TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04083 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UXOU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 07 Avril 2026

S.A. ADOMA

C/

[R] [O]

[M] [F], pris en sa qualité de tuteur de Monsieur [R] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2026

à Maître Bernard BAYLE-BESSON

Expédition délivrée le 07 Avril 2026

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 07 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [R] [O], majeur protégé, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [M] [F], pris en sa qualité de tuteur de Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.E.M ADOMA a donné en location-résidence à Monsieur [R] [O] le logement n°0037 situé [Adresse 3] à [Localité 1], par contrat signé le 06 août 2024, moyennant une redevance de 406,08 euros, outre une redevance assimilable aux prestations obligations de 31,58 euros.

Par courrier recommandé du 20 août 2025 signifié par commissaire de justice le 19 novembre 2025, la SA.E.M. ADOMA a mis en demeure Monsieur [R] [O] d’avoir à libérer lieux dans le mois suivant la lettre au motif que le contrat se trouve résilié pour avoir eu un comportement agressif verbalement et physiquement envers une résidence et le personnel.

Par suite, la S.A.E.M. ADOMA a fait assigner les 12 et 16 décembre 2025, Monsieur [R] [O] et Monsieur [M] [F], en sa qualité de tuteur de Monsieur [R] [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour demander de :

— juger que malgré la mise en demeure, M. [R] [O] est toujours dans les lieux,

— constater la résiliation du contrat de résidence en application du contrat de résidence et du règlement intérieur,

— prononcer l’expulsion de M. [R] [O] domicilié [Adresse 3] et de tous occupants de son fait si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [R] [O] à titre provisionnel à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers mois par mois, d’un montant de 437,66 € qui sera réactualisé au jour de l’audience et ce à compter de l’ordonnance à intervenir, et jusqu’au départ effectif du résident,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [R] [O] à lui payer la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse,

— condamner M. [R] [O] aux entiers dépens.

Après renvoi, à l’audience du 06 février 2026, la S.A.E.M. ADOMA, représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions écrites aux termes desquelles elle maintient ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que le défendeur rencontre des problèmes avec l’alcool et que le 19 août 2025 il a commis des violences physiques, a jeté une chaise contre sa porte et a proféré des insultes sur une autre résidente ainsi que sur une intervenante sociale, les conduisant à porter plainte. Elle affirme que les faits sont corroborés par le témoignage de l’agent d’accueil ainsi que par les caméras de vidéosurveillance, lesquelles ont fait l’objet d’une retranscription par constat de commissaire de justice. Elle affirme que, si les faits n’ont pas fait l’objet de poursuites pénales à ce stade, elle est fondée à solliciter la résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire, ne pouvant pas le maintenir dans les lieux pour la tranquillité et la sécurité des autres résidents. Elle soutient que la gravité des faits justifie la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [R] [O], représenté Monsieur [M] [F], son tuteur, représenté par son conseil, sollicite aux termes de leurs conclusions écrites, de :

— débouter le bailleur de toutes ses demandes,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer les parties à se pourvoir devant le Juge du fond,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il fait valoir que les faits rapportés par la demanderesse sont des fais isolés et que si Monsieur [R] [O] reconnait avoir déchargé sa frustration en lançant une chaise sur un mur accompagné d’un coup de poing dans la cour de l’immeuble puis s’être emporté contre les deux personnes, cette agression n’a pas été volontaire ni faite en toute conscience. Il soutient que la résidente l’a rattrapé pour lui faire une remarque et que sans cette intervention l’agression n’aurait pas eu lieu. Il affirme qu’aucun autre résident ne s’est plaint de son comportement depuis son entrée dans les lieux, ni après cet incident et qu’il n’existe pas de risque de réitération des faits, outre que ceux-ci n’ont pas fait l’objet de poursuite pénale. Il affirme qu’il existe donc une contestation sérieuse quant à la résiliation du contrat. Il s’oppose à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution faisant valoir qu’il n’est pas de mauvaise foi, et qu’un tuteur a été désigné. Il précise avoir longtemps vécu à la rue et avoir des difficultés à se réinsérer et que son expulsion, de surcroit sans délai, provoquerait pour lui une situation dramatique.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution que le juge doit donner au litige. Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

I. SUR LA DEMANDE DE CONSTAT DE LA RÉSILIATION DU TITRE D’OCCUPATION ET SES CONSEQUENCES:

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties déroge au régime des baux d’habitation de la loi du 6 juillet 1989. L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un certain nombre de dispositions de ladite loi ne s’applique pas aux contrats de location de logements meublés, parmi lesquels l’article 24 relatif à la clause résolutoire.

Ainsi les conditions de recevabilité de l’action en acquisition de clause résolutoire, prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne s’appliquent pas au présent contrat.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 dudit code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur;

— cessation totale d’activité de l’établissement;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

La résiliation a lieu sous réserve d’un délai de préavis et notamment :a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur (…) III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence prévoit en son article 11) « RESILIATION » que le contrat peut être résilié à l’initiative du gestionnaire en cas de « manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».

L’article 2 du règlement intérieur relatif aux conditions d’occupation stipule que " de façon générale, le résident s’engage à se conformer à la réglementation en vigueur, à user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination. (…) Le résident s’engage également à respecter toutes dispositions portées à sa connaissance par voie d’affichage ainsi qu’à observer notamment de respecter les personnes et les biens. Tout comportement constitutif d’une violence et/ou d’une voie de fait sera considérée comme une faute grave justifiant la résiliation du contrat de résidence. "

Il apparaît ainsi que le contrat de résidence, comme le règlement intérieur, prévoient que la résiliation peut intervenir en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment en cas de comportement constitutif d’une violence, ce qui suppose donc une appréciation de la gravité du manquement invoqué.

Par courrier recommandé du 20 août 2025, délivré le 19 novembre 2025, la S.A.E.M. a mis en demeure Monsieur [R] [O] de quitter les lieux sous un délai d’un mois.

La S.A.E.M ADOMA produit aux débats le dépôt de plainte de Mme [W] [C] en date du 19 août 2025 auprès des services de police dénonçant des faits de violences. Elle explique qu’elle a vu le jour même Monsieur [R] [O] jeter une chaise contre le mur avec un coup de poing, qu’il s’est ensuite retourné et l’a insultée, puis l’a bousculée, l’a frappé puis agressée. Elle relate les violences et notamment un cou porté sous le bras gauche. Elle explique souffrir de douleurs au-dessus de la main gauche qui présente des traces bleues/vertes, à l’avant bras droit ainsi qu’a à l’avant bras gauche qui est gonflé, ces constatations étant confirmées par mention de l’agent de police dans le procès-verbal.

Et également produit une seconde plainte pour des faits de violences sur une personne chargée d’une mission de service public par personne en état d’ivresse déposée le même jour par Madame [H] [D], intervenante sociale chargée de mission de service public, laquelle confirme le déroulement des faits concernant Mme [W] [C] et ajoute que Monsieur [R] [O] l’a également frappée au bras gauche avec le plat de sa main et l’a menacée de lui porter d’autres coups. Elle précise qu’ensuite il est monté chez lui, qu’un grand boum a été entendu, et qu’elle a compris qu’il cassait des choses à l’étage. Elle indique que c’est la première fois qu’il se montre ainsi violent,

Selon le procès-verbal du 29 août 2025, il a été constaté par commissaire de justice lors du visionnage des caméras de surveillance de la journée du 19 août 2025 qu’un homme “fait des grands gestes avec les mains et violente la femme, elle tente d’éviter recule sous les coups de l’homme”. Il ajoute “il fait des gestes d’intimidation puis lance un coup en direct de la femme”.

Enfin, le témoignage de Monsieur [G] [A], personnel de la S.A.E.M. ADOMA, corrobore les faits dénoncés puisqu’il explique que Monsieur [R] [O] a menacé physiquement et verbalement Madame [H] [D] en l’insultant et lui portant un coup dans le bras.

Monsieur [R] [O] reconnaît lui-même, dans les conclusions écrites déposées par son conseil, s’être emporté à l’encontre de ces deux personnes, avoir lancé une chaise contre un mur accompagné d’un coup de poing dans la cour de l’immeuble. Il reconnaît également avoir proféré des insultes et avoir bousculé Madame [C].

S’il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un fait unique et non d’un comportement habituellement agressif et perturbateur à l’égard des autres occupants de la résidence, la résiliation du contrat peut résulter d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ces conditions ne sont donc pas nécessairement cumulatives.

Or la violence verbale et physique dont a fait preuve Monsieur [R] [O] à l’égard de plusieurs personnes caractérise un manquement grave, l’absence de poursuites pénales faisant suite aux plaintes précitées, lesquelles relèvent de l’opportunité des poursuites appartenant au procureur de la République, ne suffisant pas à considérer que ces faits ne doivent pas être retenus comme une faute grave et donc sanctionnés.

Les contestations émises par Monsieur [R] [O] et tirées du fait qu’il s’agit d’un événement isolé ne peuvent donc être qualifiées de sérieuses et ne font pas obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat et de fixer la résiliation du bail à compter du 20 décembre 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [R] [O], devenue occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique en tant que de besoin.

Monsieur [R] [O] sera condamné à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du contrat de résidence afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 337,66 euros, révisable selon les stipulations contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise dans la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé, Monsieur [R] [O] étant à jour du paiement des redevances, ce dernier sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité réglée par celui-ci et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

II. SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que "si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

En l’espèce, la S.A.E.M ADOMA ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [R] [O] qu’elle invoque pour supprimer bénéfice du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, notamment compte tenu notamment en raison d’une altération médicalement constatée puisqu’il a été placé sous mesure de protection et est représenté par un tuteur.

Par ailleurs, ce délai est nécessaire pour permettre à Monsieur [R] [O] de se reloger.

En conséquence, la S.A.E.M. sera déboutée de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [O], qui succombe, supportera la charge des dépens.

La S.A.E.M. ADOMA a dû ester en justice pour faire valoir ses droits, il lui sera alloué la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [R] [O] de ses demandes tendant au constat de l’existence d’une contestation sérieuse et au renvoi des parties à se pourvoir devant le juge du fond ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 06 août 2024 entre la [Etablissement 1] ADOMA et Monsieur [R] [O] concernant le logement n°0037 situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 20 décembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS la S.A.E.M. ADOMA de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [O] à payer à la S.A.E.M. à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation selon deniers ou quittances jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation, soit 337,66 euros, révisable selon les stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [O] à payer à la S.A.E.M. la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [O] aux dépens ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente