Adresse 1] demande au juge des référés de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de l’inaction de la société JSM dans le mois suivant le commandement de payer signifié le 14 novembre 2025 relatifs au lot n°13;constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de l’inaction de la société JSM dans le mois suivant le commandement de payer signifié le 14 novembre 2025 relatifs au lot n°14 ;constater la résiliation des baux commerciaux à compter du 15 décembre 2025 ;ordonner l’expulsion de la société JSM des locaux occupés (lot 13 et lot 14), ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfait délaissement, avec au besoin l’assistance de la force publique pour chacun des baux et des locaux ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble aux frais, risques et périls des locataires et occupants ;condamner la société JSM à verser une provision d’un montant de :la somme provisionnelle pour le lot n°13 de 8.269,61 euros (Huit mille deux soixante-neuf euros et 61 cents), arrêtée au 15 décembre 2025, date de résiliation du bail commercial ;la somme provisionnelle pour le lot n°14 de 5.867,06 euros (cinq mille huit cent soixante-sept euros et 6 cents), arrêtée au 15 décembre 2025, date de résiliation du bail commercial ;condamner la société JSM, à verser, au titre de l’indemnité d’occupation, ainsi qu’aux charges y afférent, dues depuis le 15 décembre 2025, date de prise d’effet de la résiliation des baux commerciaux, à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux, la somme provisionnelle mensuelle de :Pour le lot n° 13 : une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.600 euros (deux mille six cents euros), majorée de 50 %, soit 3.900 (trois mille neuf cents) euros, outre la provision pour charge de 206 euros et une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à parfaite libération des lieux ;Pour le lot n° 14 : une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.700 euros (mille sept cents euros), majorée de 50 %, soit la somme de 2.550 (deux mille cinq cent cinquante) euros outre la provision pour charge de 204 euros et une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à parfaite libération des lieux ;débouter la société JSM de l’ensemble de ses demandes ;condamner la société JSM au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société JSM aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification des commandements de payer et les sommations interpellatives, la levée de l’état des nantissements et les éventuelles significations aux créanciers inscrits, ainsi que les dépens de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir.

Lors de l’audience, la demanderesse indique avoir reçu des réglements mais qu’il reste 14.000 euros à régler et elle maintient sa demande concernant le jeu de la clause résolutoire et s’oppose à la demande de délais.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la société JSM, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de :

A titre principal,

rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [Adresse 1] ; ordonner la suspension des effets des clauses résolutoires des baux commerciaux ; constater le règlement de la somme de 14.000 euros au titre des loyers du mois d’octobre, novembre et décembre 2025 ;octroyer un échéancier de paiement à la société JSM sur 5 mois aux fins de règlement de sa dette locative pour le lot n°13, soit la somme de 1.563,60 euros ; octroyer un échéancier de paiement sur 5 mois aux fins de règlement de la dette locative pour le lot n°14, soit la somme de 1.297,34 euros ;A titre subsidiaire,

réduire toutes clauses pénales à 1 euro symbolique ;rejeter toutes demandes d’astreintes ;En toutes hypothèses,

statuer ce que de droit sur les dépens.

Lors de l’audience, la société défenderesse indique que restent à régler les mois de janvier, février et mars ; que le paiement sera fait le 31 mars 2026 ; qu’elle sollicite des délais de 5 mois mais n’en aura pas besoin.

Lors de l’audience, le juge autorise une note en délibéré pour que le défendeur puisse justifier du réglement jusqu’au 10 avril, et jusqu’au 17 avril pour la réponse du demandeur.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation et à aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire et la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, les contrats liant les parties contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La partie demanderesse produit également un commandement de payer la somme de 5.303,52 euros en date du 14 novembre 2025 visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales portant sur le lot 13.

La partie demanderesse produit également un commandement de payer la somme de 3.808 euros en date du 14 novembre 2025 visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales portant sur le lot 14.

La société JSM indique aux termes de ses conclusions que plusieurs réglements ont été effectués courant janvier 2026, ce que ne conteste plus la demanderesse lors de l’audience.

Il est toutefois constant que la société défenderesse n’a pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 14 décembre 2025, ce qui traduit la défaillance du débiteur, devrait en principe entraîner la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autoriser que soit ordonnée son expulsion.

Aux termes de ses conclusions la défenderesse reconnait devoir la somme de 14.266,67 euros au titre des loyers et charges impayés des deux baux commerciaux (7.818 euros pour le lot 13 et 6.448,67 euros pour le lot 14). Cela correspond aux sommes figurant sur les décomptes arrêtés au 13 mars 2026 soit 16.687,61 euros + 11.579,06 euros – des versements pour 14.000 euros à déduire).

Lors de l’audience, la partie demanderesse s’accorde sur le montant de la dette en indiquant que demeurent à payer les loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2026.

Elle ne produit pas de décompte actualisé.

La société défenderesse n’a pas produit le justificatif du paiement annoncé lors de l’audience dans le cadre d’une note en délibéré.

Toutefois, au regard du fait que les causes des commandements de payer sont aujourd’hui réglées et du fait que la société défenderesse a indiqué lors de l’audience se trouver en capacité de régler les sommes restant dues au 31 mars 2026, il y a lieu de lui accorder un délai jusqu’au 31 mai 2026 pour apurer sa dette.

Pour ces raisons, il y a lieu de :

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, sous réserve du respect par la locataire des engagements pris ;condamner la partie défenderesse à payer la somme provisionnelle de 14.266,67 euros au titre des loyers et charges des deux baux commerciaux ;l’autoriser à se libérer de sa dette au plus tars au 31 mai 2026, ces sommes venant en sus du loyer courant ;dire que faute pour le preneur de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion de la locataire avec si nécessaire le concours de la force publique.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit à ses demandes d’astreinte, l’exécution de la mesure étant aux mains de la partie demanderesse.

Il n’y a également pas lieu de faire droit à la demande visant à ce que l’indemnité d’occupation soit majorée de 50%, cette stipulation étant susceptible de s’analyser en une clause pénale. Or, le juge des référés n’a pas le pouvoir de statuer sur l’existence aussi bien que sur le contenu de telles clauses.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société JSM qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des commandements de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire des baux liant les parties, avec effet au 04 janvier 2025 ;

CONDAMNONS la société JSM à payer à la SCI [Adresse 1], une somme provisionnelle de 14.266,67 euros (QUATORZE MILLE DEUX CENT SOIXANTE SIX EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES) au titre des créances de loyers et de charges (loyers du mois de mars 2026 inclus ;

AUTORISONS la société JSM à se libérer de l’intégralité de cette dette en principal, frais et intérêts, en sus des loyers courant, au plus tard le 31 mai 2026 inclus ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de chacune des deux clauses résolutoires pendant le cours des délais et sous réserve de leur intégral respect ;

DISONS que faute pour la société JSM de respecter ce délai :

l’intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de la SCI [Adresse 1] ;la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate de chaque contrat de bail ;il sera alors procédé à l’expulsion de la société JSM selon les formes et délai prévues par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;la société JSM, en qualité d’occupant sans droit ni titre sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis, sans majoration qui sera alors due par la société JSM, à compter du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI [Adresse 1], et au besoin l’y condamnons,

en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de respect des obligations susvisées et d’apurement complet de la dette locative dans les délais précités, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement ;

CONDAMNONS la société JSM à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société JSM aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des commandements de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 28 avril 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,