MINUTE N° : 24/00372

JUGEMENT

DU 11 Décembre 2024

N° RG 24/04666 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JNLQ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 10]”

ET :

[S] [E]

[R] [K]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 novembre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 11 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 10]”, sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 6] LP GESTION dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e LE CARVENNEC elle-même substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Madame [S] [E], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 3]

Tous deux non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] sont propriétaires des lots n°154 et 667 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] .

Le 10 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE GRAND MAIL » représenté par la SARL CITYA CHARTRES LP GESTION a donné assignation à Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 44, 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile, 1343-2, 1342-10 et 1240 du code civil, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 66-557 du 17 mars 1967 :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 4 197,47 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 septembre 2024 ;la somme de 1 072,80 euros au titre des frais de recouvrement et 114,63 € au titre des frais de signification d’un commandement de payer ;la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 2124 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 9 octobre 2024 la somme de 4 197,47 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 6 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 9 octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4197,47 euros

Frais sollicités 1072.8 euros

TOTAL 5270.27 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 9 octobre 2024 à hauteur de la somme de 4197,47 euros.

Les mises en demeure, le commandement de payer, puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4197,47 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 9 octobre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en l’absence de preuve de la date de notification de la dernière mise en demeure.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n’est pas justifiée, en l’absence d’avis de réception de la mise en demeure facturée (somme totale de 112,80 € demandée à ce titre).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par le commandement de payer versé au dossier (144.63 euros).

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, en revanche ces diligences doivent correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 26% des impayés lorsqu’ils ont été facturés. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 480 euros seront accordées en conséquence.

Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 624,63 euros au titre des frais de recouvrement et de signification d’un commandement de payer.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1300 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 10]" les sommes suivantes :

4.197,47 € (QUATRE MILLE CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT EUROS QUARANTE-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 9 octobre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

624,63 € (SIX CENT VINGT-QUATRE EUROS SOIXANTE-TROIS CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic et du commandement de payer du 2 septembre 2022 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 9] [Localité 11]" ;

Condamne solidairement Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] aux dépens ;

Condamne solidairement Mme [S] [K] – [H] et M. [N] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 8] [Localité 7]" la somme de 1.300,00 € (MILLE TROIS CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD