TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 25/07035 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NFC

Minute : 26/00049

S.D.C. DE LA “RESIDENCE [N] [Adresse 2] A [Localité 3]

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [N] [O]

Madame [R] [G] épouse [O]

Copie exécutoire :

Maître Bertrand CAHN

Copie certifiée conforme :

aux conso [O]

Le 10 Mars 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Mars 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge des contentieux de la protection / juge de ce tribunal assisté(e) de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE LA “[Adresse 3]” IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 4], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représenté par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [O]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [G] épouse [O]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] sont propriétaires du lot n°45 dans l’immeuble sis [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes extrajudiciaires délivrés le 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 8][Adresse 9] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, syndic en exercice, a assigné Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen, sollicitant essentiellement leur condamnation au paiement de charges de copropriété.

A l’audience du 30 septembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à une audience ultérieure pour permettre au demandeur d’assigner Monsieur [N] [O] à son adresse actuelle.

A l’audience du 16 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement aux prétentions et moyens signifiées aux défendeurs par acte extrajudiciaire délivré les 19 et 20 novembre 2025, aux termes desquelles il entend voir :

condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] au paiement de la somme de 3664,59 au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] au paiement de la somme de 463,15 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] aux dépens ;

condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété dues par Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] ne sont pas régulièrement payées. Il précise que de précédents impayés lui ont déjà imposé l’introduction d’une procédure judiciaire, ayant donné lieu à une décision de condamnation.

Bien que régulièrement assignés par actes délivrés selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] ne se sont pas présentés, ne se sont pas fait représenter à l’audience, ni ne se sont manifestés pour demander un renvoi ou des délais de paiement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de leur utilité à l’égard de chaque lot, de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser une cotisation au fonds travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :

un relevé de propriété établissant que Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] sont propriétaires du lot n°45 de l’immeuble sis [Adresse 7], indiquant la répartition des tantièmes ;

un décompte arrêté au 1er octobre 2025 ;

le précédent jugement du 24 mai 2024 ayant condamné Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] au paiement de la somme de 2478,24 euros au titre des charges arrêtées au 12 mars 2024 ;

les appels de fonds ;

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023-2024, ajusté et approuvé les budgets prévisionnels afférents aux exercices du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre l’obligation pesant sur Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] de s’acquitter de la somme de 3664,59 euros au titre des charges et provisions sur charges exigibles du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] au paiement de la somme de 3664,59 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur la somme de 2826,59 euros et à compter du 19 novembre 2025 sur le surplus.

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle. En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ou de la réunion des conditions d’application d’un cas de solidarité légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 463,15 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance envers Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O].

Or, les honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-14 précité ; ils font partie des diligences ordinaires du syndic demeurant à la charge de l’ensemble des copropriétaires sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n’est en l’espèce ni justifié ni même allégué.

De même, le coût de l’assignation est susceptible de recouvrement au titre des dépens de l’instance.

En conséquence, la demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement nécessaires sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le défaut de paiement par Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] des charges de copropriété dues depuis plusieurs mois, nonobstant diverses relances, constitue une faute qui a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en le privant de la trésorerie nécessaire à l’entretien de l’immeuble, au paiement de ses fournisseurs et prestataires.

De surcroît, il ressort des pièces versées aux débats que la présente procédure fait suite à une précédente instance judiciaire en recouvrement de charges, illustrant le caractère répété des manquements imputables à Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 600 euros.

En application de l’article 1319 du code civil, les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l’inexécution de l’obligation et doivent en conséquence être tenus solidairement au paiement des dommages et intérêts en résultant.

En conséquence, Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 600 euros en réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 10] -représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ- la somme de trois mille six cent soixante-quatre euros et cinquante-neuf centimes (3664,59 euros) au titre des charges et provisions impayées pour la période allant du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025 et incluant l’appel provisionnel du quatrième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 sur la somme de 2826,59 euros et à compter du 19 novembre 2025 sur le surplus.

REJETTE la demande en paiement formée au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 10] -représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ- la somme de six cents euros (600 euros) au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [R] [G] épouse [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 8][Adresse 9], pris en la personne de son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de huit cents euros (800 euros) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.