Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 13 avril 2026, n° 25/01588

TJ Toulouse 13 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 13 avr. 2026, n° 25/01588
Numéro(s) :	25/01588
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Simon BUSCAIL
Cabinet(s) :	CABINET J.M. SERDAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AZ

N° RG 25/01588 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDYC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Avril 2026

[A] [C] [W]

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Avril 2026

à SELARL CABINET J.M SERDAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 13 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [A] [C] [W], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e BUSCAIL Simon, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par la SELARL CABINET J.M SERDAN, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

HABITAT [Localité 2], devenu l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [A] [C] [W] un appartement à usage d’habitation (N°355) sis [Adresse 6] à [Localité 3], par contrat en date du 20 mars 2009, moyennant un loyer mensuel initial de 324,47 euros, en ce compris notamment une provision sur charge.

Se plaignant de divers désordres dans son appartement, Monsieur [A] [C] [W] a fait assigner l’ EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé afin que soit ordonnée une expertise judiciaire afin de déterminer l’origine des désordres, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, que soit fixé à la charge de l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, et qu’à défaut, il lui appartiendra de le faire, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, et de dire qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessité de provoquer la mise en cause d’autres acteurs.

Après renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 octobre 2025, et mise en délibéré au 3 décembre 2025.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a ordonné une réouverture des débats, en relevant que des travaux étaient en cours afin de remédier notamment au problème d’humidité. Il était souligné la nécessité de vérifier l’avancement des travaux et leur impact sur les désordres signalés par Monsieur [C] [W]. La réouverture des débats était en conséquence ordonnée à l’audience du 23 janvier 2026, pour permettre à [Localité 4] HABITAT de justifier de l’avancement des travaux, et pour inviter Monsieur [C] [W] à justifier de ce que les désordres subis étaient toujours d’actualité, notamment s’agissant de la VMC, pour laquelle les dernies éléments communiqués étaient une photo datant du mois d’août 2025.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 février, audience à laquelle les parties étaient représentées et déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [A] [C] [W], représenté par son conseil, s’en réfère à ses dernières conclusions et maintient sa demande d’expertise, et sollicite que la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert soit fixée à la charge de l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT. Il sollicite que [Localité 2] METROPOLE HABITAT soit débouté de sa demande reconventionnelle et de sa demande au titre des frais irrépétibles. Il précise ne pas avoir de nouvelles pièces à fournir dans le cadre de la réouverture des débats.

A l’appui de ses demandes, dans ses conclusions, Monsieur [C] [W] fait valoir qu’il alerte depuis plusieurs années sur des problèmes récurrents d’insalubrité et d’humidité. Il est indiqué que si des travaux ont été envisagés, ils ne correspondent qu’à des travaux d’embellissement extérieurs, alors que les habitants sont privés de VMC depuis plusieurs mois ce qui représente un risque pour la santé. Il indique que cela a un impact sur sa consommation pour le chauffage, le contraignant à dépenser des sommes importantes. Il produit des photographies et indique qu’elles illustrent une dégradation anormale du logement du fait de l’humidité. Il est précisé que s’il s’est un temps opposé à la réalisation de travaux, il a finalement permis l’intervention de l’entreprise SEG-FAYAT le 14 mai 2025 et le 26 juin 2025, et s’oppose à ce titre à la demande reconventionnelle formée par [Localité 2] METROPOLE HABITAT.

Monsieur [C] [W] allègue que les travaux réalisés n’ont cependant pas mis fin aux désordres constatés, et il est produit des photographies de la VMC prises au mois d’août. Il est relevé que les travaux de reprise des conduits de ventilation n’ont pas été réalisés mais seulement envisagés et qu’il est fait état dans l’étude de faisabilité de conduits obstrués, ce qui rend l’habitat insalubre.

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites et précise avoir versé de nouvelles pièces dans le cadre de la réouverture des débats.

Il sollicite aux termes de ses conclusions de :

— débouter Monsieur [C] [W] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre reconventionnel, de condamner Monsieur [C] [W] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à laisser accès à son appartement à toute entreprise mandatée par [Localité 4] HABITAT pour finaliser les travaux de réhabilitation et le cas échéant, à transmettre les autorisations nécessaires à la poursuite des travaux.

A titre subsidiaire, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT sollicite que les frais d’expertise soient mis à la charge de Monsieur [C] [W].

Il est en tout état de cause sollicité la condamnation de Monsieur [C] [W] au paiement de la somme de 1000€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT fait valoir en défense que des travaux ont été réalisés dans le logement de Monsieur [C] [W] en décembre 2019 et en janvier 2021. Il est indiqué qu’au mois d’avril 2022, une visite du logement a été réalisée par le responsable technique d’agence et qu’aucun problème de moisissure n’a été constaté. L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT dit ne plus avoir été sollicité par Monsieur [C] [W] à compter de cette date pour des désordres liés à des infiltrations ou des moisissures. Il fait également état de travaux de réhabilitation ayant débuté en 2023, mais ayant été freinés par le refus de Monsieur [C] [W] de permettre l’accès à son logement, ce qui a conduit à la délivrance d’une sommation le 22 avril 2025, à la suite de laquelle certains travaux ont pu être réalisés.

En défense, L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT indique que les griefs dénoncés par le locataire ont fait l’objet d’interventions de la part du bailleur, et font partie du programme de réhabilitation de l’immeuble dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Il est mentionné que Monsieur [C] [W] s’est opposé à la réalisation des travaux de menuiserie. Il est soutenu que les photographies produites en demande et les pièces versées n’établissent pas l’existence des désordres allégués. Il est souligné qu’il a pu être constaté l’absence d’humidité dans le logement, et qu’un relevé de débit d’air a été réalisé le 20 janvier 2026 et conclut à des résultats satisfaisants. Il est précisé que les intervenants ont pu relever que Monsieur [C] [W] bouchait les entrées d’air de son logement et qu’il lui a été indiqué que cela réduisait le renouvellement de l’air et était propice à l’apparition d’humidité dans le logement.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT fait valoir que Monsieur [C] [W] continue de s’opposer à certains travaux, que le ballon thermodynamique n’a pas pu être installé et que Monsieur [C] [W] n’a pas signé les documents nécessaires à l’installation d’une cuisinière électrique en remplacement des équipements au gaz.

Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT souligne l’obligation de Monsieur [C] [W] de laisser le libre accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintient en état ou à l’entretien normal des locaux loués. L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT se dit dans l’incapacité de poursuivre les travaux nécessaires depuis plusieurs mois en raison de l’inertie de Monsieur [C] [W] et de l’impossibilité d’accéder à son logement.

Il est précisé que si Monsieur [C] [W] a accepté certains travaux, l’entreprise SEG-FAYAT a relayé au mois de janvier 2026 les difficultés persistantes pour accéder au logement de Monsieur [C] [W], ce dernier ayant indiqué qu’il ne souhaitait pas que le ballon thermodynamique soit posé pendant l’hiver, ce qui faisait obstacle à d’autres travaux, notamment de peinture, au sein du logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut “ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse” et “dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable […] accorder une provision au créancier”.

L’article 144 du Code de procédure civile prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Lorsqu’il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n’est pas soumis aux conditions imposées par l’article 808 du code de procédure civile, qu’il n’a notamment pas à rechercher s’il y a urgence, que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre de la mesure sollicitée, l’application de cet article n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès « en germe » possible, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, Monsieur [C] [W] dénonce l’humidité présente dans son logement et la présence de moisissures, ainsi que des dysfonctionnements de la VMC.

Il produit à l’appui de ses demandes divers éléments.

Il est notamment produit un rapport de la mairie du mois d’avril 2021 mentionnant des moisissures et des traces d’infiltration d’eau. Pour autant, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un bon de travaux daté du 2 décembre 2021 qui mentionne, concernant l’appartement de Monsieur [C] [W], que suite à une visite réalisée le 1er octobre, il n’est plus constaté « aucune humidité dans l’appartement ». Il n’est pas établi la persistance d’une humidité qui aurait été à l’origine de dommages matériels dans le logement.

Il est également produit par Monsieur [C] [W] une facture d’énergie de 2024, qui ne suffit cependant pas à établir un lien entre la consommation et l’état du logement, outre que cette facture est désormais relativement ancienne, alors même qu’il est constant et non contesté que des travaux ont été réalisés depuis lors dans le logement.

Deux photographies sont produites par Monsieur [C] [W], représentant des murs qui semblent dégradés par de l’humidité. Or ces photographies ne sont pas datées, et ne sont pas localisées de manière précise dans l’appartement, ce qui ne permet pas de vérifier si les dégradations constatées sont encore actuelles. En outre, quant à l’origine des dégâts constatés, il convient de relever que Monsieur [C] [W] produit le justificatif des travaux réalisés le 26 juin 2025 sur les menuiseries de l’appartement, et ne démontrent pas que les difficultés alléguées d’humidité persisteraient depuis ces travaux. L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit en outre, dans le cadre de la réouverture des débats, un rapport d’étanchéification de la gaine dans l’appartement de Monsieur [C] [W], avec un certificat d’achèvement, daté de janvier 2026, cette intervention étant également susceptible de résoudre d’éventuelles difficultés liées à l’humidité, de sorte qu’il serait nécessaire de démontrer la persistance des désordres suite à cette intervention, ce que Monsieur [C] [W] ne fait pas.

S’agissant du dysfonctionnement de la VMC, Monsieur [C] [W] produit un document intitulé « demande d’information sanitaire des locataires [Adresse 7] à [Localité 5] », signé par plusieurs locataires entre mars 2024 et septembre 2024, relayant que les locataires signataires vivaient sans VMC au sein de leurs logements. Les photographies du conduit de la VMC de la cuisine de Monsieur [C] [W] ne sont pas datées, bien qu’il indique qu’elles datent du mois d’août 2025. Aucune photographie plus récente ou autre élément relatif aux dysfonctionnements ou à l’état de la VMC n’ont été produits dans le cadre de la réouverture des débats.

Il est soulevé par Monsieur [C] [W] que les travaux de réhabilitation des conduits de ventilation ne sont qu’envisagés et non réalisés ou programmés à ce stade, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produisant seulement une « étude de faisabilité ». Il est également souligné que lors de l’inspection réalisée, 27 conduits présentaient des obstacles sur les 75 conduits inspectés. Ces éléments ne sont cependant pas de nature à démontrer l’existence actuelle de désordres sur la VMC individuelle de Monsieur [C] [W], qui ne produit aucun élément récent. L’obstruction de certains conduits, relevée dans l’étude de faisabilité, ne permet pas de déduire que la VMC du logement de Monsieur [C] [W] dysfonctionne ou est insalubre, et ne démontre pas l’obstruction de ce conduit spécifique de VMC.

En outre, l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un relevé de débit réalisé le 20 janvier 2026, après les travaux réalisés le 7 janvier 2026. Il en ressort que les débits d’air sont considérés comme « satisfaisants » par l’intervenant, ce qui permet de considérer que la VMC est à ce jour fonctionnelle, à défaut d’établissement par Monsieur [C] [W] de dysfonctionnements ou difficultés postérieures à cette intervention.

Une mesure d’expertise judiciaire ne saurait être ordonnée sur la seule exigence de Monsieur [C] [W] qui estime qu’il doit y avoir une expertise alors qu’il n’est pas prouvé l’actualité des désordres postérieurement aux travaux, que d’autres travaux de réfection du logement sont encore en cours et susceptibles d’améliorer les conditions de logement de Monsieur [C] [W], et que les mesures récentes de débit d’air sont décrites comme satisfaisantes au sein de son logement.

La mesure d’expertise apparaît ainsi inutile et de nature à retarder la solution du litige.

Dans ces conditions, le requérant ne justifie ainsi pas suffisamment d’un intérêt légitime à solliciter une mesure d’expertise. Il convient, en conséquence, de rejeter sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle

En application de l’article 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués .

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, “le locataire est obligé : […]

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration […] des parties privatives […], de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués […] et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6”.

Le locataire a l’obligation légale et contractuelle d’avoir à laisser l’accès au logement afin que les travaux de mise en conformité puissent être effectués.

Il résulte des éléments versés par les parties que si Monsieur [C] [W] s’est opposé pendant un temps à la réalisation des travaux, il justifie s’être ensuite conformé à son obligation, des justificatifs des travaux réalisés en mai et juin 2025 étant produits.

L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT fait cependant valoir que Monsieur [C] [W] s’oppose à nouveau à la réalisation de certains travaux.

Une mise en demeure par courrier du 7 octobre 2025 a été adressée à Monsieur [C] [W], indiquant que les travaux de pré installation fibre et de pose du ballon thermodynamique n’avaient pas pu être réalisées en raison de son refus d’accès. Il était mis en demeure par l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT de laisser l’accès à son logement dans un délai de 8 jours pour permettre la réalisation des travaux.

Dans ces conditions, L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT se trouve, du fait de l’inertie du locataire, dans l’impossibilité d’accéder aux lieux loués par ce dernier aux fins de réalisation des travaux qui sont visés dans la mise en demeure du mois d’octobre 2025.

Il n’est pas contesté par Monsieur [C] [W] que ces travaux n’ont toujours pas pu s’effectuer.

Ainsi, il convient de faire droit partiellement à la demande de l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, en condamnant Monsieur [C] [W] à laisser le libre accès de son logement à [Localité 6] HABITAT et aux entreprises mandatées par cette dernière, autant de fois que nécessaire, pour la réalisation des travaux de pré installation fibre et d’installation du ballon thermodynamique.

Il convient en effet de limiter la condamnation aux travaux visés par la mise en demeure du 7 octobre 2025, dès lors qu’il n’est pas mentionné expressément et précisément d’autres travaux nécessaires qui auraient été refusés par Monsieur [C] [W], alors même que ce dernier a finalement permis la réalisation de plusieurs travaux.

S’agissant de la demande d’assortir la condamnation de laisser le libre accès à son domicile d’une astreinte, il convient de relever que cette astreinte n’apparaît pas nécessaire ni proportionnée en l’état actuel du litige.

En effet, si l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT fait valoir dans ses dernières conclusions qu’ « au mois de janvier 2026, les équipes mandatées par [Localité 2] METROPOLE HABITAT peinent toujours à rentrer dans le logement face aux refus répétés de Monsieur [W] », il n’est aucunement justifié de ces refus. En effet, il est cité les propos de l’entreprise SEG-FAYAT, prestataire intervenant pour les travaux de réhabilitation, qui aurait relayé le refus de Monsieur [W] de réaliser les travaux de pose du ballon thermodynamique. Pour autant, bien que ces propos soient cités comme des propos écrits, il n’est produit aucun justificatif de cet échange avec l’entreprise, de sorte que la temporalité du refus de Monsieur [C] [W] par rapport à la mise en demeure du 7 octobre 2025, ou encore le caractère répété de ses refus, ne sont aucunement établis.

Faute de démonstration d’une résistance caractérisée postérieurement à la mise en demeure adressée le 7 octobre 2025, alors même qu’il est rapporté que Monsieur [C] [W] préférait attendre, laissant penser qu’il n’a pas opposé un refus catégorique aux travaux, le prononcé d’une astreinte apparaît disproportionné, et ce d’autant que Monsieur [C] [W] a déjà laissé l’accès à son logement il y a moins d’un an pour une série de travaux, en mai et juin 2025, suite à la sommation faite le 22 avril 2025 par l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT.

Ainsi, la demande tendant à assortir la condamnation d’une astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La solution du litige, la situation respective des parties et l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. L’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [A] [C] [W] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [C] [W] à laisser de laisser le libre accès de l’appartement qu’il loue à l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT et aux entreprises mandatées par l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT, autant de fois que nécessaire, afin qu’elles procèdent aux travaux de pré installation fibre et d’installation du ballon thermodynamique ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT de sa demande d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 2] METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [C] [W] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,