TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. THAVAEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Rémy HUERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03796 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K3H

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2],Représenté par son syndicat le cabinet SAINT LAMBERT – [Adresse 1]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDERESSE

S.C.I. THAVAEL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03796 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5K3H

EXPOSE DU LITIGE

La SCI THAVAEL est propriétaire des lots n° 4 et 19 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 19 janvier 2024, la SCI THAVAEL a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 121,72 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2021 au 14 septembre 2023 appel du 3ème trimestre 2023 inclus, 20,84 euros au titre des frais de recouvrement, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT, a assigné la SCI THAVAEL devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5193,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3è trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 5703,59 euros date de la mise en demeure et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts, 2000 euros à titre de dommages-intérêts, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés alors que la SCI THAVAEL a fait l’objet d’une précédente procédure, que sa créance est certaine, liquide et exigible, qu’il a engagé des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de ladite loi et de l’article 9 du contrat type de syndic annexé au décret du 26 mars 2015, que la résistance abusive de la SCI THAVAEL lui cause un préjudice.

A l’audience du 22 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, exposant à titre de simple information que la dette a augmenté malgré des règlements.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI THAVAEL n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande le relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la SCI THAVAEL, le décompte de la dette pour la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024 appel du 4ème trimestre 2024 inclus, les appels de provisions, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2023 et 13 mars 2024, la régularisation de charges pour l’année 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 3249,82 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er octobre 2023 au 23 septembre 2024 – 3ème trimestre 2024 inclus, les charges dues pour le 4ème trimestre 2024 ne pouvant être prises en compte en l’absence de signification d’une nouvelle demande portant sur ces sommes à la défenderesse non comparante

La SCI THAVAEL sera condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 29 avril 2024 puisque le décompte qui y aurait été joint n’est pas produit de sorte qu’il s’avère impossible d’apprécier la nature et la date des sommes réclamées.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires a visé aux termes de son assignation l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n’a précisé ni la somme sollicitée à ce titre ni les frais sur lesquels porte sa demande. Il n’appartient pas au tribunal de fixer le montant de la demande ni de déterminer les frais concernés. La créance étant incertaine, elle sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les dommages-intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI THAVAEL présente de manière récurrente depuis au moins l’année 2021 des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat des copropriétaires est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

La SCI THAVAEL, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI THAVAEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT, la somme de 3249,82 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er octobre 2023 au 23 septembre 2024 – 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 ;

REJETTE la demande au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI THAVAEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI THAVAEL aux dépens ;

CONDAMNE la SCI THAVAEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet SAINT LAMBERT, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier La Présidente