N° RG 25/01694 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNTR

MINUTE N° : 26/

DOSSIER : N° RG 25/01694 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UNTR

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à Me [Localité 5]-Victoire CHAZEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [8] [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société DOMICIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [S] [X], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 janvier 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [X] est propriétaire des lots n° 204, 662 et 663, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [6] sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA, a assigné Madame [S] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 06 janvier 2026.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA, demande à la présente juridiction, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Madame [S] [X] à payer par provision la somme de 5.568,43 euros à parfaire au jour de l’audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation ;condamner Madame [S] [X] à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [S] [X] aux entiers dépens.

De son côté, Madame [S] [X], régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, est présente lors de l’audience.

Elle propose de régler 120 euros par mois. Elle fait état de difficultés financières liées à des difficultés personnelles ayant entrainé sa mise en arrêt de travail. Elle indique espérer reprendre le travail dès fin janvier 2026.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires indique s’opposer à la demande de délais de paiement.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, il est constant que Madame [S] [X] est propriétaire des lots n° 204, 662 et 663, dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [6] sis [Adresse 2].

A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 27 août 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus) que Madame [S] [X] reste redevable de la somme de 5.568,43 euros d’arriérés de charges de copropriété.

Il convient d’expurger de ce montant les frais d’avocat de 600 euros qui relèvent strictement des frais irrépétibles.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [S] [X]. Il pèse désormais sur elle la preuve d’avoir à démontrer qu’elle s’est bien acquittée du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. Présente en personne, la partie défenderesse ne conteste pas la dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Madame [S] [X] est donc redevable de la somme de 4.968,43 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 27 août 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus), déduction faite des frais indus.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

S’agissant de la demande de délais de paiement, il convient de constater que la somme que la partie défenderesse indique pouvoir régler conduirait à mettre en place un échéancier supérieur à 24 mois, ce qui contrevient aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Il convient donc de débouter Madame [S] [X] de sa demande à ce titre et de l’inviter à convenir d’un échéancier de paiement avec le commissaire de justice chargé du recouvrement.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [S] [X] sera tenue aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [S] [X] à payer la somme de 600 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [S] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA, la somme de 4.968,43 euros (QUATRE MILLE NEUF CENT SOIXANTE HUIT EUROS et QUARANTE TROIS CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 27 août 2025 (appel de fonds du 1er trimestre de l’exercice 2025-2026 inclus), déduction faite des frais indus, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2025;

CONDAMNONS Madame [S] [X] à verser au le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société DOMICIA, une somme de 600 euros (SIX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [S] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 février 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,