MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 22/00774 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QSCZ

NAC : 54F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : M^me SULTANA

lors du prononcé : M. PEREZ,

rédigé avec l’assistance de Mme [K] [F], auditrice de justice

DEBATS

à l’audience publique du 07 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.N.C. [Adresse 3], RCS [Localité 5] 828 692 384, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Agnès ARNAUD de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 369

S.A.R.L. FAITS D’ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 2]/FRANCE

représentée par Maître Agnès ARNAUD de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 369

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

La société PROCIVIS SMC a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre de conception avec la Société à Responsabilité Limitée (ci-après SARL) FAITS D’ARCHITECTURE le 14 décembre 2016 concernant un programme immobilier dénommé « LE CONTI ». La Société en Nom Collectif (ci-après SNC) [Adresse 3] s’est substituée à la société PROCIVIS SMC.

Pendant la phase d’exécution du projet, il est apparu que les plans établis par le maître d’œuvre de conception, la SARL FAITS D’ARCHITECTURE, présentaient une hauteur sous combles de 14 centimètres supérieure aux relevés établis par un géomètre et mis à sa disposition pour l’élaboration du projet.

Informé, il a établi des plans rectifiés, sous l’indice D, le 28 janvier 2019, dans lesquels les surfaces des lots A07, A09, A10, et A11 sont moindres que dans les plans précédents.

La SNC [Adresse 3] a vendu en l’état futur d’achèvement les lots A07, A09, A10, et A11.

Des diagnostics Carrez ont été réalisés et ont révélé des différences de plus de 5 % à la baisse entre les surfaces vendues et les surfaces réelles des quatre appartements.

La SNC [Adresse 3] a conclu avec les acquéreurs des protocoles d’accord dans lesquels elle s’est engagée à payer les sommes suivantes :

— A07 : 16 856 €,

— A09 : 11 483 €,

— A10 : 9 772 €.

Elle affirme par ailleurs avoir été contrainte de réduire le prix de vente de l’appartement A11.

La SNC [Adresse 3] fait grief à la SARL FAITS D’ARCHITECTE d’avoir mentionné des surfaces erronées dans les plans fournis, à l’origine de la nécessité, pour elle, d’indemniser les acquéreurs des logements, ou de revoir leurs prix à la baisse.

Par exploits d’huissier signifiés les 8 et 16 février 2022, la SNC [Adresse 3] a fait assigner la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et la Compagnie d’assurance Mutuelle des Architectes français devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 2 février 2023, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise de la SNC [Adresse 3] et a désigné Monsieur [X] [M] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a rendu son rapport le 8 avril 2024.

La clôture est intervenue le 2 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 7 novembre 2025, et mise en délibéré au 6 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie du RPVA 31 mars 2025, la SNC [Adresse 3] demande au tribunal de :

A titre principal,

—  Condamner solidairement la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et son assureur la MUTUELLE ARCHITECTES FRANCAIS à lui verser la somme de 185 258,61 euros, au titre de sa perte de gain,

A titre subsidiaire,

—  Condamner solidairement la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et son assureur la Compagnie d’assurance Mutuelle des Architectes français à lui verser la somme de 4334 euros, en réparation de la perte financière subie,

En tout état de cause,

—  Condamner solidairement la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et son assureur la Compagnie d’assurance Mutuelle des Architectes français aux dépens, dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazzé, avocat sur son affirmation de droit,

—  Condamner solidairement la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et son assureur la Compagnie d’assurance Mutuelle des Architectes français à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en réparation de la perte de gains subie, se fondant sur les articles 1103 et 1231-1 du code civil et 238 du code de procédure civile, la SNC [Adresse 3] relève que l’expert judiciaire a dépassé les contours de sa mission en portant une appréciation d’ordre juridique. Elle indique que la SARL FAITS D’ARCHITECTURE a commis une faute en établissant un plan erroné mentionnant des dimensions différentes de celles mesurées par le géomètre et considère qu’elle n’a ainsi pas respecté son obligation contractuelle de fourniture de plans établis à partir de dimensions correctes. Elle rappelle qu’elle a établi un budget sur la base d’un objectif chiffré de 1015,83 m2 de surface habitable, et que l’architecte s’est engagé à établir et dessiner un projet en phase avec l’objectif coût/travaux convenu contractuellement, à savoir 1 000 euros hors taxe par m2 de surface habitable. La demanderesse estime ainsi que l’objectif économique du contrat n’a pas été respecté par la SARL FAITS D’ARCHITECTURE.

La SNC [Adresse 3] invoque avoir subi un préjudice de perte de chance de vendre à un meilleur prix l’ensemble des lots, faisant valoir sa volonté initiale de vendre l’ensemble pour un montant total de 1 468 769 euros, et n’avoir finalement pu vendre les lots que pour un montant de 1 290 000 euros, soit une différence de 178 769 euros. Elle estime ainsi qu’elle aurait pu proposer les mêmes prix pour les mêmes surfaces au regard du contexte favorable du marché immobilier du moment. Elle indique par ailleurs que les négociations avec les acquéreurs pour les lots A09 et A 10 et la signature de l’acte authentique de vente pour le lot A07 ont eu lieu sur la base des plans erronés, l’obligeant à les indemniser au prorata de la différence de surface. Concernant le lot A11, qui a été vendu sur la base des plans non erronés, la demanderesse conteste l’impact de la crise de la Covid-19 sur la perte de valeur du bien. Elle ajoute enfin que le mode de calcul proposé par l’expert judiciaire ne tient pas compte de tous les frais engagés, ni de la perte de valeur des lots.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie du RPVA le 29 octobre 2024, la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et son assureur la Compagnie d’assurance Mutuelle des Architectes français sollicitent :

A titre principal,

—  Débouter la SNC [Adresse 3] de ses demandes,

A titre subsidiaire,

—  Limiter l’indemnisation de la SNC [Adresse 3] à la somme de 4 334 euros toutes charges comprises (TTC) (3,94 m2 x 1100 euros TTC / m2) telle que déterminée par l’Expert judiciaire,

En tout état de cause,

—  Cantonner la garantie de la MAF dans les conditions et limites du contrat d’assurance en ce qui concerne notamment l’opposabilité de la franchise et du plafond contractuels à son assuré et aux tiers,

—  Condamner la SNC [Adresse 3] aux dépens,

— Condamner la SNC [Adresse 3] à verser à la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et à la Compagnie d’assurance Mutuelle des Architectes français la somme globale de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à l’ensemble des demandes formulées à leur encontre, la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et la Compagnie d’assurance Mutuelle des Architectes français soutiennent, au visa de l’article 1231-1 du code civil, que la SARL FAITS D’ARCHITECTURE n’a pas commis de faute dans la mesure où ses obligations contractuelles impliquaient d’établir des plans qui devenaient de plus en plus précis suivant l’avancée des travaux. Elles font valoir que la SARL a immédiatement modifié les plans quand elle a eu connaissance de la problématique de hauteur des sous pentes R+3 du bâtiment A.

Elles soulignent que le promoteur disposait des plans rectifiés au moment des ventes, et qu’il lui appartenait de les prendre en compte, de sorte qu’il a lui-même commis une faute.

Elles considèrent par ailleurs que l’erreur de représentation commise sur les plans n’a entraîné aucun préjudice pour le promoteur. Elles relèvent que le contrat de réservation du lot A07 a été signé avant la modification des surfaces, que les contrats préliminaires des lots A09 et 10 ont été signés a posteriori mais, du fait de l’erreur du notaire, la vente a été signée sur la base des plans erronés, et que l’acte de vente du lot A11 a été signé en prenant en compte la modification de surface. Elles indiquent que les frais de portage concernant le lot A11 ne sont pas justifiés. Elles estiment par ailleurs que la demanderesse ne peut pas demander une indemnisation pour la perte de chance de vendre des m2 qui n’ont jamais existé, ajoutant qu’elle ne justifie pas du prix qu’elle aurait pu percevoir.

MOTIFS

I/ Sur la demande en condamnation au paiement de dommages et intérêts

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon les termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

1) Sur la faute de la SARL FAITS D’ARCHITECTURE

En l’espèce, un contrat de maîtrise d’œuvre de conception a été conclu le 14 décembre 2016 entre le maître d’ouvrage la société PROCIVIS SMC et le maître d’œuvre la SARL FAITS D’ARCHITECTURE. Il ressort des termes de ce contrat que « L’objectif est de réaliser au minimum 1245 m2 de surface de plancher comprenant 21 logements. L’immeuble serait de type R+2 avec 5 places de stationnement ». Les missions confiées au Maître d’œuvre sont définies à l’article 2 du contrat : APS (avant-projet sommaire), APD (avant-projet détaillé), PRO (projet), plans de vente et conformité. L’article 2 précise notamment :

—  2.3 plan de vente : dès l’obtention du permis de construire, le Maître d’ouvrage pourra demander au Maître d’œuvre de produire des plans de vente A4 afin d’assurer au Maître d’ouvrage la pré-commercialisation du projet.

—  2.5 Mise à jour des plans de vente : Suite à la production de l’avant-projet détaillé les plans de vente devront se conformer aux éventuelles modifications intervenues sur les logements.

Au titre des missions, il est précisé dès le début du contrat que seules des missions de conception sont confiées à la SARL FAITS D’ARCHITECTURE, dès lors que : « Les autres missions ne seront pas à la charge du Maître d’œuvre notamment : Maîtrise d’œuvre d’exécution, études bétons, études thermiques, maîtrise d’œuvre VRD, études des sols, bureau de contrôle, coordonnateur SPS ».

L’article 10 du contrat stipule par ailleurs : Responsabilités : Le maître d’œuvre assume les responsabilités professionnelles définies par les lois et règlements en vigueur mais ne peut, même à titre subsidiaire, être rendu responsable des fautes du Maître d’ouvrage ou des tiers, à quelque titre qu’il intervienne.

La SARL FAITS D’ARCHITECTURE s’est ainsi contractuellement engagée à établir les plans de vente en se fondant sur les données mises à sa disposition, à savoir notamment les plans de géomètre édités en 2012 puis en 2014.

Concernant la première faute invoquée par la SNC [Adresse 3], à savoir le non respect de l’objectif coût/travaux contractuellement convenu, qui l’aurait privée de la rentabilité attendue de l’opération, il convient de se référer au constat de l’expert selon lequel il était prévu que le maître d’oeuvre de conception établisse un ouvrage contenant au minimum 21 logements sur 1 015, 83 m². En effet, l’expert observe, sans être contredit, qu’il a finalement été dessiné 23 logements sur 1 011 m².

Cette différence ne saurait être constitutive d’une faute du maître d’oeuvre au regard de la modicité de la différence de surface, rapportée à la création de deux logements supplémentaires.

De même, le reproche émis par la SN C [Adresse 3], selon lequel pour un coût de la construction contractuellement fixé à 1000 € HT/m², soit une opération de 1 105 830 €, a été largement dépassé n’est pas mis en relation de causalité avec une quelconque faute du maître d’oeuvre de conception, et notamment la faute tenant à l’élaboration de plans erronés, qui a au contraire réduit la surface de construction, ce qui n’a par hypothèse pas engendré une augmentation du coût de la construction.

Concernant la seconde faute invoquée par la SNC [Adresse 3], il ressort des éléments du débat qu’à l’occasion d’une réunion de chantier du 23 janvier 2019, une problématique de hauteur des sous pentes du R+3 du bâtiment A a été détectée. Cela a conduit la SARL FAITS D’ARCHITECTURE à reprendre les plans et produire les plans indices D le 28 janvier 2019.

L’imputabilité de cette erreur à la SARL FAITS D’ARCHITECTURE a été étudiée dans le rapport d’expertise judiciaire en date du 8 avril 2024 réalisé par Monsieur [X] [M] qui indique qu'« en confrontant les coupes de l’architecte et du géomètre, sous forme vectorielle, nous avons constaté que la charpente a mal été reportée sur les documents de l’architecte. Côté rue, pour un niveau de référence équivalent (hauteur du dernier plancher Z = 153.43 NGF), le géomètre relève, au plus bas, une hauteur sous chevrons de 1,28 mètres, là où l’architecte reporte une hauteur sous chevrons de 1,42 mètres. L’architecte a donc représenté la charpente 14 centimètres plus haut que les relevés du géomètre. ». L’expert relève par ailleurs que le projet est réalisé dans une dent creuse et en partie dans un immeuble réhabilité, ce qui a pour conséquence que le projet est limité par l’existant dans toutes ses dimensions et qui rend les mesures particulièrement nécessaires à l’établissement du projet.

L’expert conclut ainsi que « La SARL est incontestablement responsable de la problématique de hauteur des logements du R+3 du bâtiment A, basée sur la mauvaise représentation de la toiture existante et donc de la limite de hauteur « H

Ainsi, à défaut d’éléments techniques susceptibles d’infirmer l’avis clair, précis et motivé de l’expert, il convient de retenir une faute de conception de la SARL FAITS D’ARCHITECTURE réduisant les surfaces indiquées des lots A07, A08, A09, A10 et A11 dans les plans antérieurs au 28 janvier 2019.

Si la SARL FAITS D’ARCHITECTURE a réagi rapidement après la découverte de la problématique liée à la hauteur des sous pentes, la réunion de chantier qui a révélé le problème ayant eu lieu le 23 janvier 2019 et la modification du plan indice D le 28 janvier 2019, il n’en demeure pas moins qu’elle s’explique par une erreur commise par le maître d’œuvre qui a mal reporté les mesures relevées par le géomètre. Ainsi, il ne s’agit pas d’une « modification » des données impliquant une adaptation des plans comme prévu dans le contrat (2.5 Mise à jour des plans de vente), mais de la correction d’une erreur qui aurait dû être évitée lors de la réalisation du plan Indice C.

En conséquence, la SARL FAITS D’ARCHITECTURE a commis une faute constitutive d’un manquement à son obligation contractuelle, ce qui doit entraîner sa responsabilité pour les préjudices qui en ont résulté.

2) Sur les préjudices et le lien de causalité

Pour être réparable, un préjudice doit être certain, direct et légitime. Le préjudice direct est celui qui est la suite immédiate, ou à tout le moins suffisamment proche, du fait générateur. Il incombe à la partie qui se prévaut d’un préjudice de rapporter la preuve de son caractère personnel, direct et certain.

La perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. La chance perdue ne doit pas être simplement virtuelle ou hypothétique, mais réelle ; la victime doit démontrer qu’elle avait une chance de voir se réaliser l’événement favorable. De plus, la disparition de l’éventualité favorable doit être directe c’est-à-dire qu’il doit exister un lien de causalité direct entre la faute et la disparition. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

2.1/ Sur la demande principale tendant à voir reconnaître une perte de gains

La SNC [Adresse 3] invoque avoir subi un préjudice de perte de chance de vendre à un meilleur prix l’ensemble des lots. Elle estime une différence de 178 769 euros entre les prévisions et le montant total réellement obtenu.

En premier lieu, la demanderesse produit des graphiques dans le corps de ses conclusions pour démontrer que le prix du mètre carré s’est maintenu à [Localité 5] entre janvier 2019 et juillet 2021, ainsi qu’une “grille initiale de prix pour les différents lots” (pièce 24) pour établir qu’elle envisageait des prix supérieurs à ceux pratiqués, bien que cette grille ne vise justement pas les lots objets du litige.

Force est de constater que contrairement à l’effet recherché par la SNC [Adresse 3], ces éléments permettent de constater d’une part qu’elle était ambitieuse concernant le montant des prix fixés au moment de l’élaboration de son projet et d’autre part qu’elle a vendu les lots litigieux à des prix convenables, y compris une fois appliquée la correction suscitée par les protocoles d’accord qu’elle a conclus avec les acquéreurs.

En effet, le lot A07 a rapporté au promoteur in fine le prix corrigé de 6031 € le m², le lot A09, le prix corrigé de 6 379, 62 € le m², le lot A10 le prix corrigé de 6 647, 90 € le m² et le lot A11 le prix de 5 129, 35 € du mètre carré.

Ces chiffres, rapportés aux éléments produits par la demanderesse, démontrent que non seulement les biens ont été vendus à des prix supérieurs aux prix du marché (3 072 €/m² en 2019 et 3 741 €/m² en 2021), mais en outre à des prix similaires aux valeurs qu’elle s’était fixées au moment de l’élaboration de son projet, à savoir entre 6 800 €/m² et 5 500 €/m².

Ainsi, en l’état des pièces générales qu’elle verse aux débats, la SNC [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve d’une perte de chance de vendre les lots objet du litige au prix qu’elle avait initialement prévu pour les surfaces figurant dans le plan indice D, lequel était en réalité élevé.

Il y a toutefois lieu d’examiner la situation de chacun des lots à titre particulier pour déterminer si elle caractérise, au cas par cas, la perte de chance qu’elle invoque, étant rappelé que la charge de la preuve lui incombe.

En deuxième lieu, en ce qui concerne les lots A09 et A10, la demanderesse indique avoir été dans l’obligation de baisser de 17 000 euros le prix de chaque lot pendant les négociations, celles-ci ayant débuté sur la base des plans indice C erronés.

Pour autant, elle ne démontre pas d’une part que la réduction de 17 000 euros qu’elle allègue est liée à la réduction de la surface, ni d’autre part qu’elle aurait pu vendre ces lots à un meilleur prix. En effet, son argumentation repose sur ses propres affirmations, et n’est étayée par aucun élément de preuve.

Au contraire, le rapport d’expertise judiciaire confirme, en se fondant sur la grille des prix de vente établie par la SNC [Adresse 3] en 2017, que « les lots A09 et A10 ont été respectivement réservés pour un prix de vente de 6 380 €/m2 et 6648€/m2 ; soit un prix au m² situé dans la fourchette haute de la grille initiale. Des logements de surface équivalente sur la même opération sont proposés autour des 5 800€/m². Le coût de construction indiqué au contrat est de 1 000€ HT/m² soit 1100€ TTC/m² pour des travaux de rénovation. Les prix de vente du maître d’ouvrage oscillent entre 5 505,58€/m² et 6862,75€/m². »

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que l’évolution de la présentation de la surface des lots soit à l’origine d’une baisse du prix négocié avant la signature des avant-contrats, lesquels ont été conclu postérieurement à la révision des plans.

Par ailleurs, il convient de relever qu’au moment de la signature des VEFA des lots A09 et A10, la SARL FAITS D’ARCHITECTURE avait déjà procédé à la modification des plans en établissant les surfaces réelles des biens, cette modification ayant déjà été prise en compte lors de la signature des avant-contrats, de l’avis même de la demanderesse, qui estime avoir perdu 17 000 € de ce fait.

La SNC [Adresse 3] pouvait donc continuer le processus de vente en maintenant les informations déjà mises à disposition des acquéreurs sur les surfaces réelles des lots.

En l’occurrence, l’architecte est complètement étranger au fait que les actes signés par les parties à la vente reprenaient les plans C erronés, ce qui a par la suite ouvert la possibilité, pour les acquéreurs, de demander une réduction du prix.

Il appartenait en effet à la SNC [Adresse 3], en sa qualité de vendeur, de s’assurer de la concordance des actes définitifs avec les avants-contrats qui correspondaient bien au prix de vente négocié pour la surface réelle du bien, en application des plans indice D mis à sa disposition par l’architecte. Que cette erreur relève de sa propre responsabilité ou de celle du notaire n’enlève rien au fait que la faute initiale de l’architecte, réparée au stade des avants-contrats, n’entretient aucun lien de causalité avec les termes du contrat final.

Dès lors, la SNC [Adresse 3], qui ne caractérise pas de perte de chance de vendre à un autre prix que celui négocié au stade des avants-contrat imputable à l’architecte, ne caractérise pas davantage de lien de causalité entre un éventuel préjudice financier subi du fait de l’indemnisation des acquéreurs.

Dès lors, il n’est pas démontré que la demanderesse a subi un quelconque préjudice imputable au maître d’œuvre concernant la vente des lots A09 et A10.

En troisième lieu, concernant le lot A11, l’acte de vente a été signé le 17 juin 2021 en prenant en compte les modifications de surface. La SNC [Adresse 3] invoque, pour caractériser la perte de chance constituant son préjudice, la différence entre le prix de vente réel et celui qu’elle estimait obtenir, chiffrant cette différence à un montant de 106 658 euros, précisant qu’elle a baissé le prix de vente au vu du refus par les acquéreurs d’acheter au prix initial compte tenu de la diminution de la surface.

Or, la demanderesse n’apporte pas d’élément probatoire aux débats permettant de démontrer que la diminution du prix est corrélée à la diminution de surface, ni que le prix qu’elle souhaitait pratiquer était raisonnable pour les caractéristiques du bien vendu, alors que d’autres éléments peuvent expliquer que ce lot ait été vendu à un prix inférieur aux autres, notamment la tardiveté de la vente.

La demanderesse invoque également avoir subi un préjudice eu égard aux frais de portage associés au lot A11 pour un montant supplémentaire de 6 469,61 euros. Or, aucun élément n’est versé au débat pour justifier de cette somme, tant dans son principe que dans son montant.

Dès lors, il n’est pas démontré que la demanderesse a subi un quelconque préjudice imputable au maître d’œuvre concernant la vente du lot A11.

En dernier lieu, concernant le lot A07, le contrat préliminaire de réservation a été signé le 18 juin 2018 sur la base des plans de vente indice A, et la vente a été actée le 31 décembre 2018.

Le contrat avec les acquéreurs a donc été conclu en considération du plan erroné fourni par la SARL FAITS D’ARCHITECTURE.

La SNC [Adresse 3] a ainsi été dans l’obligation d’indemniser les acquéreurs du lot A07 à hauteur de 13 000 euros et a pris en charge l’intégralité des demandes de travaux modificatifs formées par les acquéreurs pour un montant de 3855,11 euros, soit un total de 16 855,11 euros, comme en atteste le protocole d’accord signé entre Monsieur [Y] [P] et Madame [E] [P], acquéreurs, et la SNC [Adresse 3] le 16 décembre 2019.

Dans ces conditions, il est démontré que l’erreur commise par la SARL FAITS D’ARCHITECTURE a joué un rôle causal direct et certain avec la perte de rentabilité subie par la SNC [Adresse 3] à raison de la réduction du prix initialement négocié.

Pour autant, c’est à bon droit que la SARL FAITS D’ARCHITECTURE rappelle que la restitution d’une partie du prix à laquelle un contractant est condamné pour déficit de superficie de l’immeuble vendu ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie contre l’architecte.

En effet, il est admis que celui qui restitue le prix correspondant à une surface inexistante ne perd rien, puisque ladite surface n’existe pas, de sorte qu’il ne s’est pas appauvri.

En l’occurrence, la SNC [Adresse 3] se prévaut d’une perte de chance de vendre le bien au même prix que celui qu’elle avait initialement prévu, malgré une surface moindre, au motif qu’à l’époque, le marché immobilier présentait une bonne dynamique. Toutefois, comme relevé supra, elle ne produit pas d’élément suffisant pour établir quels étaient les termes de la négociation en 2018, notamment au regard des autres biens vendus dans le programme. Au contraire, il peut être estimé que le prix convenu lui paraissait, rapporté au mètre carré, adapté à la valeur du bien, de sorte qu’elle n’a pas subi de préjudice en restituant une partie de ce prix correspondant à une surface inexistante, étant rappelé qu’au total, la surface du projet et le nombre de logement satisfaisaient aux exigences contractuelles.

Par conséquent, la SNC [Adresse 3] doit être déboutée de sa demande en réparation d’une perte de chance de gain supérieur à l’équilibre final de son opération.

2.2/ Sur la demande subsidiaire tendant à l’indemnisation d’une perte financière

Subsidiairement, la SNC [Adresse 3] demande la prise en compte d’un préjudice financier tel que proposé par l’expert judiciaire.

Sur ce point, l’expert estime le préjudice subi limité au lot A07 et à un montant de 4 334 euros en se fondant sur le coût de construction (1100 euros TTC/m²) et sur la différence de surface de 3,94 m2 entre ce qui était initialement annoncé sur les plans et la surface réelle.

La SNC [Adresse 3] estime que les coûts de construction ne reflètent pas la totalité de la perte subie par elle, faisant état de frais de portage et de notaire notamment.

Or, elle ne justifie pas de ces coûts supplémentaires, et de fait, l’unique somme engagée à perte est celle qu’elle a investie au titre d’une construction qui n’a pas eu lieu, sans pouvoir la prendre en compte dans la négociation du prix avec les acquéreurs.

Ainsi, il sera retenu que la SNC [Adresse 3] a subi un préjudice financier ayant un lien direct et certain avec la faute commise par la SARL FAITS D’ARCHITECTURE, d’un montant de 4 334 euros.

En conséquence, la SARL FAITS D’ARCHITECTURE sera condamnée à payer à la SNC [Adresse 3] la somme de 4 334 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

II/ Sur la garantie de la Compagnie d’assurance Mutuelle des architectes français

En application de l’article L.124-1 du code des assurances, l’assureur est tenu à garantie si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé.

En l’espèce, la MAF, qui comparaît aux côtés de son assurée, ne dénie pas sa garantie.

Elle sera donc condamnée à ses côtés, et, s’agissant de garantir la responsabilité contractuelle de son assurée, et donc de mobiliser une garantie facultative, elle sera autorisée à opposer sa franchise et son plafond contractuels à tous.

III/ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL FAITS D’ARCHITECTURE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazzé conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL FAITS D’ARCHITECTURE condamnée aux dépens, devra payer à la SNC [Adresse 3], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

La Compagnie d’assurance Mutuelle des architectes français et la SARL FAITS D’ARCHITECTURE seront déboutées de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant contradictoirement, par jugement rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

Déboute la SNC [Adresse 3] de sa demande tendant à l’indemnisation d’une perte de gains ;

Condamne in solidum la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et la Mutuelle des architectes français à payer à la SNC [Adresse 3] la somme de 4 334 euros en réparation de son préjudice financier ;

Autorise la Mutuelle des architectes français à opposer sa franchise et ses plafonds contractuels à tous ;

Condamne in solidum la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et la Mutuelle des architectes français aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazzé ;

Condamne in solidum la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et la Mutuelle des architectes français à payer à la SNC [Adresse 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SARL FAITS D’ARCHITECTURE et de la Mutuelle des architectes français fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE