MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00851 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7CI

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [J] [Y]

née le 24 Septembre 1990 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 841, Route de la Gare – 76210 BERNIERES

Comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Q]

né le 01 Août 1988 à LE HAVRE (76600), demeurant 7 rue des Canaris – Notre Dame de Gravenchon – 76330 PORT-JÉRÔME-SUR-SEINE

Non comparant ni représenté

Madame [E] [B]

née le 30 Septembre 1993 à MANTES LA JOLIE (78200), demeurant Rue du 8 mai 1945 – Bât A – Logt 99 – 76170 LILLEBONNE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2023, Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [L] ont donné à bail à Monsieur [M] [Q] et Madame [E] [B] une maison située 10 rue Victor Deschamps à BOLBEC (76210), moyennant un loyer mensuel initial de 560 euros, payable d’avance le premier de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, Madame [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 120 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives le 7 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date des 2 et 9 septembre 2025, Madame [Y] a fait assigner Monsieur [Q] et Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par eux dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 690 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 15 juillet 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée ;

— condamner solidairement, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, les défendeurs, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation et ainsi que des actes de procédure qui en suivront ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 septembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 1er décembre 2025, Madame [Y] a comparu en personne. Elle a indiqué avoir consenti le bail avec son ex-conjoint, mais être désormais la seule bailleresse à la suite d’un partage de leur indivision suivant acte authentique en date du 26 mai 2023 de Maître [V], Notaire. Elle a exposé que les loyers ne sont plus réglés depuis avril 2025 et que la dette locative actualisée au 1er décembre 2025 s’élève à 5 040 euros, les locataires ayant apparemment quitté les lieux au vu de leurs nouvelles adresses auxquelles l’assignation leur a été signifiée. Elle expose en outre qu’il y aurait des moisissures et des dégradations. Elle sollicite dès lors que les locataires soient également condamnés à lui payer une somme au titre des réparations en précisant ne pas être en mesure de chiffrer cette demande, faute de pouvoir rentrer dans les lieux.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne physique à leurs nouvelles adresses respectives, Monsieur [Q] et Madame [B] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, le bail a été consenti aux défendeurs par Madame [Y] et Monsieur [L] tout en stipulant expressément que ce dernier renonce à ses droits dans ce contrat. A cet égard, la qualité à agir de Madame [Y] n’a pas été contestée.

Par ailleurs, Madame [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 120 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, Monsieur [Q] et Madame [B] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 7 juillet 2025, date de la résiliation du bail.

Le bail ne comporte aucune clause de solidarité. Il n’en demeure pas moins que Monsieur [Q] et Madame [B] contribuent tous deux au préjudice subi par la bailleresse du fait de la non restitution des lieux.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner in solidum Monsieur [Q] et Madame [B] à son paiement à compter du 7 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 5 040 euros dû au 1er décembre 2025, terme de décembre inclus.

Monsieur [Q] et Madame [B], n’apportant aucun élément de nature à contester ce montant, seront ainsi condamnés in solidum à payer à Madame [Y] la somme de 5 040 euros au titre de l’arriéré dû au 1er décembre 2025.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile : il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il s’ensuit que le bailleur ne peut solliciter aucune somme à titre de réparation locative avant la remise des clés par le locataire et ce au vu d’un état des lieux de sortie établi contradictoirement, sauf si le locataire y a fait obstacle.

En l’espèce, le logement n’a pas été restitué et aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé. En outre, la bailleresse ne justifie pas en tout état de cause de dégradations et n’a pas chiffré sa demande.

Madame [Y] sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] et Madame [B], parties succombantes, seront dès lors condamnés in solidum aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 6 mai 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 450 euros à la demande de Madame [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date 5 mai 2023 conclu entre Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [L] d’une part, et Monsieur [M] [Q] et Madame [E] [B] d’autre part, portant sur une maison située 10 rue Victor Deschamps à BOLBEC (76210), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 7 juillet 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [M] [Q] et Madame [E] [B] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef la maison située 10 rue Victor Deschamps à BOLBEC (76210) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Q] et Madame [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Q] et Madame [E] [B] à payer à Madame [J] [Y] la somme de 5 040 euros au titre de l’arriéré arrêté au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus ;

DEBOUTE Madame [J] [Y] de sa demande au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Q] et Madame [E] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mai 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Q] et Madame [E] [B] à payer à Madame [J] [Y] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [J] [Y] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO