MINUTE N° : 25/00636

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 24/02312

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[D] [S]

ET :

[W] [F]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e RIGOUT

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [D] [S]

né le 25 Mai 1955 à ABIDJAN (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 5], représenté par M^e Anthony RIGOUT, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [F]

né le 17 Juillet 1989 à [Localité 6] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date du 13 décembre 2018, Monsieur [D] [S] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [F] portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement chaque mois d’un loyer de 430 € et d’une provision pour charges de 105 €.

Le 24 février 2023, Monsieur [W] [F] donnait préavis de départ de son logement sous un mois, suite à une mutation professionnelle.

Un état des lieux contradictoire a eu lieu le 24 mars 2023 et un décompte définitif a été adressé à Monsieur [W] [F] le 23 mai 2023 portant solde débiteur de 3 596,16 €.

Par mise en demeure en date du 22 juin 2023, Monsieur [D] [S] incitait son locataire au réglement des sommes dues, en vain.

Une tentative de médiation a été engagée, sans aboutir ainsi qu’en porte constat l’attestation établie par un avocat médiateur en date du 11 avril 2024.

Monsieur [D] [S] a ainsi fait assigner Monsieur [W] [F] par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— Condamner Monsieur [W] [F] à lui payer la somme de 3 416,80 € au titre de l’arriéré de charges récupérables dû au 24 mars 2023 ;

— le condamner à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

Initialement appelé à l’audience du 16 janvier 2025, ce dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 avril 2025 avec fixation d’un calendrier pour permettre à chaque partie de produire ses conclusions. Aucun élément n’a été transmis par Monsieur [W] [F].

A l’audience du 3 avril 2025, Monsieur [D] [S] – par la voix de son Conseil – confirme le montant des charges dues suite à départ du logement et maintient sa demande de 1000 € au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [W] [F] souligne les difficultés rencontrées pour une solution amiable. Il dit ne pas comprendre l’évolution de 238% des charges qui reste inexpliquée. Il aurait souhaité trouver un accord à 2000 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose, qu’à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées à l’article R 211-3-4 et R 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal du voisinage.

L’article 826 du même Code, permet, en cas d’échec total ou partiel de la tentative préalable de conciliation, au demandeur de saisir la juridiction aux fins de jugement de tout ou partie de ses prétentions initiales.

En l’espèce, il est justifié de l’échec d’une tentative de conciliation conduite par un avocat médiateur en date du 11 avril 2024.

En conséquence, il y lieu de déclarer recevable les demandes.

Sur la régularisation des charges récupérables

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquer au locataire :

— Un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. La clé de répartition des charges entre les logements d’un immeuble collectif appartenant au même bailleur doit être aussi précise et équitable que possible.

A l’envoi du décompte, le bailleur tient à disposition du locataire les pièces justificatives pendant un délai de 6 mois.

Le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure dans la limite de la prescription triennale, selon dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prcise que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans.

En l’espèce, Monsieur [D] [S] n’a pas procédé aux régularisations pour charges pour la période du 1er avril 2021 au 24 mars 2023, sans dépassement du délai de prescription.

Concernant le montant des régularisations de charges récupérables, l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Lorsque le contrat de bail prévoit le paiement d’une provision sur charges, l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues.

La liste des charges locatives est fixée à l’article 2 du décret du 26 août 1987. Cette liste est à la fois impérative et limitative.

Monsieur [D] [S] produit le contrat de bail signé entre les parties le 13 décembre 2018 aux termes duquel il est prévu le règlement mensuel d’une provision sur charges de 105,00 €. Il produit un décompte de départ établi le 23 mai 2023 d’un montant de 3 596,16 € ainsi que les décomptes de charges réalisés par le syndic de copropriété, CITYA Immobilier SGTI, en date des 15 juin 2022 (1 767,85 € – pièce 6 produite par le bailleur) et 16 juin 2023 (1 551,28 € – pièce 9). Le décompte de départ du 23 mai 2023 porte mention de coûts de réparations locatives (331,46 € = 110 € + 100,21 € + 121,46 €) non repris dans les demandes du bailleur.

Monsieur [W] [F] ne produit aucun élément relatif au calcul des charges locatives.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, le montant des charges locatives à la charge de Monsieur [W] [F] selon décompte établi par le syndic de copropriété et produit à la procédure (pièce n° 6) s’élève à 3 087,85 €, dont il convient de déduire le montant des provisions versées pour ladite période de 1 320 €, soit un montant dû de 1 767,85 €.

Monsieur [D] [S] produit également le décompte des sommes dues du 1er avril 2022 au 24 mars 2023, date de départ du locataire pour un montant de 1 551,28 € selon décompte produit – pièce 9 (2 849,28 € – 1 298 €), soit un total dû au titre des régularisations de charges de 3 319,13 €.

Pour les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, Monsieur [D] [S] produit le relevé fiscal pour 2022 arrêté à la somme de 149 € (et non 160 € qui couvre 2 adresses dont [Adresse 3]) et la somme de 33,88 € au prorata de la durée d’occupation du logement (149 € *83/365) soit 182,88 €.

Monsieur [W] [F] sera condamné à verser – au titre des régularisations de charges – la somme totale de 3 502,01 € à Monsieur [D] [S] soit 3 072,01 € après retenue du dépôt de garantie (430 €).

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des sommes engagées pour la présente procédure. Monsieur [W] [F] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les entiers dépens à la charge de Monsieur [W] [F] dont le coût de la présente assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [D] [S] la somme de 3 072,01 € (TROIS MILLE SOIXANTE DOUZE EUROS, UN CENTIME ) au titre des régularisations de charges, déduction faite du dépôt de garantie ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [W] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [W] [F] à verser à Monsieur [D] [S] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,