TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00382

N° Portalis DBX4-W-B7J-U2YI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 26 Mai 2026

[T] [D]

C/

[Q] [W]

[U] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mai 2026

à l’AARPI QUATORZE

Copie certifiée conforme délivrée le 26/05/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 26 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [D]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [Q] [W]

demeurant [Adresse 5]

2EME ETAGE DROITE

[Localité 3]

comparante

Monsieur [U] [H]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 avril 2017 prenant effet au 10 mai 2017, Mme [T] [D] a donné à bail à Mme [Q] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 393,12 € et 56,14 € de provision sur charges.

Par acte distinct du 10 juillet 2017, M. [U] [H] s’est porté caution des obligations locatives de Mme [Q] [W] jusqu’au 09 mai 2026.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 juin 2025 pour un montant en principal de 1.727,97€ à Mme [Q] [W], dénoncé à M. [U] [H] le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de Justice en date du 31 octobre 2025, Mme [T] [D] a ensuite fait assigner Mme [Q] [W] et M. [U] [H], es qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin notamment de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés, l’expulsion, et leur condamnation solidaire en paiement.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 novembre 2025.

Après renvoi, à l’audience du 20 mars 2026, Mme [T] [D], représentée par son conseil, se rapportant à ses conclusions déposées et signifiées à Mme [Q] [W] le 06 mars 2026, sollicite de voir :

— à titre principal,

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [Q] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de condamner Mme [Q] [W] et M. [U] [H] solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à complète libération des lieux;

à titre subsidiaire ;

— juger valable le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 06 novembre 2025 ;

— constater que le bail prendra fin le 09 mai 2026 ;

— juger qu’à compter de cette date Mme [Q] [W] sera déchue de tout titre d’occupation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Q] [W] et de tous occupants de son chef si elle se maintient dans les lieux au delà du 09 mai 2026, au besoin avec le concours de la force publique ;

— à défaut de libération volontaire des lieux, condamner Mme [Q] [W] et M. [U] [H] solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à complète libération des lieux ;

En tout état de cause, condamner Mme [Q] [W] au paiement de la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du congé en date du 06 novembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, à titre principal, elle précise que la dette locative a été apurée et que Mme [Q] [W] est à jour des règlements mais elle fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise et que l’apurement de la dette postérieurement ne peut produire effet. A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’un congé pour motifs légitimes et sérieux en raison des loyers impayés a été délivré le 06 novembre 2025 par commissaire de justice sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, avec délai expirant le 09 mai 2026, que le manquement s’apprécie à la date de délivrance du congé et non postérieurement. Elle précise qu’aucun commandement de payer n’a été délivré à Mme [Q] [W] avant celui du 03 juin 2025.

Mme [Q] [W], présente, sollicite le rejet des demandes et sollicite à titre subsidiaire, l’octroi de délais pour quitter les lieux si son expulsion était ordonnée. Elle explique qu’elle a été contrainte de s’occuper de sa mère, gravement malade, et que c’est la première fois depuis qu’elle est dans les lieux qu’elle ne règle pas son loyer mais qu’elle a régularisé la situation en réglant l’intégralité de la dette, outre le loyer courant.

Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses le 04 novembre 2025, M.[U] [H] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL D’HABITATION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, Mme [T] [D] ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

— sur la demande principale d’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 avril 2017 contient une clause résolutoire (article « Clause Résolutoire ») reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 03 juin 2025 pour la somme en principal de 1.727,97€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 août 2025.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 04 août 2025 sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique.

— sur les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n’apparaît pas conforme aux intérêts des locataires ou des propriétaires et au sens de la loi. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dès lors, si Mme [Q] [W] s’était abstenue de tout remboursement avant la date d’audience, elle aurait pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où elle était manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Mme [Q] [W] aurait ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant sa dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Mme [Q] [W] dans une situation moins favorable que celle dont elle aurait bénéficié en n’apurant pas sa dette locative avant l’audience, il convient de lui octroyer rétroactivement des délais de paiements jusqu’au 11 novembre 2025, date à laquelle la dette a été intégralement réglée, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, la dette locative à l’origine de la présente procédure ayant été apurée et les loyers courants réglés jusqu’à l’expiration des délais de paiement, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de Mme [T] [D] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de Mme [T] [D] tendant à l’expulsion de Mme [Q] [W] et à la fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet sur ce fondement.

— sur la demande subsidiaire en validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré à la locataire :

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

En application des dispositions susvisées, le bailleur doit justifier d‘un motif légitime et sérieux et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.

En l’espèce, Mme [T] [D] fonde le motif légitime et sérieux de son congé par un défaut répété de paiement du loyer à la date convenue.

Or la demande tendant à voir valider un congé pour motif légitime et sérieux relève de l’appréciation du juge du fond dès lors que cela suppose d’apprécier le sérieux du motif, à savoir la réalité des manquements contractuels reprochés à la locataire, ainsi que sa légitimité c’est à dire la gravité des manquements ainsi reprochés justifiant de valider le congé.

Au surplus, il est relevé que le congé a été délivré avec une date d’effet au 09 mai 2026, de sorte qu’au jour de l’audience tenue le 20 mars 2026, les demandes subsidiaires formées par Mme [T] [D] sont hypothétiques.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées par Mme [T] [D] tendant à valider ledit congé, constater l’occupation sans droit ni titre de Mme [Q] [W] à partir du 09 mai 2026, ordonner son expulsion et la condamner à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle sur ce fondement.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Mme [T] [D] produit un décompte du 12 février 2026 démontrant que Mme [Q] [W] ne reste lui devoir aucune somme.

Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation solidaire en paiement provisionnel formée à l’encontre de Mme [Q] [W] et de M. [U] [H], es qualité de caution.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Q] [W], n’ayant procédé au règlement intégral de sa dette qu’après délivrance de l’assignation, sera tenue au paiement des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût du congé délivré.

Compte tenu du fait que Mme [Q] [W] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [T] [D], Mme [Q] [W] sera condamnée à lui payer une somme de 250€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2017 entre Mme [T] [D] et Mme [Q] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], sont réunies à la date du 04 août 2025 ;

ACCORDONS à Mme [Q] [W] un délai rétroactif expirant le 11 novembre 2025 pour s’acquitter de l’arriéré locatif et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai;

CONSTATONS que Mme [Q] [W] s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ;

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir valider le congé pour motif légitime et sérieux ;

REJETONS la demande d’expulsion ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au paiement d’une provision au titre d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Mme [Q] [W] à payer à Mme [T] [D] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Q] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût du congé délivré. ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente