Du 15 mai 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 23/03438 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLFJ

[P] [L] [O]

C/

[VM] [HS]

— Expéditions délivrées à

M^e Thibault BRIDET

— FE délivrée à

M^e Rémi HOUDAIBI

Le 15/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 15 mai 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES (lors des débats)

Madame Frédérique HUBERT (lors du délibéré)

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [L] [O]

né le 01 Juillet 1981 à [Localité 12] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Rémi HOUDAIBI, Avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Monsieur [VM] [HS]

né le 18 Mai 1956 à [Localité 9] (TUNISIE)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Thibault BRIDET, Avocat au barreau de BORDEAUX

(Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale – décision AJ du 10/11/2023 – BAJ N° 2023-005942)

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié reçu le 30 janvier 2007 par Maître [AY] [B] [K], notaire associé, Monsieur [P] [L] [O] a acquis auprès de Monsieur [HW] [O] les lots 13 et 14 de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 6] correspondant à deux studios.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2008, Monsieur [P] [L] [O] a consenti à Monsieur [VM] [HS] un bail d’habitation portant sur un des logements acquis, pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel révisable de 450 €, outre une provision mensuelle sur charges de 50 €.

Suivant acte sous seing privé en date du 31 décembre 2018, ils ont de nouveau conclu un bail d’habitation portant sur le même logement, pour une durée de 6 ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 450 €, outre une provision mensuelle sur charges de 30 €.

Monsieur [P] [L] [O] a, par acte de commissaire de justice, fait délivrer le 25 avril 2023, à Monsieur [VM] [HS] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.

Par acte introductif d’instance délivré le 6 juin 2023, il a fait assigner Monsieur [VM] [HS] devant le juge des référés du pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX, principalement aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [VM] [HS],

— condamner Monsieur [VM] [HS] à cesser sous astreinte la sous-location du logement et à lui payer une provision à valoir sur le produit des sous-locations d’ores et déjà perçu.

Suivant ordonnance en date du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection de ce siège statuant en référé a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande «de voir prononcer la clause résolutoire du bail»,

— rejeté le surplus des demandes s’y rattachant,

— condamné Monsieur [VM] [HS] à verser à Monsieur [P] [L] [O] la somme provisionnelle de 600 € au titre des sous loyers d’ores et déjà perçus pour le logement situé au [Adresse 7],

— enjoint Monsieur [VM] [HS] d’avoir à cesser toute sous location du logement situé au [Adresse 7] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et s’est réservé le droit de liquider l’astreinte,

— Condamné Monsieur [VM] [HS] au paiement d’une somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Monsieur [VM] [HS] aux entiers dépens à l’exception du commandement du 23 mai 2023,

— Rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Monsieur [VM] [HS] ayant interjeté appel, la 1ère chambre civile de la Cour d’appel de [Localité 10] a, par arrêt rendu le 25 mars 2024, notamment :

— infirmé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de voir prononcer la clause résolutoire du bail du 31 décembre 2018 se rapportant au logement situé au [Adresse 4] [Localité 10] et statué sur le montant de la provision à valoir sur les fruits des sous-locations.

— statuant à nouveau de ces chefs :

— constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 26 mai 2023,

— dit qu’à défaut pour Monsieur [VM] [HS] d’avoir libéré les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 10] de sa personne ou de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,.

— dit qu’il sera procédé dans le même délai à l’enlèvement des meubles conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 code des procédures civiles d’exécution.

— condamné Monsieur [VM] [HS] à verser à Monsieur [P] [L] [O], à compter du 26 mai 2023, une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 683 € par mois, avec révision conformément au bail,

— condamné Monsieur [VM] [HS] à verser à Monsieur [P] [L] [O] une provision de 900 € à valoir sur le montant des sous-locations.

— confirmé l’ordonnance entreprise pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt.

Sur la base de cet arrêt, Monsieur [P] [L] [O] a fait délivrer, le 10 juillet 2024, à Monsieur [VM] [HS] un commandement de payer aux fins de saisie vente portant sur la somme de 6.914,03 € correspondant, entre autres, au montant des indemnités d’occupation, des frais de procédure et de la provision sur le montant des sous-locations.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2024, il a, également, dénoncé à Monsieur [VM] [HS] la saisie attribution de son compte bancaire lui ayant permis de rendre indisponible une somme de 637,97 €.

Parallèlement, par acte introductif d’instance en date du 3 octobre 2023, Monsieur [P] [L] [O] a fait assigner Monsieur [VM] [HS] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de voir principalement, sur le fondement des dispositions des articles 546,1103, 1217, 1227 et 1228 du code civil, des articles 7 et 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L. 131-1, L . 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution :

— constater la résiliation du bail et ordonner, en conséquence, son expulsion,

— enjoindre à Monsieur [VM] [HS] sous astreinte de cesser toute sous-location,

— condamner Monsieur [VM] [HS] au paiement d’une indemnité d’occupation et des sous-loyers acquis.

Monsieur [VM] [HS] a quitté les lieux loués et un état des lieux de sortie a été établi suivant procès-verbal de constat établi par acte de commissaire de justice le 11 juin 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 mars 2025 après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur [P] [L] [O], représenté par son conseil,

a modifié les termes de son exploit introductif d’instance. Il demande, désormais, au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater la résiliation du bail conclu en date du 31 décembre 2018 entre lui et Monsieur [VM] [HS] portant sur le logement situé au [Adresse 6] par l’effet de la clause résolutoire à compter du 26 mai 2023,

— juger que Monsieur [VM] [HS] est occupant sans droit ni titre depuis le 26 mai 2023,

— juger que l’indemnité mensuelle d’occupation de Monsieur [VM] [HS] est d’un montant de 450 € par mois pour la période courant du 26 mai 2023 au 11 juin 2024,

— condamner Monsieur [VM] [HS] à lui verser la somme de 10.800 € au titre de la restitution des sous-loyers d’ores et déjà perçus par Monsieur [VM] [HS] et acquis par accession à son profit,

— condamner Monsieur [VM] [HS] à lui verser la somme de 3.261,05 € au titre des réparations des dégradations locatives,

— condamner Monsieur [VM] [HS] à verser à son conseil, Maître Rémi HOUDAIBI, la somme de 3.500 € en application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sous réserve pour son conseil de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat à l’aide juridictionnelle,

— condamner Monsieur [VM] [HS] aux dépens en ceux compris les frais de commandement d’avoir à justifier d’une assurance habitation et d’assignation,

— débouter toutes demandes plus amples et contraires.

En défense, Monsieur [VM] [HS], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1731 et 1755 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, de :

— débouter Monsieur [P] [L] [O] de l’ensemble de ses demandes principales, subsidiaires et additionnelles,

— juger que la demande d’expulsion présentée par Monsieur [P] [L] [O] est devenue sans objet, Monsieur [VM] [HS] ayant définitivement quitté le logement, à titre principal le 27 mars 2024, à titre subsidiaire le 5 juin 2024,

— juger que l’indemnité mensuelle d’occupation est d’un montant de 450 €,

— juger qu’il n’a pas sous-loué son logement situé au [Adresse 6],

— débouter, en conséquence, Monsieur [P] [L] [O] de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 10.800 € à titre de sous-location, ni à aucune somme à ce titre,

— débouter Monsieur [P] [L] [O] de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 3.261,05 € au titre des réparations locatives, et à quelque somme que ce soit,

— condamner Monsieur [P] [L] [O] à lui payer la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral subi,

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [P] [L] [O] à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [P] [L] [O] aux dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code civil.

MOTIFS DU JUGEMENT :

I – Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de «s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa».

Le contrat de bail signé le 31 décembre 2018 prévoit la clause résolutoire suivante : «à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, Monsieur [P] [L] [O] a fait délivrer à Monsieur [VM] [HS] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours dans le délai d’un mois à compter de la signification.

Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au contrat de bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Monsieur [VM] [HS] verse aux débats une attestation d’assurance habitation émise par la BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD le 3 octobre 2023 et les conditions particulières de ce contrat d’assurance ayant pris effet au 4 octobre 2023. Ces pièces montrent que le logement pris à bail était assuré pour la période du 4 octobre 2023 au 30 septembre 2024.

En revanche, il y a lieu de constater que Monsieur [VM] [HS] ne communique aucune pièce permettant d’établir qu’il a déféré aux causes du commandement dont le mois qui lui était imparti. Il ne démontre pas plus que le logement était assuré contre les risques locatifs au moment de la délivrance de cet acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 mai 2023 et la résiliation de plein droit du bail à compter du 26 mai 2023.

II – Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [VM] [HS] s’étant maintenu dans les lieux, les parties s’accordent pour fixer une indemnité d’occupation à un montant équivalent à 450 € par mois à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 26 mai 2023. Cette indemnité est due jusqu’à libération effective des locaux.

Monsieur [P] [L] [O] soutient que cette indemnité d’occupation est due pour la période du 26 mai 2023 au 11 juin 2024.

S’agissant de la date de libération des locaux, il est constant que la date de restitution des lieux est celle de la remise des clés au bailleur ou à une personne mandatée à cet effet. Elle est distincte du simple fait, pour le locataire, de quitter matériellement le logement. Il échet de rappeler qu’il incombe au preneur de rapporter la preuve de la restitution des clés au bailleur.

En l’espèce, Madame [XK] [V], clerc au sein de l’étude de commissaire de justice la SCP CALLEN [C], atteste avoir reçu, le 5 juin 2024 les clés du logement loué à Monsieur [VM] [HS]. Cette restitution est d’ailleurs corroborée par le procès-verbal de constat – état des lieux de sortie établi par Maître [U] [C], le 11 juin 2024, qui indique que «le locataire, par l’intermédiaire de son conseil, a restitué les clefs du bien en mon Office le 5 juin 2024». Il y a lieu de constater que Monsieur [P] [L] [O] ne conteste pas, dans ses écritures, que la SCP Marie-Christine CALLEN et [U] [C], était mandatée pour recevoir les clefs.

En conséquence, la libération effective des lieux par Monsieur [VM] [HS] sera fixée au 5 juin 2024.

Aussi, l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 450 € est due à compter du 26 mars 2024 et jusqu’au 5 juin 2024, date de libération effective des lieux.

III – Sur la sous-location :

L’article 8 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours».

Aux termes des articles 546 à 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que «le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique».

Sur le fondement des dispositions des articles 546 et 547 du code civil, il est admis que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement intégral, sans déduction des loyers éventuellement perçus.

Monsieur [P] [L] [O] explique que le contrat de location interdit la sous-location sans l’accord exprès du bailleur. Il affirme qu’il a été constaté par procès-verbal de constat en date du 21 février 2023 que Monsieur [VM] [HS], alors locataire, sous-loue le logement à trois sous-locataires, moyennant paiement d’un sous-loyer. Il évoque les témoignages de tiers, non membres de sa famille, qui ont pu constater la présence d’individus au sein du logement, lesquels ont pu se montrer agressif à son égard et ont causé de nombreux troubles de voisinage Il met en avant les constatations du commissaire de justice et les déclarations des sous-locataires permettant de prouver que les sous-locations ont eu lieu dans le courant de l’année 2023 et que les trois sous-locataires versaient, chacun, à Monsieur [VM] [HS] la somme de 300 €. Il estime, ainsi, acquis le montant des fruits civils qui s’élève à la somme de 10.800 € pour l’année 2023. Il sollicite, en conséquence, par accession, la condamnation de Monsieur [VM] [HS] à lui payer cette somme.

Monsieur [VM] [HS] conteste les allégations de Monsieur [P] [L] [O], qui ne sont d’ailleurs pas démontrées. Il critique les attestations qu’il produit, lesquelles émanent de ses proches, amis complices et membres complaisants de sa famille. Il estime que les attestations sont dénuées de valeur probante et que le commissaire instrumentaire ayant établi le procès-verbal de constat du 21 février 2023 procède par voie d’affirmation, en se fondant sur les seuls dires de Monsieur [P] [L] [O] et en évoquant des personnes qu’il ne connaît pas. Il explique que le jour du constat, Monsieur [P] [L] [O] a fait changer la porte d’entrée du logement loué alors qu’il était en convalescence en TUNISIE auprès de sa famille, ce dernier étant donc ouvert et accessible par quiconque. Il affirme qu’il a, dans le but de l’évincer du logement, mis en scène deux personnes qui lui sont inconnues afin de duper le commissaire de justice et le tribunal. Il note au surplus que le commissaire de justice a noté la présence de deux autres noms figurant sur la boîte à lettres, laissant supposer l’existence d’une sous-location, alors qu’il s’agit d’une seule personne, Monsieur [P] [F] [TX], un ami résidant en TUNISIE qui lui a demandé de réceptionner ses courriers pour le suivi de ses démarches administratives en FRANCE. Il ajoute, enfin, qu’il a est revenu, le 27 septembre 2023, de sa période de convalescence passée en TUNISIE et qu’il a résidé dans les lieux loués jusqu’à son départ le 27 mars 2024.

En l’espèce, le paragraphe V – Obligations du locataire du contrat de bail signé le 31 décembre 2018 stipule que «le locataire est obligé : […] de ne pas céder ou sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur».

Monsieur [P] [L] [O] affirme que Monsieur [VM] [HS] a sous-loué les lieux loués sans son autorisation, ce que ce dernier conteste.

Il produit au soutien de ses allégations :

— le procès-verbal de constat établi le 21 février 2023 par Maître [G] [R], commissaire de justice, lequel relève «sur la boîte aux lettres de l’appartement concerné que le nom de [HS] [VM], à savoir la personne figurant sur le bail, est bien indiqué. Toutefois, de manière manuscrite en bas de l’étiquette, je constate l’existence de deux noms à savoir [TX] et [F]. Interrogé par mes soins, le propriétaire bailleur me déclare ne pas connaître ces deux personnes et me précise que ce ne sont pas ces deux personnes qui sont actuellement dans les lieux». Il constate, également, «nous arrivons en suivant sur la palier qui dessert l’appartement, palier au niveau duquel l’artisan est à l’œuvre en train de remplacer la porte d’accès audit logement. Là étant, je constate dans le logement qu’il y a deux personnes …

Ces derniers me déclarent être Monsieur [I] [M] et Monsieur [S] [PB]. Le troisième occupant des lieux en ce moment n’est pas présent. Il m’est déclaré que ce dernier se prénomme [E]. Enfin, j’interroge Monsieur [I] et Monsieur [S] quant au paiement d’un éventuel loyer. Ces derniers me confirment payer tous les mois et chacun 300 euros, soit 900 euros au total, à Monsieur [VM] [HS], réel titulaire du bail».

— trois attestations établies le 30 janvier 2024 par Monsieur [Y] [GC], Monsieur [GC] [NL] et Monsieur [FY] [Z], lesquels déclarent avoir sous-loué les lieux à Monsieur [VM] [HS] durant ou au cours de l’année 2023 moyennant le paiement d’une somme de 300 € par mois,

— six attestations établies par Madame [A] [W] le 14 décembre 2023, son ex-compagne, par Monsieur [OL] [H] le 18 décembre 2023, par Monsieur [P] [O] le 8 décembre 2023, son frère, par Monsieur [J] [RZ] le 8 décembre 2023, par Monsieur [X] [BJ] le 1er décembre 2023 et par Monsieur [EE] [N] le 8 décembre 2023, lesquelles mentionnent la présence de sous-locataires dans le logement loué à Monsieur [VM] [HS], leur caractère suspect et les incivilités dont ils ont pu se rendre coupables.

Il ne peut être déduit que les lieux loués sont sous-loués de la présence sur la boîte aux lettres de noms de personnes tierces non mentionnées dans le bail. Monsieur [VM] [HS] rapporte, en effet, la preuve que Monsieur [P] [F] [TX] n’a pas sous-loué les lieux. Il s’évince, en effet, de l’ attestation que ce dernier a établi le 1er novembre 2023 et des pièces versées au soutien qu’il est un ami de Monsieur [VM] [HS], qu’il exerce en tant que pharmacien d’officine en TUNISIE depuis plus de trente ans et qu’en tant que diplômé de la faculté de pharmacie de [Localité 10], il utilise cette boîte aux lettres pour une éventuelle correspondance. Aucun élément objectif ne permet de remettre en cause ce témoignage.

En revanche et contrairement aux allégations de Monsieur [VM] [HS], aucun élément ne permet de contester le surplus des constatations effectuées personnellement par le commissaire de justice instrumentaire dans son procès-verbal de constat établi le 21 février 2023. Il apparaît, en effet, qu’il a rencontré deux personnes sur le palier desservant l’appartement litigieux, dont la porte d’entrée était en train d’être remplacé, lesquels ont admis occupé les lieux loués et payé, chacun, à Monsieur [VM] [HS], locataire des lieux, une somme mensuelle de 300 €. Monsieur [VM] [HS] conteste ces déclarations mais ne communique aucune pièce permettant de remettre en cause les constatations de l’officier public et ministériel ni de prouver une éventuelle collusion entre ces personnes et Monsieur [P] [L] [O].

Les attestations produites par Monsieur [P] [L] [O] corroborent les constatations du procès-verbal de constat. Si Monsieur [VM] [HS] souligne le caractère de complaisance de l’ensemble des ces attestations force est de constater qu’il n’en rapporte pas la preuve et que les pièces qu’il communique ne permettent pas de remettre en cause le fait que le logement a été occupé par des tiers moyennant paiement d’un sous-loyer.

Il n’est pas prouvé ni même allégué que Monsieur [P] [L] [O] a donné son autorisation à cette sous-location.

Aussi, l’ensemble de ces éléments permet d’établir que Monsieur [VM] [HS] a bien sous-loué les lieux qui lui étaient loués sans y avoir été autorisé par son bailleur.

En revanche, si Monsieur [P] [L] [O] sollicite une somme totale de 10.800 € au titre des fruits civils qu’ils ont rapporté au locataire au cours de l’année 2023, force est de constater que les pièces qu’il produit ne suffisent pas à démontrer que Monsieur [VM] [HS] a perçu cette somme.

Il convient, d’abord, de constater que les attestations versées aux débats ne sont pas suffisamment circonstanciées pour déterminer les dates d’occupation des lieux. Ainsi, si Madame [A] [W], Monsieur [OL] [H], Monsieur [P] [O], Monsieur [J] [RZ], Monsieur [X] [BJ] et Monsieur [EE] [N] mentionnent la présence de sous-locataires, ils n’évoquent pas d’éléments permettant d’établir que les locaux ont été sous-loués tout au longe d l’année 2023. Si Monsieur [Y] [GC], Monsieur [GC] [NL] et Monsieur [FY] [Z] affirment avoir sous-loué les lieux durant ou au cours de l’année 2023, ils ne précisent pas, pour autant, leur période d’occupation. Or, il échet de noter qu’ils n’occupaient pas les lieux le 23 février 2023 puisque les deux personnes rencontrées par le commissaire de justice ayant établi le procès-verbal de constat se nomment Monsieur [M] [I] et Monsieur [PB] [S]. Monsieur [VM] [HS], dont il n’est pas contesté qu’il était absent durant plusieurs mois, prouve qu’il est revenu sur le territoire français le 27 septembre 2023. Il communique, en effet, la confirmation d’un paiement effectué le 21 septembre 2023 auprès de la société CTN TUNISIA Ferries pour un aller de [Localité 13] à [Localité 11] les 26 et 27 septembre 2023 à son nom. Aucun élément ne permet de contester que Monsieur [VM] [HS] a réintégré les lieux loués, ainsi qu’il le prétend, à partir de cette date et jusqu’à la fin de l’année 2023.

Il ressort, d’autre part, du procès-verbal de constat que Monsieur [M] [I] et Monsieur [PB] [S] ont déclaré louer les lieux et payer tous les mois chacun une somme de 300 €. S’ils indiquent qu’un troisième occupant prénommé [E] paie également la même somme mensuelle, aucun élément ne permet de le confirmer. Par ailleurs, aucune pièce ne permet de déduire la durée d’occupation des lieux de Monsieur [M] [I] et de Monsieur [PB] [S]. Toutefois, ces derniers admettant avoir payé chacun une somme mensuelle de 300 [PB] € à Monsieur [VM] [HS]. Il s’en déduit qu’ils ont occupé au moins un mois le logement. Dans ces conditions, Monsieur [VM] [HS] sera condamné à payer à Monsieur [P] [L] [O] la somme de 600 € en remboursement des fruits civils perçus par Monsieur [VM] [HS].

IV – Sur les dégradations locatives :

Il résulte de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon les dispositions de l’article 3-2 de ladite loi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps. Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, pouvant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Il convient, en outre, de relever que l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l’évaluation est laissée à l’appréciation souveraine du juge.

De ce fait la circonstance que les travaux n’auraient pas été confiés à l’artisan qui a établi le devis n’a aucune incidence sur l’obligation au paiement.

En l’espèce, les parties ne versent pas aux débats l’état des lieux d’entrée. Monsieur [VM] [HS] est donc présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Un procès-verbal de constat – état des lieux de sortie a été établi le 11 juin 2024 par Maître [U] [C], commissaire de justice, à la requête de Monsieur [P] [L] [O] et en l’absence de Monsieur [VM] [HS].

Monsieur [P] [L] [O] affirme que le logement loué a été restitué par Monsieur [VM] [HS] dans un état très fortement dégradé sur l’ensemble de sa surface, un nettoyage complet de l’appartement s’imposant, la reprise des peintures étant nécessaire et la porte ayant été fortement dégradée.

Monsieur [VM] [HS] conclut au débouté de ce chef de demande, Monsieur [P] [L] [O] sollicitant la réfection totale et à neuf du logement alors qu’il l’a occupé comme un bon père de famille. Il signale, par ailleurs, avoir pris à bail le logement le 1er juillet 2008 et qu’en l’absence d’état des lieux il est présumé les avoir pris en bon général. Il ajoute avoir occupé les lieux pendant 16 ans, que des travaux de réfection n’ont jamais été réalisés et soutient que les dégradations relèvent d’une vétusté et d’une usure normale.

En l’espèce, Monsieur [P] [L] [O] sollicite une somme de 990 € au titre des frais de nettoyage. L’état des lieux de sortie montre un logement présentant des salissures importantes dans toutes les pièces du logement et les équipements.

Les lieux sont présumés avoir été loués en bon état. Monsieur [VM] [HS] assure avoir quitté les lieux le 27 mars 2024 et avoir remis les clefs à son conseil le 10 avril 2024. Il assure que le logement était en bon état général. Il produit des photographies qu’il date au 10 avril 2024. Cependant, la date de ces photographies n’est pas certaines et elles ne sont pas, au surplus, de bonnes qualités, de sorte qu’elle ne saurait permettre de remettre en cause les constatations du commissaire de justice instrumentaire lors de l’état des lieux de sortie. Il s’ensuit que ces dégradations sont imputables à Monsieur [VM] [HS] qui devra, en conséquence, supporter les frais de nettoyage du logement.

Monsieur [P] [L] [O] sollicite une somme de 990 € arguant d’un devis qu’il ne verse pas aux débats. Compte tenu de l’état du logement et de sa superficie, soit 22 m², Monsieur [VM] [HS] sera condamné à payer à Monsieur [P] [L] [O] la somme de 300 € au titre des frais de nettoyage de l’appartement.

Monsieur [P] [L] [O] sollicite, également, la somme de 1.204,50 € au titre des frais de reprise de l’appartement. Il communique à cet effet le devis n°18052040F2 établi le 13 juin 2024 par l’entreprise GBK portant sur la reprise des peintures des plafonds et murs ainsi que sur la réfection du mur à l’enduit à la chaux. L’état des lieux de sortie montre que la peinture des murs et des plafonds du logement est défraîchie voir jaunie. Etant rappelé que Monsieur [VM] [HS] a occupé les lieux du 1er juillet 2008 au 5 juin 2024, soit près de 16 ans, il apparaît que ces désordres résultent du seul écoulement du temps, d’autant qu’aucun élément ne permet d’établir que le bailleur a entrepris des travaux de réfection du logement pendant la durée des deux baux qui se sont succédés. Dans ces conditions, Monsieur [P] [L] [O] ne peut prétendre à des sommes à ce titre.

Enfin, ce dernier sollicite la condamnation de Monsieur [VM] [HS] à lui payer une somme de 1.065,55 € au titre de la dégradation de la porte palière de l’appartement. Il produit à cet effet la facture n°2302234 établie le 21 février 2023 par l’entreprise PENA SERRURERIE portant sur la fourniture et la pose d’une porte d’entrée PVC. Or, l’état des lieux de sortie ne fait pas apparaître de dégradation imputable à Monsieur [VM] [HS] concernant cet équipement si ce n’est la nécessité de procéder à son nettoyage. En revanche, les pièces produites, plus spécialement le procès verbal de constat du 21 février 2023 et le courrier électronique de Madame [D] [T], assistante syndic, du 19 octobre 2023 permettent d’établir que ce changement de porte fait suite à un acte de vandalisme survenu en 2022 et dont le coût du remplacement à l’identique a été pris en charge par l’assurance de l’immeuble.

Il apparaît, par ailleurs, que Monsieur [P] [L] [O] a d’ailleurs déposé une plainte le 15 juillet 2022, la porte d’entrée de l’appartement ayant été forcée. Aussi, compte tenu de l’ensemble de ces pièces, aucun élément ne permet d’imputer à Monsieur [VM] [HS] cette dégradation. Monsieur [P] [L] [O] sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

Monsieur [VM] [HS] sera, en conséquence, condamné à payer à Monsieur [P] [L] [O] la somme de 300 € au titre des réparations des dégradations locatives.

V – Sur le préjudice moral :

Monsieur [VM] [HS] sollicite une somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral qu’il a subi arguant de l’acharnement procédurier, des méthodes utilisées, notamment l’accusation sans preuve qu’il serait à l’origine d’un trafic de stupéfiants et les demandes infondées de Monsieur [P] [L] [O] qui l’ont poussé à quitter les lieux et ont gravement portés atteinte à son honneur, sa considération et à sa santé. Il ajoute avoir toujours réglé l’intégralité du loyer et des charges en dépit de sa faible retraite d’un montant mensuel de 327 €, laquelle ne lui permet plus de se loger. De ce fait, il précise être recueilli par un ami. Il indique également que la délivrance du commandement de payer reposant sur une indemnité d’occupation d’un montant de 683 € alors que le loyer était de 450 € lui a causé un stress supplémentaire à celui généré par son état de santé.

En l’espèce, les attestations précitées mentionnent l’existence de «transactions suspectes», de «transactions frauduleuses», de «trafic de drogue organisé dans ce logement», et «des échanges de stupéfiants» et la déclaration de main courante du 28 décembre 2023 rapporte les propos de Monsieur [P] [L] [O] «j’ai découvert qu’il sous-louait le bien à des personnes sans papiers pour faire un trafic de drogue». Or, ces éléments ne mettent pas en cause Monsieur [VM] [HS] en tant que personne à l’origine du trafic de stupéfiants allégué de sorte qu’il n’est pas porté atteinte à son honneur et à sa considération sur ce point.

En revanche, il a été jugé que Monsieur [VM] [HS] a bien sous-loué les locaux qu’il occupait de sorte qu’il ne peut être reproché à Monsieur [P] [L] [O] un acharnement procédural.

Monsieur [VM] [HS] échoue donc à prouver que par son comportement Monsieur [P] [L] [O] l’a poussé à quitter le logement qu’il louait d’autant qu’il y a lieu, par ailleurs, de souligner que son expulsion avait été ordonnée, à titre provisoire, par arrêt de la cour d’appel de [Localité 10].

De même, il ne peut être reproché à Monsieur [P] [L] [O] d’avoir délivré un commandement de payer et d’avoir procédé à une saisie-attribution, la délivrance de ces actes reposant sur la décision rendue par la Cour d’appel de [Localité 10], alors qu’au cours de cette procédure, Monsieur [VM] [HS] n’avait pas contesté le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui lui était réclamée par Monsieur [P] [L] [O], lequel a été retenu en l’absence de contestation.

Il s’en déduit que Monsieur [VM] [HS] échoue à prouver que [P] [L] [O] a commis une faute lui ayant causé un préjudice moral. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande.

VI – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant en l’espèce qu’elle soit écartée.

Monsieur [VM] [HS], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 25 avril 2023, et le coût de l’assignation délivrée le 3 octobre 2023.

Toutefois, compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 26 mai 2023, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 26 mai 2023 et jusqu’au 5 juin 2024, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles (450 € par mois) ;

CONDAMNE Monsieur [VM] [HS] à payer à Monsieur [P] [L] [O] la somme de 600 € au titre des fruits civils ;

CONDAMNE Monsieur [VM] [HS] à payer à Monsieur [P] [L] [O] la somme de 300 € au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [VM] [HS] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 25 avril 2023 et le coût de l’assignation délivrée le 3 octobre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection