MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 23 Octobre 2024

N° RC 24/00774

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. [Localité 9] HABITAT

ET :

[F] [G]

[Z] [G]

Débats à l’audience du 20 Juin 2024

copie et grosse le :

à [Localité 9]

copie le :

à Mme [G]

à M. [G]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 23 Octobre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Juin 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 23 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, représentée par Mme [N], munie d’un pouvoir en date du 20 janvier 2024

D’une Part ;

ET :

Madame [F] [G]

née le 21 Mars 1990 à , demeurant [Adresse 3] (37)

comparante

Monsieur [Z] [G]

né le 18 Janvier 1983 à , demeurant [Adresse 3] (37)

comparant

D’autre Part ;

24/00774

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2022, la SA [Localité 9] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] portant sur logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 781,46 € charges comprises.

Le 18 août 2023, la SA [Localité 9] HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que la bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] se trouvent être occupants sans droit ni titre à compter du 19 octobre 2023 ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] à payer à la SA [Localité 9] HABITAT la somme de 5203,47 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 8 janvier 2024, avec intérêt légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci, et à la date de l’assignation pour le surplus ;

— la fixation d’une indemnité légale d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales,, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] au paiement de l’indemnité mensuelle ainsi fixée ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] à verser au bailleur la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] aux entiers frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, les frais de signification des actes d’huissier dont l’assignation, les frais de notification et de dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 29 janvier 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 juin 2024.

A l’audience, la SA [Localité 9] HABITAT- représentée par Madame [N] [S] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de l’assignation et actualise la dette locative à la somme de 5632,38 € arrêtée au 18 juin 2024. Elle précise qu’un déblocage des APL à hauteur de 700,00 € serait possible et donne son accord à la mise en place de délais de paiement du fait de la reprise des paiements par les locataires.

Cités par actes de commissaire de justice du 26 janvier 2024 signifiés à la personne de Madame [G] [F] et à domicile concernant Monsieur [G] [Z], ils ont comparu à l’audience et ont justifié d’un règlement de 500,00 € effectué le 19 juin 2024. Madame [G] [F] a déclaré être accompagnante d’élèves en situation de handicap et percevoir un revenu mensuel de 1140,00 €. Monsieur [G] [Z], quant à lui, a indiqué travailler de nuit en interim depuis trois mois et percevoir un salaire de 3000,00 € par mois. Le couple a ajouté avoir trois enfants à charge dont un en situation d’handicap.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024, délibéré prorogé au 23 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique réceptionné le 29 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

RG 24/00774

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats les deux contrats de bail signés entre les parties le 21 janvier 2022 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 18 août 2023 à Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] et portant sur la somme de 3080,69 € dont 2931,24 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 octobre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 21 janvier 2022, le commandement de payer délivré le 18 août 2023 et le décompte de la créance arrêté au 18 juin 2024 faisant apparaître une somme de 5632,38 € à la charge des locataires.

Le bailleur verse également aux débats l’accord collectif local signé par les parties justifiant du prélèvement sur le compte locataire de la somme mensuelle de 8,18 € au titre de l’entretien multiservices.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 275,66 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 7,62 € de janvier à mai 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 38,10 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] à verser à la SA [Localité 9] HABITAT la somme de 5318,62 € (5632,38 € – 275,66 € – 38,10 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 juin 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] ont justifié de leur situation financière et sociale et ont proposé de régler 200,00 € par mois en sus du loyer courant afin d’apurer la dette locative. Le bailleur a donné son accord à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En outre, il ressort du décompte produit que Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] ont repris le paiement du loyer courant depuis février 2024. En outre, ils ont justifié, à l’audience, d’un règlement de 500,00 € en sus du loyer courant le 19 juin 2024 qui n’apparaît sur le décompte produit.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 18 août 2023 et de l’assignation à la charge de Monsieur et Madame [G] [Z] et [F].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies au 19 octobre 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] à payer à la SA [Localité 9] HABITAT la somme de 5318,62 € (CINQ MILLE TROIS CENT DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 juin 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] à se libérer de leur dette de 5318,62 € en 26 mensualités de 200,00 € et le solde à la 27ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 8], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

4 – Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] seront condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur et Madame [G] [Z] et [F] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection