TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00714 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U475

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Mai 2026

[R] [J]

[C] [N]

C/

[H] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Mai 2026

à M. [R] [J]

Mme [C] [N]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [R] [J], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Mme [C] [N], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

M. [H] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 mai 2021, Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] ont donné à bail à Monsieur [H] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] assorti d’une cave et d’un parking pour un loyer mensuel de 615 euros et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Le 25 septembre 2025, Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] ont fait signifier à Monsieur [H] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] ont ensuite fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, qu’il soit dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles L451-1 et R451-1 en cas d’abandon des lieux et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.575 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la dénonce dudit commandement de payer à la CCAPEX, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [H] [E] (Article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2025.

A l’audience du 13 mars 2026, Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N], comparant en personne, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.720 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2026 comprise. Ils indiquent que Monsieur [H] [E] n’a pas fourni l’assurance et qu’il a des retards de paiement depuis 4 ans. Ils ajoutent que ce dernier ne règle plus ses loyers. Ils expliquent que l’appartement est occupé par deux personnes qu’ils ne connaissent pas et ce, depuis le mois d’août 2025. Ils précisent qu’il y a eu deux commandements de payer, qu’ils ont effectué une avance d’un montant de 600 euros auprès du commissaire de justice et qu’ils n’ont pas de justificatifs des frais autres que la procédure.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude de commissaire de justice le 11 décembre 2025, Monsieur [H] [E] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (XI. – CLAUSE RESOLUTOIRE) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2025.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, le locataire, non comparant ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 octobre 2025 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu’il y ait besoin d’examiner si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d’une assurance dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

Monsieur [H] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2026, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] produisent un décompte arrêté au mois de mars 2026 inclus démontrant que Monsieur [H] [E] reste devoir la somme de 5.720 euros.

Monsieur [H] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.720 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 sur la somme de 1.430 euros, du 11 décembre 2025 sur la somme de 3.575 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [H] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 26 octobre 2025 au 31 mars 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de frais d’avocat et de justificatifs produits sur les frais engagés dans le cadre de la présente procédure en dehors des dépens, Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 11 mai 2021 entre Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] et Monsieur [H] [E] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2] assorti d’une cave et d’un parking sont réunies à la date du 26 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] à titre provisionnel la somme de 5.720 euros (décompte arrêté au arrêté au mois de mars 2026 inclus, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 sur la somme de 1.430 euros, du 11 décembre 2025 sur la somme de 3.575 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [J] et Madame [C] [N] de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE