MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 22 Novembre 2024

N° RC 23/05495

DÉCISION

contradictoire pour l’agence MOTTE et M. [L] et réputée contradictoire pour Mme [I] et en premier ressort

AGENCE MOTTE immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro: 334 913 175

ET :

[Z] [L]

[D] [I]

Débats à l’audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le :

à M^e CHARRIER

copie le :

à M. [L]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 22 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

AGENCE MOTTE immatriculé au RCS de [Localité 8] sous le numéro: 334 913 175, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Carole CHARRIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant ès qualité d’administrateur provisoire du cabinet de Maître [Y] [T] membre de la SELARL LEGITEAM & ASSOCIES

D’une Part ;

ET :

Monsieur [Z] [L]

né le 13 Janvier 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [D] [I]

née le 30 Mai 1961 à [Localité 5] (ANGLETERRE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 mai 1995, la SARL AGENCE MOTTE a loué à Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [I] un local à usage d’habitation et un garage situés au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 4000 francs, outre un montant de 100 francs au titre des provisions pour charges.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2023 remis à étude, la SARL AGENCE MOTTE a fait délivrer à Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [I] un commandement de payer la somme de 24475,96 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 janvier 2023.

Par acte d’huissier en date du 4 décembre 2023 délivré à étude, la SARL AGENCE MOTTE a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

• condamner les locataires ainsi que tous occupants de leur chef à quitter sans délai les lieux,

• autoriser le bailleur à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

• condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’un montant de 24698,87 euros au titre des loyers et charges impayés,

• condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,

• condamner solidairement les locataires à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 6] et [Localité 7] le 5 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2024, une caducité ayant été constatée, puis, après réouverture des débats, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, la SARL AGENCE MOTTE, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 24325,70 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus.

Monsieur [Z] [L] est présent. Il précise qu’il n’a pas de nouvelles de Madame [D] [I] qui a quitté le logement depuis 1998. Il reconnaît le montant de la dette mais indique qu’il s’agit de sommes impayées il y a plusieurs années et qu’elles sont désormais prescrites. Il dit payer le loyer courant sans difficulté depuis plusieurs années. Il demande, s’il était condamné au paiement de ces sommes, des délais de paiement.

La SARL AGENCE MOTTE, par l’intermédiaire de son conseil, répond que le paiement du loyer courant vaut reconnaissance de la dette et est une cause d’interruption de la prescription.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 8 janvier 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de Madame [D] [I], la décision étant susceptible d’appel.

Le jugement est contradictoire à l’égard de Monsieur [Z] [L] en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 janvier 2023, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 4 décembre 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 décembre 2023 soit plus de deux mois avant l’audience du 14 mars 2024. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il est constant que l’absence de contestation du locataire concernant les loyers réclamés ne caractérise pas sa renonciation non équivoque à se prévaloir de la prescription et que le paiement du loyer courant n’a pas effet interruptif de prescription.

Il est par ailleurs constant que l’action en justice interrompt la prescription.

En l’espèce, la prescription a été interrompue le 4 décembre 2023, jour de l’assignation.

Par suite, les sommes demandées au titre de loyers antérieurs au 4 décembre 2020 sont prescrites.

Conformément au décompte fourni par la SARL AGENCE MOTTE, l’arriéré de loyer s’élevait à la somme de 25028,23 euros au 4 décembre 2020. La première échéance non prescrite est le loyer appelé le 1er janvier 2021. Il ressort du décompte produit par la SARL AGENCE MOTTE que les loyers postérieurs au 1er janvier 2021 ont été intégralement payés.

Dès lors, il y a lieu de constater l’extinction du droit d’action de la SARL AGENCE MOTTE concernant les créances antérieures au 1er janvier 2021 et de constater l’absence de dette locative postérieure à cette date, ainsi que, en conséquence, l’absence de cause d’expulsion.

La SARL AGENCE MOTTE sera déboutée de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL AGENCE MOTTE succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SARL AGENCE MOTTE, qui succombe à l’instance, sera déboutée de sa demande en condamnation au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire à l’égard de la SARL AGENCE MOTTE et de Monsieur [Z] [L], et par jugement réputé contradictoire à l’égard de Madame [D] [I] rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’extinction du droit d’action de la SARL AGENCE MOTTE en recouvrement des créances locatives à l’égard de Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [I] antérieures au 4 décembre 2020 ;

CONSTATE l’absence de dette locative de Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [I] à l’égard de la SARL AGENCE MOTTE entre le 4 décembre 2020 et le 10 octobre 2024 ;

En conséquence,

DEBOUTE la SARL AGENCE MOTTE de sa demande en expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [I] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

DEBOUTE la SARL AGENCE MOTTE de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [I] au paiement d’un montant de vingt-quatre mille six cent quatre-vingt-dix-huit euros et quatre-vingt-sept centimes d’euros (24698,87 euros) au titre des loyers et charges ;

DEBOUTE la SARL AGENCE MOTTE de sa demande de condamnation solidaire des locataires à payer une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL AGENCE MOTTE aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SARL AGENCE MOTTE de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [I] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,