MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 22/00057 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QRT4

NAC : 50F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEURS

Mme [I] [D] épouse [U]

née le 17 Décembre 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

M. [K] [U]

né le 05 Novembre 1980 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 24

DEFENDERESSES

S.N.C. [Adresse 6] Prise en la personne de son représentant légal,

Domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Gervais SOURZAC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 142

Mme [F] [Y]

née le 02 Septembre 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Michel MONTAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 131

S.A.S. JEGOBAT, RCS TOULOUSE 522 025 162, prise en la personne de son directeur, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Armelle AMICHAUD-DABIN de la SELARL AAD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 306

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par arrêté du 27 juin 2016, le maire de [Localité 7] a autorisé la Sccv Les Vignes, aux droits de laquelle sont venues la Sa Procivis Smcp Eclisse Promotion puis la Snc [Adresse 6], à aménager une parcelle sise [Adresse 6] à [Localité 7] (anciennement cadastrée BR [Cadastre 1]) en sept lots privatifs, en vue d’y construire des immeubles à usage d’habitation ou d’exercice de profession libérale, d’une surface plancher constructible de 799 m² à répartir à la vente des lots.

Par acte du 4 janvier 2020, la Snc [Adresse 6] a cédé à Mme [F] [Y] une parcelle de terrain à bâtir formant le lot n°4 du lotissement. L’acte mentionne que le lot bénéficie d’une surface plancher de 114 m² selon attestation délivrée le 17 juin 2019 par le lotisseur et annexée à l’acte.

Le 9 octobre 2020, la Snc [Adresse 6] a consenti à M. et Mme [U] une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°6 du lotissement, l’acte précisant que le bénéficiaire pourra construire sur cette parcelle une surface plancher de 114 m² selon attestation délivrée par le lotisseur le 7 octobre 2020, jointe à l’acte, et sous condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire ayant pour objet la construction d’une maison individuelle d’une surface plancher d’environ 114 m².

M. [U] a déposé le 19 mars 2021 une demande de permis de construire d’une maison individuelle d’une surface créée de 112,18 m².

Par arrêté du 7 mai 2021, le maire de [Localité 7] a refusé ladite demande au motif que la surface plancher restant à attribuer par le lotisseur concerné est de 75 m².

Par courrier du même jour, M. et Mme [U] ont notifié à la Snc [Adresse 6] qu’ils ne lèveraient pas l’option.

Le 21 octobre 2021, M. et Mme [U] ont mis en demeure, en vain, la Snc [Adresse 6] de leur verser la somme de 20 315,67 euros en réparation de leurs préjudices.

Par acte du 3 janvier 2022, M. et Mme [U] ont fait assigner la Snc [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin de voir celui-ci, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil :

— juger que le non-respect de la société Snc [Adresse 6] à son obligation précontractuelle d’information constitue une faute responsable du préjudice de perte de chance de ne pas contracter des consorts [U] ; – condamner la société Snc [Adresse 6] à payer aux consorts [U] la somme de 19 915,67 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— condamner la société Snc [Adresse 6] à payer aux consorts [U] la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamner la même au paiement de la somme de 3 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par acte du 12 mai 2022, la Snc [Adresse 6] a appelé en cause Mme [Y], faisant valoir que cette dernière a obtenu le 17 octobre 2019 une demande d’autorisation de construire une maison individuelle d’une surface plancher de 153,93 m², produisant au soutien de sa demande une fausse attestation de surface plancher de 154 m².

Par acte du 13 septembre 2022, Mme [Y] a appelé en cause la Sas Jegobat avec laquelle elle avait conclu le 31 mars 2019 un contrat de maison individuelle d’une surface de 144,82 m² et qui avait, le 28 juin 2019, déposé en sa qualité de mandataire une demande de permis de construire prévoyant une surface de 153,93 m², demande à laquelle était jointe une attestation de surface plancher ne mentionnant pas 114 m² mais 154 m².

Les affaires ont été jointes par ordonnances du juge de la mise en état des 23 juin 2022 et 14 octobre 2022.

Par ordonnance du 29 juin 2023, le juge de la mise en état a :

— débouté la Sas Jegobat de sa demande de sursis à statuer dans l’attente la décision définitive du tribunal administratif sur la requête introduite par Mme [Y] le 22 septembre 2021 aux fins d’obtenir l’annulation de l’arrêté en date du 16 août 2021 retirant le permis de construire accordé le 17 octobre 2019,

— condamné la Sas Jegobat aux dépens de l’incident, dont distraction au profit de M^e Jean Gervais Sourzac,

— condamné la Sas Jegobat à verser à la Snc [Adresse 6] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Jegobat à verser à Mme [F] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 mai 2025, le juge de la mise en état a :

— renvoyé à la formation de jugement statuant au fond l’examen de la demande de la Snc [Adresse 6] tendant au sursis à statuer sur sa demande indemnitaire à l’égard de Mme [Y] et de la société Jegobat,

— dit que les dépens de l’incident seront joints à ceux de l’instance au fond,

— réservé les demandes au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 novembre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 18 septembre 2025.

Prétentions des parties

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 26 mars 2025, M. et Mme [U] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1112-1 et 1240 du code civil,

— condamner la société Snc [Adresse 6], [F] [Y] et la société Jegobat in solidum à payer aux époux [U] la somme de 22 319,27 € au titre de leur préjudice matériel ;

— condamner la société Snc [Adresse 6], [F] [Y] et la société Jegobat in solidum à payer aux époux [U] la somme de 5 000,00 € au titre de leur préjudice moral ;

— condamner la société Snc [Adresse 6], [F] [Y] et la société Jegobat in solidum à payer aux époux [U] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Snc [Adresse 6], [F] [Y] et la société Jegobat in solidum aux entiers dépens de l’instance.

A cet effet et s’agissant des responsabilités, M. et Mme [U] arguent à titre principal d’une faute de la Snc [Adresse 6].

Ils soutiennent en premier lieu que, tel que déclaré aux services de gendarmerie par l’ancien commercial de Jegobat chargé du dossier de Mme [Y], c’est la Snc [Adresse 6] qui a établi la fausse attestation de surface (154 m²), versée au soutien de la demande de permis de construire déposée par Mme [Y].

M. et Mme [U] recherchent en second lieu la condamnation de la Snc [Adresse 6] pour manquement à son obligation d’information prescrit par l’article 1112-1 du code civil. Ils rappellent que celui qui a accepté de donner des renseignements a lui-même l’obligation de s’informer pour informer en connaissance de cause, et précisent qu’à la date de signature de l’acte, la Snc [Adresse 6] était en mesure de savoir que les époux [U] n’allaient pas pouvoir obtenir de permis de construire pour une surface de 114m², dès lors qu’elle avait signé le 14 février 2020 avec Mme [Y] l’acte réitératif de vente auquel était annexé le permis de construire mentionnant une surface plancher créée de 153,93 m².

A titre subsidiaire, ils soutiennent que la société Jegobat ‘ou’ (sic) Mme [Y] ont engagé leur responsabilité délictuelle à son égard :

— le constructeur en ce qu’il a demandé à la société Eclisse la modification de la surface plancher et déposé délibérément la demande de permis de construire avec une attestation de surface non-conforme, supérieure à celle qui avait été attribuée, manquant ainsi à son obligation d’information et de conseil à l’égard de sa cliente Mme [Y] ;

— Mme [Y], s’il est finalement retenu que la falsification émane de son fait.

S’agissant de leurs préjudices, ils font valoir :

— qu’ils ont engagé en vain des dépenses pour ce projet (frais de maîtrise d’œuvre pour la demande de permis de construire : 4 700 euros et frais d’étude thermique : 510 euros), ainsi que les services d’un conseil (540 euros) ;

— que du fait de l’échec de cette opération, ils ont été contraints de rechercher un autre terrain et que leur nouveau projet construit sur la commune de [Localité 12], identique au précédent, a fait l’objet d’une plus-value sur construction à hauteur de 16 569,27 euros, les entreprises de construction ayant entre temps augmenté leurs tarifs ;

— que la nécessité de rechercher un nouveau terrain et de recommencer les diligences précédemment accomplies a généré énormément de tracas et de pertes de temps.

En réponse, selon conclusions signifiées le 11 septembre 2025, la Snc [Adresse 6] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1112-1 et suivants et 1231 et suivants du code civil,

A titre principal :

— débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— surseoir à statuer sur la demande indemnitaire formée par la Snc [Adresse 6] à l’encontre de Mme [F] [Y] et la Sas Jegobat, in solidum, à payer la somme de 154 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022, jusqu’au prononcé de l’arrêté de la Cour Administrative d’Appel, saisie par Mme [F] [Y] de la demande en annulation du jugement du tribunal administratif de Toulouse du 17 juillet 2025, rejetant le recours formé par Mme [F] [Y] contre la décision de retrait de l’autorisation de construire accordée à Mme [F] [Y] par la commune de Cugnaux,

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où le tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la Snc [Adresse 6]

— condamner Mme [F] [Y] et la Sas Jegobat, in solidum, à relever et garantir la Snc [Adresse 6] de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

En toute hypothèse

— condamner les époux [U] et Mme [F] [Y] et la Sas Jegobat à payer, chacun, à la Snc [Adresse 6] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Gervais Sourzac, avocat, sur ses affirmations de droit.

Pour conclure au rejet des demandes formées contre elle par M. et Mme [U], la Snc [Adresse 6] fait valoir pour l’essentiel :

— qu’un vendeur n’est tenu de délivrer que les informations qu’il possède, aucun grief ne pouvant lui être fait de ne pas porter à la connaissance de l’acheteur des faits et/ou éléments qu’il ignore ; qu’à cet égard, l’obligation de « s’informer pour informer » ne crée pas l’obligation pour le vendeur de recueillir des renseignements sur une éventuelle fraude commise de surcroît par un tiers ;

— qu’elle n’a commis aucune faute, ayant établi le 14 juin 2019 une attestation , qu’elle a signée avec Mme [Y], portant sur une surface constructible de 114 m², laquelle attestation a été annexée à la promesse unilatérale de vente du 17 juin 2019 ; qu’elle a adressé cette attestation le 12 septembre 2019 à la Sas Jegobat ; que pour obtenir l’autorisation de construire une surface de 153.93 m², Mme [Y] et/ou Jegobat ont falsifié l’attestation de superficie établie par le lotisseur en portant la surface de plancher de 114 m² à 154 m² ;

— qu’elle-même n’avait, en tant que lotisseur, aucun intérêt à établir une fausse attestation en mentionnant une superficie dont elle n’aurait pas perçu le prix ;

— que l’acte de vente du lot n°4, s’il fait référence au permis de construire obtenu par Mme [Y], ne stipule aucune caractéristique, notamment de la surface à édifier, et que le permis de construire délivré à Mme [Y] n’est qu’une des nombreuses annexes à l’acte de vente, dont le lotisseur – vendeur n’a pas pris connaissance en détail ; qu’elle n’avait ni l’obligation, ni le droit, de vérifier que la superficie à construire autorisée par la commune de [Localité 7] était conforme à l’attestation de superficie.

Elle conteste les préjudices allégués par M. et Mme [U].

Elle forme un recours contre Mme [Y] et la Sas Jegobat, observant notamment que si Mme [F] [Y] se défend d’être l’auteur de la falsification de l’attestation de la Snc [Adresse 6], ce que la Sas Jegobat ne conteste d’ailleurs pas, Mme [Y] n’en demeure pas moins responsable à l’égard des tiers des conséquences de l’exécution de ce contrat, sauf à ce qu’il soit démontré que la Sas Jegobat ait outrepassé les termes de son mandat.

Enfin, s’agissant de la réparation de son propre préjudice, consistant en l’immobilisation du terrain lot n°6 et de l’impossibilité de le vendre tant que le contentieux administratif ne sera pas définitivement tranché : la Snc [Adresse 6] sollicite qu’il soit sursis à statuer sur sa demande indemnitaire jusqu’au prononcé de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Toulouse saisie d’une demande d’annulation du jugement rendu par le tribunal administratif de Toulouse le 17 juillet 2025 qui a rejeté la demande de Mme [Y] d’annulation de l’arrêté de retrait.

Pour sa part, suivant conclusions signifiées le 4 septembre 2025, Mme [Y] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240, 1991, 1992 et suivants du code civil,

A titre principal

— mettre hors de cause Mme [F] [Y] ;

— débouter les consorts [U] et la Snc [Adresse 6] de l’ensemble des demandes formulées contre Mme [Y] ;

— rejeter la demande de sursis à statuer sur les demandes reconventionnelles de la Snc [Adresse 6] ;

À titre subsidiaire

— condamner Jegobat et la Snc [Adresse 6] in solidum à relever et garantir Mme [Y] de toute condamnation pécuniaire qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— débouter la Snc [Adresse 6] de toutes ses demandes ;

— rejeter la demande de sursis à statuer sur les demandes reconventionnelles de la Snc [Adresse 6] ;

— modérer les sommes demandées par les consorts [U] ;

— condamner toute partie perdante à verser chacune à Mme [Y] une somme de 4 000 euros ainsi que les entiers dépens en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Pour conclure à sa mise hors de cause, Mme [Y] attribue des fautes tant à sa mandataire la Sas Jegobat qu’au lotisseur – vendeur la Snc [Adresse 6]. Elle conteste être l’auteur de la falsification de l’attestation de surface plancher, soutenant successivement dans ses conclusions que l’attestation transmise le 12 septembre 2019 par la société Eclisse au constructeur mentionnait bien une surface de 114 m² (pg 12) puis que ladite attestation mentionnait une surface de 154 m².

Elle soutient notamment que le 14 juin 2019, le lotisseur lui a communiqué par mail (et en copie à la Sas Jegobat) la promesse de vente du terrain ainsi que ses annexes, dont l’attestation de constructibilité de 114 m² datée du jour de la vente, soit le 17 juin 2019 ; qu’elle a fait suivre ces éléments au constructeur le 19 juin 2019 ; que ce dernier a le 28 juin 2019, déposé en son nom une demande de permis de construire prévoyant une surface de 153,93 m² ; que par mail du 12 septembre 2019 et selon déclaration de M. [W] (commercial de la Sas Jegobat) dans le cadre de l’enquête pénale diligentée suite à sa plainte, la société Eclisse Promotion, en tant qu’aménageur, a communiqué à l’intéressé l’attestation de surface plancher qui ne mentionnait pas une surface de 114 m² mais de 154 m² conformément à une sollicitation en ce sens ; que la demande de permis a été complétée de cette attestation le 15 octobre 2019 et que le 17 octobre 2019, la commune de [Localité 7] l’a autorisée à construire une maison avec une surface de plancher créée de 153,93 m² ; qu’elle a communiqué la copie du permis de construire à la société Eclisse Promotion le 24 octobre 2019 ; que le 24 janvier 2021, lors de la signature de l’acte authentique de vente, ni le notaire, ni la société [Adresse 6] n’ont semblé relever la surface de 154 m² indiquée dans le permis de construire ; que le 26/02/2021, les travaux furent achevés et déclarés conformes par les services de la commune de [Localité 7] ; que par décision du 16 août 2021, la commune de [Localité 7], imputant à Mme [Y] la communication d’une attestation de surface plancher frauduleuse, a décidé de retirer le permis de construire ; que c’est suite à cette décision qu’elle a sollicité de la commune communication de l’entier dossier de demande de permis de construire, comprenant les correspondances entre Trecobat et la mairie et que c’est à cette occasion qu’elle a pris connaissance d’une attestation de surface plancher portant la même date (17 juin 2019), émise par la Eclisse Promotion et transmise le 12 septembre 2019 au constructeur, et qui ne mentionne pas 114 m² mais 154 m².

Soutenant être profane en matière d’urbanisme, Mme [Y] fait valoir que la Sas Jegobat a commis une faute en lui proposant l’agrandissement de sa construction et, dans l’exercice de son mandat, en demandant à la Snc [Adresse 6] une attestation de surface plancher plus grande (154 m²) que celle mentionnée dans l’acte du 17 juin 2019. Elle lui reproche notamment un manquement à son obligation de conseil sur la régularité de l’extension de sa construction, de vérification et de contrôle.

Elle reproche à la Snc [Adresse 6] d’avoir transmis à la Sas Jegobat, à la demande de cette dernière, une attestation de surface plancher de 154 m². Elle insiste sur le fait que le lotisseur – vendeur a été informé dès le 24 octobre 2019 du permis de construire qui lui avait été accordé, soit un an avant la signature du sous-seing privé de vente du terrain lot n° 6 aux consorts [U] daté du 09 octobre 2020, de sorte qu’il ne pouvait ignorer que la surface plancher du lot n° 6 était de ce fait réduite à 75 m² avant la vente aux consorts [U] et que c’est en toute connaissance de cause qu’il leur a vendu une surface plancher plus réduite que celle précisée dans le contrat.

Elle en déduit que la Snc [Adresse 6] est à l’origine de son propre préjudice. Elle ajoute que la commune de [Localité 7], par arrêté du 3 février 2025, a délivré à la Snc Maurens un permis de construire pour l’édification d’une maison individuelle et d’un garage attenant sur un terrain sis au même numéro de cadastre que la parcelle qui devait être vendue aux consorts [U], pour une surface plancher de 114 m² de sorte que le préjudice correspondant au prix de vente du lot n° 6 soi-disant impossible à vendre, n’a aucun fondement. Elle soutient enfin que la demande de réparation de l’immobilisation de son terrain est infondée.

Enfin, suivant conclusions signifiées le 18 septembre 2025, la Sas Jegobat demande au tribunal de :

Vu les articles 1991 et suivants, 1231 et suivants, et 1240 du code civil,

A titre préliminaire

— rabattre l’ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2025

— rejeter la demande de sursis à statuer

A titre principal

— juger que les consorts [U] ne justifient pas d’un préjudice certain en l’absence de recours de leur part sur le refus de permis de construire qui leur a été délivré par la commune de [Localité 7],

Par conséquent

— débouter les consorts [U] de l’intégralité de leurs demandes et la Snc [Adresse 6] de son appel en garantie dirigé à l’encontre de la Sas Jegobat,

— juger encore que la Snc [Adresse 6] a obtenu une autorisation de construire pour une surface au sol de 114 m²,

— juger que la Snc [Adresse 6] est mal fondée à réclamer une somme de 154 000 euros à titre de dommages et intérêts par suite de l’impossibilité de céder le terrain litigieux,

Par voie de conséquence,

— la débouter de sa demande en paiement de la somme de 154 000 euros,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à faire droit aux demandes des consorts [U]

— juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute de la Sas Jegobat ou de son préposé dans la modification de la surface constructible du terrain vendu à Mme [Y],

Par conséquent,

— mettre purement et simplement hors de cause la société Jegobat,

A titre infiniment subsidiaire Si par extraordinaire, le Tribunal Judiciaire de Céans devait retenir la responsabilité de la société Jegobat,

— limiter le préjudice subi par les consorts [U] à la somme de 510 euros,

— débouter la Snc [Adresse 6] de sa demande à hauteur de 154 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner tout succombant à verser chacun à la société Jegobat la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens du procès.

A cette fin, la Sas Jegobat soutient :

— que par contrat de construction de maison individuelle du 31 mars 2019, Mme [Y] lui a confié l’édification d’une maison d’habitation sur ladite parcelle qu’elle a acquise de la Snc [Adresse 6] ; que le même jour, Mme [Y] lui a donné mandat « pour effectuer toutes les démarches et formalités nécessaires en vue de l’obtention du permis de construire », que les premiers plans établis par l’architecte en charge de la réalisation des travaux font état d’une surface plancher de 114 m² mais que Mme [Y] lui a demandé de construire un garage supplémentaire ; que la Sas Jegobat s’est alors rapprochée de la Snc [Adresse 6] afin de voir s’il était possible d’obtenir une attestation de surface plancher sur ce lot supérieure à 114 m² et que le lotisseur lui a délivré le 12 septembre 2019 une nouvelle attestation de surface plancher de 154 m², ce qu’il lui était possible de faire au regard de l’arrêt de loti, la surface plancher maximale de 799 m² dont disposait le lotisseur n’ayant pas encore été atteinte  ;

— que la Snc [Adresse 6], qui a reçu copie de l’arrêté de permis de construire, lequel était encore annexé à l’acte de vente avec Mme [Y], était parfaitement informée lors la signature de la promesse de vente avec les consorts [U], que la surface plancher du lot n°4 de Mme [F] [Y] avait été portée à 154 m², de sorte que le dernier lot n° 6 ne bénéficiait plus que d’une surface plancher moindre, de 75 m² ;

— que le préjudice allégué par la Snc [Adresse 6] résulte de sa propre faute, puisque c’est elle qui a produit la fausse attestation de surface à édifier, de sorte qu’il n’est pas utile d’ordonner le sursis à statuer qu’elle sollicite.

La Sas Jegobat conteste être à l’origine de la modification de l’attestation de surface plancher, soutenant que le fichier transmis le 12 septembre 2019 à elle par le lotisseur l’a été en format PDF verrouillé et non modifiable.

Pour conclure au rejet du recours de Mme [Y] à son égard, la Sas Jegobat fait valoir :

— que le maître de l’ouvrage, qui a signé la demande de permis de construire, était informée de la surface plancher de 143,98 m² au jour du dépôt du permis et elle ne peut valablement soutenir avoir découvert cette surface une fois intervenue la décision de la commune de retirer le permis,

— que la surface plancher mentionnée par le lotisseur dans l’acte de vente du terrain à Mme [Y] est une surface minimum garantie mais que rien n’empêche le maître de l’ouvrage de construire au-delà s’il s’est vu remettre par ce même lotisseur une attestation de constructibilité pour une surface plancher de 154 m².

En tout état de cause, la Sas Jegobat conteste les préjudices allégués par les demandeurs, soulignant notamment qu’ils ne justifient pas s’être acquittés des sommes dont ils sollicitent le remboursement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Les parties étant d’accord sur le rabat de l’ordonnance de clôture, il convient de faire droit à cette demande, et en conséquence d’accueillir les conclusions de la société Jegobat déposées postérieurement à cette ordonnance.

2. Sur la demande de M. et Mme [U]

A titre préliminaire, il doit être relevé que, bien que M. et Mme [U] poursuivent dans le dispositif de leurs conclusions la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs, ils n’articulent de moyen de droit et de fait à titre principal que contre la Snc [Adresse 6]. Les moyens développés par M. et Mme [U] sur la responsabilité de la Sas Jegobat ‘ou’ de Mme [Y] ne le sont, en effet, qu’à titre subsidiaire (pg 9 ‘subsidiairement, sur la responsabilité de la société Jegobat ou de Mme [Y] à l’égard des époux [U]').

En conséquence, la demande en paiement présentée par M. et Mme [U] doit être regardée comme ne visant à titre principal que la Snc [Adresse 6].

Ce n’est qu’en cas de rejet des demandes contre la Snc [Adresse 6] qu’il sera procédé à l’examen des responsabilités de la Sas Jegobat et de Mme [Y] vis-à-vis de M. et Mme [U].

2.1 Sur la responsabilité de la Snc [Adresse 6]

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Il convient encore de rappeler que le vendeur professionnel, est tenu d’une obligation de renseignement et d’information envers l’acquéreur profane

La violation de ce devoir d’information, faute commise pendant la période précontractuelle, est de nature à engager la responsabilité délictuelle de celui qui en est tenu.

Au terme de l’article R442-11 code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur du 1er mars 2012 au 10 mars 2023, lorsque la répartition de la surface de plancher maximale est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de plancher constructible sur le lot.

Dans ce cas, lorsque le versement pour sous-densité prévu à l’article L. 331-36 est institué dans le secteur où est situé le projet, le lotisseur fournit également aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface de plancher résultant du seuil minimal de densité.

Ces certificats sont joints à la demande de permis de construire.

Au cas présent, la promesse unilatérale de vente conclue entre M. et Mme [U] et la Snc [Adresse 6] prévoit que ‘le bénéficiaire pourra construire sur cette parcelle une surface de plancher de 114,00 m² ainsi qu’il résulte d’une attestation délivrée par la société dénommée Snc [Adresse 6] en sa qualité de lotisseur aménageur le 7 octobre 2020, ci-annexée’ (pg 6).

Il est incontestable que la surface plancher affectée à un terrain destiné à la construction constitue une information présentant un caractère déterminant, en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat de vente dudit terrain.

Il est établi par la procédure que c’est par suite de l’octroi à Mme [Y] d’un permis de construire une surface de 154m² sur le lot n°4, que la surface de 114m² ne pouvait être construite sur le lot n°6 et qu’il ne pouvait plus y être construit que 75 m².

Il est parfaitement exact que la promesse unilatérale de vente consentie le 17 juin 2019 par la Snc [Adresse 6] à Mme [Y] mentionnait la construction d’une surface plancher de 114 m², superficie également précisée dans l’attestation établie le même jour par le lotisseur et jointe au contrat.

Il est encore exact que l’acte de vente conclu le 24 janvier 2020 entre ces mêmes parties rappelait en page 4 que ‘le lot bénéficie d’une surface plancher de 114 m²', en contrariété toutefois avec le permis de construire délivré le 17 octobre 2019 mentionnant une surface plancher créée de 153,93 m².

Si la Snc [Adresse 6] soutient qu’elle ignorait que le permis de construire accordé à Mme [Y] portait sur une surface supérieure de 40 m² à celle mentionnée sur l’attestation qu’elle lui avait délivrée le 17 juin 2019, il convient cependant de relever :

— que ledit permis compte parmi les annexes du contrat de vente signé le 24 janvier 2020 ;

— surtout que Mme [Y] justifie lui avoir transmis, par courriel, ledit permis le 24 octobre 2019 sur sa demande.

La simple lecture de cet arrêté de permis de construire, qui ne relève pas d’investigations d’ampleur, devait conduire la Snc [Adresse 6], lotisseur professionnel, à relever l’incohérence entre la surface mentionnée sur l’attestation qu’elle avait établie le 17 juin 2019 et qu’elle soutient avoir réadressée le 12 septembre 2019 à la Sas Jegobat (114 m²) et celle figurant sur le permis de construire du 17 octobre 2019 (153,93 m²), dont elle a sollicité la transmission.

Il doit ici être rappelé que les obligations pesant sur le lotisseur professionnel requièrent qu’il lise les pièces ayant trait aux ventes auxquelles il procède, sans se contenter de procéder à une compilation de documents pour mener à bien la vente.

Il en résulte que la Snc [Adresse 6] n’est pas fondée à soutenir qu’elle ignorait au jour de la signature de la promesse avec M. et Mme [U], que la surface plancher du permis de construire accordé au lot n°4 était de 153,93 m² au lieu de 114 m² et que, par conséquent, celle demeurant pour le lot n°6 restant à vendre devait être amputée d’autant, soit 75 m² au lieu de 114 m².

La Snc [Adresse 6] a donc manqué à son obligation précontractuelle d’information à l’égard de M. et Mme [U] en ne les informant pas, ainsi qu’elle le devait, que la surface plancher du lot n°6 correspondait à un reliquat de 75 m² et non 114m².

Cette faute de la Snc [Adresse 6] engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. et Mme [U] en ce qu’elle leur a causé un préjudice.

2.2 Sur la réparation des préjudices de M. et Mme [U]

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

2.2.1 Sur le préjudice financier

Il est justifié par M. et Mme [U] qu’ils ont engagé en pure perte la somme de 4 700 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’oeuvre pour la demande de permis de construire qu’ils ont déposée le 19 mars 2021, rejetée par arrêté municipal du 7 mai 2021. Il ne saurait leur être fait le reproche d’avoir engagé ces frais dès lors que l’obtention d’un permis de construire était une condition suspensive de la promesse unilatérale de vente consentie par la Snc [Adresse 6].

S’y ajoute la somme de 510 euros TTC également engagée en pure perte pour la réalisation d’une étude thermique RT 2012.

Ces sommes, que M. et Mme [U] n’auraient pas engagées si la Snc [Adresse 6] n’avait pas manqué à son obligation précontractuelle d’information, leur sont dues par le lotisseur.

La somme de 540 euros correspondant à une facture de frais d’avocat constitue, quant à elle des frais irrépétibles.

Enfin, si M. et Mme [U] invoquent un surcoût de leur projet immobilier lié à l’augmentation des frais de la construction, la réalité de ce préjudice n’est pas établie dès lors que :

— d’une part, ils ne démontrent pas que le projet qu’ils ont fait réaliser courant 2022 sur la commune de [Localité 12] est exactement le même que celui qu’ils prévoyaient de réaliser à [Localité 7],

— d’autre part, ils ne précisent ni ne justifient le coût du terrain qu’ils ont acquis à [Localité 12], coût compris dans le montant final d’un projet immobilier,

— enfin, le surcoût qu’ils évaluent à 16 569,27 euros n’est étayé par aucun élément objectif, reposant pour l’essentiel sur un tableau non authentifié ; en tout état de cause, faute de production de devis de travaux pour le projet de [Localité 7], les factures des travaux de la réalisation de [Localité 12] n’ont pas de point de comparaison.

Aucune somme n’est donc due au titre du surcoût des travaux.

2.2.2 Sur le préjudice moral

Il est incontestable que la faute de la Snc [Adresse 6] est à l’origine pour M. et Mme [U] d’un préjudice moral, résidant dans les tracasseries auxquelles ils ont été confrontés.

En l’absence d’élément permettant une évaluation supérieure, ce préjudice sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 1 000 euros.

3. Sur les demandes et recours de la Snc [Adresse 6]

Il résulte des éléments versés aux débats qu’une attestation de surface plancher, identique à celle datée du 17 juin 2019 par la Snc [Adresse 6] mais supportant la mention erronée de 154 m² au lieu de 114 m², a été transmise par la Sas Jegobat à la commune de [Localité 7] le 15 octobre 2019.

La Snc [Adresse 6], la Sas Jegobat et Mme [Y] se défendent d’être l’auteur de la falsification.

Il incombe à la Snc [Adresse 6], qui forme des demandes contre la Sas Jegobat et Mme [Y], de prouver qu’elles sont à l’origine de la falsification de son attestation du 17 juin 2019.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’une enquête pénale a été initiée :

— suite à un signalement de la mairie de [Localité 7] (procédure 15637/00031/2022 de la brigade territoriale de [Localité 7], mentionnée dans la pièce 6 du procès-verbal 14859/01015/2022 de la communauté de brigades de [Localité 11]) ; ladite procédure n’est toutefois pas produite ;

— la plainte de Mme [Y] recueillie dans la procédure 14859/01015/2022 de la communauté de brigades de Cob [Localité 11].

L’enquête a été classée sans suite le 1er février 2023 par le parquet de Toulouse au motif ‘auteur inconnu', l’avis de classement précisant que les investigations n’avaient pas permis d’identifier l’auteur des faits.

L’argument tiré de la différence de couleur de la signature de la Snc [Adresse 6] (en bleue sur l’attestation annexée à l’acte du 17 juin 2019 et en noir sur l’attestation remise à la mairie de [Localité 7]) n’emporte pas conviction pour retenir que la Sas Jegobat ou Mme [Y] sont nécessairement auteurs de la falsification, le tribunal observant qu’à l’inverse, une couleur verte caractérise le sigle d’Eclisse Promotion sur l’un et l’autre des exemplaires.

L’absence d’intérêt évident de la Snc [Adresse 6] à falsifier sa propre attestation ne suffit à établir que la Sas Jegobat et/ou Mme [Y] en sont nécessairement à l’origine, l’ancien commercial du constructeur ayant à l’inverse déclaré au cours de son audition libre que le directeur commercial d’Eclisse Promotion lui avait accordé un rajout de surface plancher et transmis le 12 septembre 2019 une nouvelle attestation de surface plancher avec 154 m². Cette position du constructeur est accréditée par le fait qu’il détenait déjà une attestation de surface plancher de 114 m², Mme [Y] lui ayant communiqué dès le 19 juin 2019 le lien de téléchargement du lotisseur vers les annexes de la promesse de vente, dont ladite attestation de surface plancher.

Le tribunal observe enfin qu’aucune investigation technique, de type informatique, n’a été menée, que ce soit dans l’enquête pénale ou à l’initiative des parties dans le cadre de la présente instance, sur l’attestation de surface transmise le 12 septembre 2019 par la Snc [Adresse 6] à la Sas Jegobat et dont seules des reproductions sous format papier sont versées à la juridiction, qui ne peut se substituer à la carence des parties dans l’administration de la preuve.

La Snc [Adresse 6] ne prouve donc pas que la Sas Jegobat et/ou Mme [Y] sont à l’origine de la falsification.

Alors que sa qualité de professionnelle devait la conduire à simplement lire le permis de construire de Mme [Y], dont elle a reçu un exemplaire le 24 octobre 2019 soit près de trois mois avant la signature de l’acte authentique du 4 janvier 2020, la Snc [Adresse 6] n’établit pas davantage de faute de Mme [Y] tenant au fait de n’avoir pas appelé spécifiquement son attention sur le fait que le permis de construire l’avait autorisée à construire une surface plancher plus importante que celle mentionnée sur l’attestation de surface jointe à la promesse puis à l’acte de vente. Ainsi qu’il a été dit plus haut, la simple lecture du permis de construire aurait permis à la Snc [Adresse 6], professionnelle, de relever la difficulté, d’autant que la mention de la surface plancher figure dans un encadré en haut de la première page du document. Aucune dissimulation de ce point par Mme [Y], profane et au demeurant non débitrice d’une obligation d’information à l’égard du lotisseur, n’est donc établie.

En l’absence de démonstration d’une faute, les recours de la Snc [Adresse 6] à l’égard de la Sas Jegobat et de Mme [Y] seront donc rejetés.

Il en ira de même des propres demandes indemnitaires de la Snc [Adresse 6] à l’égard des mêmes parties. La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

4. Sur les frais du procès

La Snc [Adresse 6], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. et Mme [U] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. En conséquence, la Snc [Adresse 6] sera condamnée à leur verser la somme de 3 540 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris la facture de Me [E].

L’équité n’impose pas, en revanche, de faire droit aux autres demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et prononce une nouvelle clôture au 3 novembre 2025,

Déclare recevables les conclusions signifiées le 18 septembre 2025 par la société Jegobat,

Condamne la Snc [Adresse 6] à verser à M. [K] [U] et Mme [I] [D] épouse [U] la somme de 5 210 euros en réparation des frais de maîtrise d’oeuvre et d’étude thermique exposés en pure perte,

Déboute M. [K] [U] et Mme [I] [D] épouse [U] de leur demande au titre du surcoût de leur projet de construction,

Condamne la Snc [Adresse 6] à verser à M. [K] [U] et Mme [I] [D] épouse [U] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

Déboute M. [K] [U] et Mme [I] [D] épouse [U] du surplus de leur demande au titre du préjudice moral,

Déboute la Snc [Adresse 6] de sa demande de sursis à statuer,

Rejette les recours et demandes indemnitaires de la Snc [Adresse 6] à l’égard de Mme [Y] et de la Sas Jegobat,

Condamne la Snc [Adresse 6] aux dépens,

Condamne la Snc [Adresse 6] à verser à M. [K] [U] et Mme [I] [D] épouse [U] la somme de 3 540 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,