MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 09 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 23/04968 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SORC

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 05 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [M] [D]

née le 10 Novembre 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

M. [C] [X]

né le 28 Octobre 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Laurent BOGUET de la SCP CATALA & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 325

DEFENDEUR

M. [E] [Q]

né le 04 Septembre 1963 à [Localité 2], domicilié : chez M^e Thomas NECKEBROECK CTB AVOCATS, [Adresse 3]

représenté par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 368

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte du 15 juin 2018, reçu par Me [K], notaire à [Localité 3] (31), M. [E] [Q] a vendu à M. [C] [X] et Mme [M] [D] une maison à usage d’habitation avec jardin et piscine, sise [Adresse 4] à [Localité 4] au prix de 589 900 euros.

Le 17 juillet 2018, M. [X] et Mme [D] ont mandaté un huissier de justice pour faire constater divers désordres affectant leur bien, en particulier le logement au sous-sol et le local piscine ainsi que le système chauffage/climatisation.

Saisi par M. [X] et Mme [D], le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse a ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder Mme [R] [B].

Le 5 décembre 2023, M. [X] et Mme [D] ont fait assigner M. [Q], en lecture de rapport d’expertise judiciaire, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie décennale et de la garantie légale pour vices cachés du vendeur.

Par ordonnance du 15 février 2024, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Aucune issue amiable n’est toutefois intervenue.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 5 janvier 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 30 décembre 2025.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions (n° 2) signifiées le 13 août 2025, M. [X] et Mme [D] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil

Vu les articles 1641 et suivants du code civil

— constater l’existence de nombreux désordres affectant le bien immobilier acquis par M. [X] et Mme [D],

# Sur les désordres affectant le studio au sous-sol enterré

A titre principal, sur la garantie décennale du vendeur,

— juger que le studio, au sous-enterré, a été entièrement construit et réalisé par M. [Q],

— juger que le prix de vente du bien immobilier comprenait la mise à disposition d’un studio dans un état permettant son usage normal, élément déterminant du consentement des acheteurs,

— juger que le constructeur de l’ouvrage est responsable de plein droit, envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendant impropre à sa destination,

— juger que les désordres relevés résultent directement des travaux de construction effectués par M. [Q] et rendent le bien inhabitable et, en tout cas, impropre à l’usage auquel il est destiné,

— juger que la responsabilité décennale du vendeur doit être engagée et ne saurait être contestée,

— condamner M. [Q] à verser la somme de 37 439,99 euros TTC entre les mains de M. [X] et Mme [D] au titre des travaux de remise en état du studio

A titre subsidiaire, sur la garantie légale au titre des vices cachés,

— juger que le prix de vente de ce bien comprenait la mise à disposition d’un studio dans un état permettant son usage normal, élément déterminant du consentement de M. [X] et Mme [D],

— juger que M. [Q] ne pouvait ignorer les désordres et malfaçons affectant le studio avant de procéder à la vente de leur bien,

— juger que les désordres relevés sur le bien portent atteinte à sa destination et en empêchent l’usage, de sorte que M. [X] et Mme [D] n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils l’avaient connu,

— juger que la clause d’exonération des vices cachés ne peut s’appliquer en l’espèce,

— prendre acte que les acheteurs entendent conserver le bien acquis,

— juger qu’en sa qualité de vendeur informé du vice, M. [Q] doit relever les acheteurs et les garantir des entiers préjudices résultant des vices cachés affectant le bien conformément à l’article 1641 du code civil,

En conséquence,

— à titre principal, condamner M. [Q] à verser la somme de 82 851,12 euros à M. [X] et Mme [D] en réparation du préjudice lié à l’achat d’un bien comprenant une surface habitable moindre,

A titre subsidiaire,

— condamner M. [Q] à verser la somme de 37 439,99 euros TTC euros à M. [X] et Mme [D] au titre des travaux nécessaires à la remise en état du studio,

# Sur les désordres affectant l’alimentation électrique / équipement alarme et sonnette extérieure, la PAC de la maison et l’évacuation de la vidange de la piscine et des eaux usées

— juger que le prix de vente de ce bien comprenait la mise à disposition d’un bien dans un état permettant son usage normal, élément déterminant du consentement de M. [X] et Mme [D],

— juger que les désordres relevés par l’expert sur le bien portent atteinte à sa destination et en diminuent l’usage, de sorte que M. [X] et Mme [D] n’en auraient donné qu’un moindre prix, s’ils les avaient connus,

— juger que la clause d’exonération des vices cachés ne peut s’appliquer en l’espèce,

— prendre acte que les acheteurs entendent conserver le bien acquis,

— juger qu’en sa qualité de vendeur informé du vice, M. [Q] doit relever les acheteurs et les garantir des entiers préjudices résultant des vices cachés affectant le bien conformément à l’article 1641 du code civil

En conséquence,

— condamner M. [Q] à verser à M. [X] et Mme [D] les sommes suivantes :

* 781 euros au titre des désordre affectant l’alimentation électrique et interphone

* 1 832 euros au titre de l’équipement alarme hors pose

* 8 036,11 euros pour les travaux de la PAC de la maison

* 2 200 euros au titre des travaux de dépose du chauffe-eau

* 11 000 euros au titre des travaux d’évacuation de la vidange de la piscine et des eaux usées

TOTAL = 23 849,11 euros

En tout état de cause,

# Sur le préjudice de jouissance de M. [X] et Mme [D] – condamner M. [Q] à verser la somme de 15 000 euros à M. [X] et Mme [D] au titre du préjudice de jouissance (somme à parfaire et à actualiser au jour du jugement, en considération de la durée effective de la privation d’usage)

# Sur le préjudice économique de M. [X] et Mme [D], incluant la perte de revenus locatifs et les frais divers engagés

— condamner M. [Q] à verser la somme de 38 700 euros à M. [X] et Mme [D] au titre de la perte de revenus locatifs (somme à parfaire et à actualiser au jour du jugement, en considération de la perte effective des revenus locatifs)

— condamner M. [Q] à verser la somme de 450 euros à M. [X] et Mme [D] en remboursement des frais engagés au titre du débouchage

# Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

— condamner M. [Q] à verser à M. [X] et Mme [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’huissier (336,09 euros) et les frais de consignation d’expertise (9 742 euros).

En réponse, suivant dernières conclusions signifiées le 11 décembre 2025 (conclusions responsives additionnelles II), M. [Q] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1792 du code civil et 1641 du code civil,

— dire que M. [Q] ne peut se voir appliquer le régime de la responsabilité des constructeurs tel qu’il résulte de l’article 1792 et suivants du code civil, – dire que M. [Q] ne peut se voir imputer une quelconque responsabilité en application de l’article 1641 du code civil au regard de la clause exclusive figurant dans l’acte de vente conclu avec M. [X] et Mme [D],

— débouter intégralement M. [X] et Mme [D] de leurs demandes, – dire et juger leurs demandes irrecevables par application de l’article 54 du code de procédure civile, dès lors que, les requérants ne précisent pas à la juridiction laquelle des demandes alternatives ils demandent à voir satisfaire,

— condamner M. [X] et Mme [D] au paiement de la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cours de délibéré, le tribunal a autorisé les parties à présenter leurs observations par voie de note en délibéré sur la question de savoir si le préjudice financier de perte de revenus locatifs dont les demandeurs sollicitent réparation ne devait pas s’analyser en une perte de chance.

Les demandeurs ont fait parvenir une note en délibéré à la juridiction le 19 février 2026, retenant que s’il devait être retenu la qualification de perte de chance, le pourcentage d’indemnisation ne saurait être inférieur à 80 % au regard des circonstances de l’espèce.

Pour sa part, selon note en délibéré au 20 février 2026, le défendeur avance notamment qu’à aucun moment la perspective d’une mise en location n’est entrée dans le champ contractuel.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur le désordre d’humidité affectant le studio

1.1 Sur les investigations techniques

L’expert judiciaire constate que le studio du sous-sol est affecté par des problèmes d’infiltrations et d’humidité (pg 27).

Elle attribue la cause de ce désordre à un problème d’étanchéité des parois et du caniveau empêchant les eaux de pénétrer sous le seuil de la porte (pg 56).

Elle précise (pg 35) que le mur semi enterré le long du studio n’a reçu aucun revêtement d’étanchéité. Nous n’avons pas sondé le mur arrière du studio (le long des WC et salle d’eau) car il aurait fallu casser I’escalier extérieur le long de ce mur. Il semble évident que celui-ci n’est pas non plus étanché. A priori, la paroi construite et habillée d’un isolant et d’une BA 13 est décalée du mur extérieur afin de laisser passer les tuyaux entre la PAC de la piscine et le local technique piscine.

Le studio, au sous-sol enterré, a été réalisé par M. [Q]. Sa surface est comptée dans la surface habitable vendue à M. et Mme [X]. Pour qu’une surface soit considérée comme habitable ses parois en contact avec la terre doivent être recouvertes d’un revêtement d’étanchéité conformément au DTU 20-1. Le classement des murs doit être en catégorie 1, ce qui n’est pas le cas du mur extérieur du studio.

Elle ajoute qu’il y a lieu de mettre en place un revêtement d’étanchéité et non pas une simple imperméabilisation (classement en catégorie 2) qui est acceptée pour des murs de garage, cave, etc.

Elle observe que M. [X] et Mme [D] ont, avant l’expertise judiciaire, réalisé une porte permettant d’accéder au studio en sous-sol par l’intérieur de la maison. Cette porte n’existait pas lors de la vente.

Pour I’expert, ces travaux ont consisté en :

> Mise en œuvre d’un Iinteau

> Démolitions pour ouverture de la porte

> Mise en place des huisseries

> Reprise des enduits et peintures.

Pour ces travaux, une ouverture du dallage n’était pas nécessaire.

Elle précise néanmoins que les travaux réalisés par M. [X] (ouverture d’une porte) n’ont pas d’incidence sur l’humidité du studio (pg 45).

La technicienne précise encore que, pour les besoins de la réalisation du studio, des modifications du niveau du dallage ont été réalisées : Après examen des différents niveaux du sous-sol de I’habitation, l’avis de I’expert est que pour réaliser le studio, le niveau d’origine du sous-sol a été creusé (d’environ 20 cm) pour obtenir une hauteur sous plafond de 2,20 m dans le studio.

D’après ce qui a été dit par M. [X] à I’expert, pour la maison voisine qui est identique à celle-ci, il n’y a pas d’accès extérieur au sous-sol (en dehors de la porte du garage sur rue).

L’accès extérieur a été fait pour donner un accès indépendant au studio. Il n’a pas été mis d’évacuation devant la porte d’entrée à laquelle on accède en descendant trois marches.

Par temps de pluie, toute l’eau qui ruisselle sur l’escalier rentre dans le studio.

1.2 Sur la responsabilité de M. [Q]

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code répute constructeur 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Au cas présent, il ressort des éléments versés aux débats et notamment du dire adressé par M. [Q] à l’expert judiciaire (pièce 10 des demandeurs) qu’il a entrepris en 2008 la rénovation du sol afin d’y aménager un petit studio, une buanderie et un local technique adjacent.

Contrairement à ce qu’il soutient dans la présente instance, les travaux de M. [Q] n’ont pas consisté uniquement en de simples réalisations de peinture et de placoplâtre, dès lors qu’il s’est agi de creuser le niveau d’origine du sous-sol d’une vingtaine de centimètres afin d’obtenir une hauteur sous plafond de 2,20 m d’une part, et de mettre en place un dispositif d’alimentation en eau du studio à partir du local technique piscine créé par M. [Q] d’autre part. Le rapport du sapiteur établit encore l’installation d’un cumulus destiné exclusivement à la salle de bains du sous-sol. Ces travaux impliquant la mise en œuvre de technique de construction et l’incorporation d’éléments d’alimentation en eau constituent un ouvrage.

Il s’évince encore des éléments versés aux débats que le désordre d’humidité est causé par une insuffisance de travaux en ce que M. [Q] n’a pas mis en oeuvre d’étanchéité sur les murs enterrés du studio lorsqu’il a procédé à son aménagement. Aucun élément technique objectif ne permet de retenir que la cause du désordre consisterait en un dégât des eaux survenu peu de temps après l’acquisition et l’expert exclut encore, sans être techniquement contredit, tout rôle causal de la réalisation d’une porte intérieure par M. [X] et Mme [D].

Il est constant que la présence constante et en excès d’humidité dans un local d’habitation rend ce dernier impropre à sa destination, en considération notamment du risque sanitaire (développement de moisissures et champignons) auquel elle expose ses occupants. A cet égard, M. [Q] ne saurait utilement invoquer un changement de destination au motif que l’acte de vente ne stipule pas l’existence d’un espace habitable de type studio en sous-sol, alors que :

— cette pièce a été désignée ‘appartement’ dans le diagnostic technique réalisé pour les besoins de la vente et que sa composition séjour/ cuisine- WC – salle d’eau ne permet aucun doute sur sa destination habitable,

— l’annonce immobilière à laquelle ont répondu M. [X] et Mme [D] mentionnait ‘un studio indépendant et entièrement rénové de plus de 25m² avec une terrasse privative',

— la surface du studio est comptée dans la surface habitable vendue à M. [X] et Mme [D].

Le désordre dont s’agit rend donc le studio impropre à sa destination et la circonstance que le désordre aurait été apparent serait inopérante dès lors que l’action des acquéreurs était fondée sur l’article 1792-1.2° du code civil (3e Civ., 28 février 2001, pourvoi n° 99-14.848, Bull. 2001, III, n° 23).

M. [Q] doit donc réparation à M. [X] et Mme [D] du désordre d’humidité affectant le sous-sol.

1.3 Sur la réparation

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise du désordre s’élève à la somme de 37 439,99 euros TTC, montant non utilement contesté par M. [Q] qui sera condamné à le payer.

2. Sur les autres désordres

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Cette garantie légale est encourue de plein droit, sans faute, dès lors qu’il est établi par l’acquéreur que la chose présente un ou des défauts à la fois cachés, existant au moment de la vente, rendant le bien impropre à sa destination.

Il appartient donc à l’acquéreur d’établir l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, son caractère occulte et son antériorité à la vente, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Et, s’agissant d’un acquéreur profane, il est uniquement exigé la diligence que l’on peut attendre de tout acheteur normalement avisé.

Le vice de la chose s’entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale. Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose.

Il incombe donc à l’acquéreur invoquant l’existence de vices cachés de démontrer pour chacun d’eux sa réalité, sa gravité, son existence au moment de la vente et son caractère occulte, ces caractères étant cumulatifs.

Il convient en l’espèce de vérifier si les désordres invoqués par M. [X] et Mme [D] répondent chacun aux conditions de l’article 1641 du code civil, étant précisé que, dès lors qu’un défaut ne répond pas à un seul desdits critères, il n’est pas utile de vérifier s’il répond aux autres.

En outre, selon l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En considération de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant à l’acte, il incombe donc encore à M. [X] et Mme [D] d’établir que chacun des vices cachés invoqués était connu de M. [Q].

Pour l’application de l’article 1643 du code civil, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

2.1 Sur les désordres affectant l’alimentation électrique, l’alarme et la sonnette extérieure

* Les investigations ont révélé les points suivants intéressant l’alimentation électrique en plafond du salon : le câble d’alimentation électrique émerge de la rosace du plafond au centre du séjour. Il s’agirait d’une alimentation d’un ancien ventilateur de plafond. Ce câble compte quatre fils électriques dont un dénudé. Il n’y a pas de conducteur de protection (vert – jaune). Ce circuit n’est pas conforme (NF C15 – 100) car il n’est pas équipé d’un conducteur de protection (rapport du sapiteur pièce 11 de M. [Q]).

De plus, le tableau électrique général ne comporte pas de repérage complet des circuits. Ce repérage est nécessaire afin d’assurer la sécurité des utilisateurs (rapport du sapiteur pièce 11 de M. [Q]) et l’expert judiciaire indique qu’une mise en conformité est nécessaire (pg 20).

Il n’est pas contesté que ces points existaient avant l’achat et n’étaient pas décelables pour un acquéreur non professionnel.

Toutefois, il est versé aux débats par M. [Q] un diagnostic technique du 10 juillet 2017 signalant que l’installation intérieure d’électricité ne comporte aucune anomalie.

En considération de ce diagnostic et en l’absence de tout élément établissant le contraire, la connaissance du désordre par le vendeur n’est donc pas caractérisée par les demandeurs. La demande ne peut donc pas prospérer.

* Les investigations expertales ont révélé que l’alarme et la sonnette extérieure ne fonctionnent pas.

L’expert judiciaire précise, sans être utilement contesté, que ces deux dysfonctionnements existaient avant l’achat.

Elle ne peut en revanche être suivie lorsqu’elle indique que ces deux désordres n’étaient pas détectables par l’acquéreur. En effet, l’actionnement d’une sonnette extérieure est particulièrement aisé lors d’une visite du bien et compte parmi les points de vigilance possiblement attendus d’un acquéreur diligent.

Enfin, il n’est pas démontré par les demandeurs, à qui incombe la charge de la preuve, que le dysfonctionnement de l’alarme présente le degré de gravité du vice prévu à l’article 1641 du code civil.

Aucune demande ne saurait donc prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés pour les trois désordres considérés.

2.2 Sur les désordres affectant la pompe à chaleur

Aux termes des investigations techniques, il a été constaté que l’unité extérieure de la pompe à chaleur de la maison ne fonctionne pas (pg 20 ; rapport du sapiteur).

Ce vice présente le degré de gravité requis par l’article 1641 du code civil dès lors que ladite pompe constitue le mode de chauffage de l’habitation.

Son antériorité à la vente se déduit de la fiche d’intervention technique sur ladite unité extérieure dressée le 29 novembre 2017 par la société JMP chauffage à la suite elle a adressé à M. [Q] un devis de réparation le 8 février 2018. Si M. [Q] soutient être intervenu avec sa propre société pour procéder à l’intervention (dire n° 3), il n’établit pas pour autant que la pompe fonctionnait au moment de la vente.

Enfin, le caractère caché du désordre pour des acquéreurs profanes au moment de la vente ne peut être sérieusement discuté, M. [Q] ne démontrant pas les en avoir informés contrairement à ce qu’il soutient sans preuve.

Les conditions d’application des articles 1641 et suivants du code civil étant réunies, il y a lieu de condamner M. [Q] à réparer le préjudice matériel subi par M. [X] et Mme [D] et de le condamner à leur verser la somme de 8 036 euros TTC vérifiée par l’expert judiciaire.

2.3 Sur les désordres affectant l’évacuation de la vidange de la piscine et des eaux usées

Aux termes des investigations de l’expert et de son sapiteur :

– d’une part que le collecteur des évacuations des appareils sanitaires et de la cuisine du studio installé au sous-sol est obstrué par des graviers agglomérés par du ciment, ce qui provoque des mises en charge et débordements ; au vu de la nature des obstacles dans la canalisation, ceux-ci proviennent des travaux réalisés dans le sous- sol (gravier et ciment) ; les trois débouchages auxquels ont fait procéder M. [X] et Mme [D] entre juillet et septembre 2018 ont été inopérants (pg 19) et un hydro curage ne serait pas concluant (pg 56) ; il est préconisé la reprise complète de cette évacuation ;

– d’autre part, alors que l’accord de la mairie de [Localité 5] pour la déclaration préalable de travaux du 23 juillet 2018 spécifiait que les eaux de la piscine pourraient être évacuées soit au fossé, soit au caniveau, soit au réseau d’eaux pluviales, mais en aucun cas au réseau d’eaux usées, il a été constaté suite à un test de la vidange de la piscine, que la mise à l’égout des eaux de piscine était raccordée sur le collecteur d’eaux usées, au niveau de l’antenne de la salle de bains du studio du sous-sol ; une mise en conformité s’impose avec le raccord de la mise à l’égout des eaux de piscine sur le réseau d’eaux pluviales collectif.

En considération de l’impropriété à destination qu’ils provoquent, ces vices présentent le degré de gravité requis par l’article 1641 du code civil. Leur gravité est encore attestée par la nécessité de procéder à des réfections complètes.

Procédant de défauts constructifs, ils sont nécessairement antérieurs à la vente et connus de M. [Q] qui a construit la piscine et mis en place les réseaux d’évacuation.

Leur caractère caché pour M. [X] et Mme [D], acquéreurs profanes, ne fait pas débat. Ils engagent en conséquence la garantie des vices cachés due par M. [Q] à ses acquéreurs.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise de ces désordres s’élève à la somme de 13 200 euros TTC (11 000 euros + 2 200 euros correspondant à des travaux préalables d’enlèvement du chauffe-eau et de la machine à laver).

S’y ajoute la somme de 450 euros (3 x 150) au titre des frais de débouchage, engagée à titre conservatoire par M. [X] et Mme [D].

3. Sur la réparation des préjudices immatériels

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

3.1 Sur la demande au titre du préjudice économique

Tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de l’article 1792 du code civil (3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 21-13.567).

Il est sollicité par M. [X] et Mme [D] la somme de 38 700 euros à parfaire au titre de la perte de revenus locatifs tenant à l’impossibilité pour eux de donner à bail le studio du sous-sol.

Il est incontestable que le désordre d’humidité affectant le sous-sol en interdit la mise en location. Cette dernière était encore parfaitement prévisible en considération de l’accès extérieur indépendant existant au moment de la vente.

Selon l’avis de valeur établi le 17 octobre 2023, l’agence Bonnefoy Immobilier estime le montant mensuel du loyer du studio à 430 euros en moyenne en meublé et à 380 euros en moyenne en non-meublé, soit une moyenne de 405 euros. Il est certain qu’au regard de la localisation géographique du bien sur la commune de [Localité 5], la probabilité d’une mise en location effective était relativement élevée, sans être maximale dès lors que le logement ne se trouve pas situé dans le centre. Elle restait encore soumise aux aléas inhérents à l’activité de location immobilière, qui résident dans le fait qu’un bailleur n’est jamais certain de louer en permanence son bien à un locataire qui règle les loyers sans défaillance.

Le préjudice subi par M. [X] et Mme [D] s’analyse donc en une perte de chance pouvant être évaluée à 50 %.

Il sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 18 630 euros (50 % x 405 x 92 mois) au jour du présent jugement, date d’évaluation des préjudices.

3.2 Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les moyens développés au soutien de leur demande de préjudice de jouissance par M. [X] et Mme [D], qui ne justifient d’aucune gêne dans l’utilisation de leur bien à l’exception du studio et dont le préjudice vient d’être réparé, intéressent en réalité un préjudice moral dont ils ne démontrent pas la réalité.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Q], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire mais à l’exclusion des frais de constat d’huissier qui constituent des frais irrépétibles.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [X] et Mme [D] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. En conséquence, M. [Q] sera condamné à leur verser la somme de 5 000 euros, incluant les frais de constat d’huissier, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [E] [Q] à verser à M. [C] [X] et Mme [M] [D] la somme de 37 439,99 euros TTC au titre de la reprise du désordre d’humidité affectant le studio,

Déboute M. [X] et Mme [D] de leurs demandes au titre des désordres affectant l’alimentation électrique, l’alarme et la sonnette extérieure,

Condamne M. [E] [Q] à verser à M. [C] [X] et Mme [M] [D] la somme de 8 036 euros TTC au titre de la reprise de la pompe à chaleur,

Condamne M. [E] [Q] à verser à M. [C] [X] et Mme [M] [D] la somme de 13 200 euros TTC au titre de la reprise de l’évacuation de la vidange de la piscine et des eaux usées,

Condamne M. [E] [Q] à verser à M. [C] [X] et Mme [M] [D] la somme de 450 euros au titre des frais conservatoires,

Condamne M. [E] [Q] à verser à M. [C] [X] et Mme [M] [D] la somme de 18 630 euros en réparation de leur préjudice de pertes locatives,

Déboute M. [C] [X] et Mme [M] [D] du surplus de leur demande au titre du préjudice de pertes locatives,

Déboute M. [C] [X] et Mme [M] [D] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

Condamne M. [E] [Q] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, mais à l’exception des frais de constat d’huissier,

Condamne M. [E] [Q] à verser à M. [C] [X] et Mme [M] [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de constat d’huissier,

Déboute M. [E] [Q] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,